Les 10 questions qui agitent le marché immobilier

Le marché immobilier retrouve la raison après deux années de folie. La réalité économique reprend le dessus dans un contexte où les incertitudes sont multiples. L’évolution des prix se complexifie aussi avec, à l’avenir, des hausses qui concerneront principalement les biens rénovés et bien situés.

Le marché immobilier résidentiel reste plongé dans une période d’incertitudes. Les multiples hausses de prix (de vente, des matériaux et d’énergie) et l’envolée des taux hypothécaires font que le marché tourne au ralenti. Reste à voir combien de temps cette situation va perdurer. Voici de quoi y voir plus clair.

1. L’activité immobilière va-t-elle rester élevée?

Elle était en recul au premier semestre (- 1,8%), selon les derniers chiffres des notaires. La tendance s’est prolongée durant l’été. Il faut toutefois relativiser cette baisse du nombre de transactions car elle est comparée à l’année 2021 qui a été particulièrement explosive sur ce plan. L’activité retourne en fait dans des standards pré-covid. “Il n’y a rien d’inquiétant à cette diminution, relève Renaud Grégoire, porte-parole des notaires. L’année 2021 avait connu une grande frénésie. La baisse de l’activité est liée au fait qu’il y a un peu moins d’amateurs. Un phénomène d’attente se dessine, tant de la part des acquéreurs que des vendeurs.” L’incertitude a fait son apparition dans le dictionnaire immobilier ces derniers mois. Un mot qui ne faisait pas vraiment partie des habitudes et auquel les acquéreurs doivent s’habituer. “Je n’ai pas de boule de cristal mais l’activité immobilière devrait continuer à diminuer d’ici la fin de l’année”, poursuit Renaud Grégoire.

D’autant que selon Smartblock, spécialisée dans les datas en immobilier, le stock de biens anciens mis en vente en Belgique est en hausse. Il a augmenté de 7% en un an. Et, en théorie, un stock qui augmente signifie que les biens mis en vente ne trouvent plus suffisamment d’acquéreurs à ce prix-là. “Les investisseurs sont le principal baromètre de l’activité immobilière, relève Renaud Grégoire. Or, ils sont très sensibles à la hausse des taux hypothécaires. Il y a également quelques incertitudes autour de la fiscalité et de l’évolution des prix. Cela contribue à un ralentissement du marché.”

2. Les prix vont-ils encore augmenter?

Selon ING, une hausse des prix de 5% est attendue en 2022. Elle sera toutefois plus faible que l’inflation (estimée à 9% pour cette année), ce qui rendra la croissance réelle des prix négative. “Pour 2023, nous prévoyons que les prix stagneront, estime Wouter Thierie, économiste chez ING. En effet, la hausse des taux d’intérêt hypothécaires et l’affaiblissement de la croissance économique ralentiront la croissance des prix. La hausse des taux d’intérêt réduit la capacité d’emprunt des ménages, ce qui exercera une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier. Elle réduit également la demande de biens immobiliers. En revanche, nous prévoyons une bonne tenue du revenu réel disponible grâce à une forte croissance de l’emploi et à l’indexation automatique des salaires soutenant la croissance des prix.” Mais le véritable enseignement en matière d’évolution des prix, c’est la segmentation toujours plus grande de ces hausses. A l’avenir, seuls les biens rénovés et correctement localisés connaîtront encore des hausses de prix. Pour les autres, des baisses de valeurs sont attendues.

3. Faut-il acheter maintenant ou attendre que la situation se calme?

Les hausses de prix déraisonnées observées pendant le covid et après sont derrière nous. La réalité économique a repris le dessus vu le contexte ambiant. Reste que si les hausses s’atténuent, les prix ne diminueront pas. Et les taux ne reviendront pas avant longtemps au niveau observé en 2021. “Le marché est aujourd’hui bien plus sain, lance Kim Ruysen. Les biens mis en vente dans notre réseau avaient ces derniers temps une durée de vie de deux semaines. Il faut désormais, en moyenne, patienter six et huit semaines pour vendre son bien. Les gens ne se jettent plus comme avant sur n’importe quelle maison ou appartement. La réalité économique les a rattrapés. Avec la hausse des prix de l’énergie, le coût des matières premières et l’explosion des coûts des travaux de rénovation, les acquéreurs y réfléchissent dorénavant à deux fois avant de se lancer dans un projet.” Et Eric Verlinden, co-CEO du fonds d’investissement immobilier Goddard Loyd, d’ajouter: “Aujourd’hui, les prix retrouvent leur valeur réelle. Cela ne signifie pas qu’ils sont en baisse. Juste qu’ils retrouvent des standards qui sont davantage en adéquation avec la réalité”.

4. Jusqu’où vont grimper les taux hypothécaires?

Les premiers signes d’un essoufflement apparaissent en fait déjà. Selon le baromètre des taux d’intérêt d’Immotheker Finotheker, les taux hypothécaires sont passés de 1,4% début février à 2,7% à la mi-août pour un prêt sur 20 ans. “Nous pensons que les taux hypothécaires ont probablement déjà atteint leur sommet, estime Wouter Thierie, économiste chez ING. En effet, les taux hypothécaires résidentiels sont fortement corrélés aux taux belges à long terme. Or, les taux à long terme ont fortement augmenté au cours du premier semestre de l’année. Mais le sommet semble déjà dépassé, car les taux à long terme sur la dette belge ont commencé à redescendre. Ainsi, le 19 août, le taux à 10 ans sur la dette belge s’établissait à 1,8%, bien en deçà du sommet de 2,4% atteint à la mi-juin, mais toujours supérieur au niveau du début de l’année (0,2%). Par conséquent, nous pensons que les taux hypothécaires vont se stabiliser à court terme, mais rester durablement supérieurs aux niveaux observés ces dernières années.” Les taux hypothécaires de base devraient se situer aux alentours de 2,8 à 3% d’ici la fin de l’année. Précisons que, en théorie, une hausse des taux entraîne une diminution de la demande de logements, ce qui aura pour conséquence de freiner la croissance des prix.

5. Quel sera l’impact de l’inflation?

La forte inflation va surtout acter le fait que la croissance réelle des prix sera négative. “Elle pourrait par contre pousser encore davantage certains investisseurs à se tourner vers l’immobilier pour sauver la mise puisque s’ils laissent leur argent sur leur compte, ce dernier va pratiquement perdre 10% de sa valeur”, lance Aubry Lefebvre, CEO de Thomas & Piron Bâtiment.

6. Quelle place occupe désormais la performance énergétique dans les critères d’achat?

Elle a grimpé au même niveau que les prix et la localisation. “La valeur des maisons bien rénovées et bien situées va encore augmenter alors que, pour les autres, des baisses de prix sont attendues, explique Kim Ruysen. Les villas des années 1970 qui sont des gouffres énergétiques connaissent une décote car les acquéreurs intègrent désormais les coûts de rénovation dans leur projet. Et cette décote ne va faire que s’accentuer. Nous sommes clairement arrivés à un plafond en termes de prix pour ces biens-là.” La PEB figure désormais dans le top 3 des critères d’achat, ce qui va sérieusement bouleverser le marché immobilier.

7. Pourquoi l’immobilier neuf tire la langue?

C’est lié aux incertitudes autour de la demande, de la disponibilité des matériaux, de la main-d’oeuvre de même que de l’évolution des prix des matériaux de construction. Sans oublier que les permis sont difficiles à obtenir – principalement à Bruxelles – et régulièrement soumis à des recours au Conseil d’Etat. Certains promoteurs préfèrent donc actuellement reporter le lancement de leur projet plutôt que de le commercialiser à perte ou de diminuer leurs marges. “D’autant que les prix proposés par les promoteurs ont atteint un plafond dans certains cas, lance Kim Ruysen, CEO du réseau immobilier Trevi. Au-delà, ils ne trouveront plus d’acquéreurs. La demande pour des appartements neufs de qualité et bien situés est importante, d’autant qu’il y a peu de produits. Mais le problème, c’est que les prix proposés sont alors astronomiques. Les promoteurs doivent revenir à la raison et accepter, pendant une certaine période, de voir leurs marges diminuer.”

8. Quelles conséquences entraîne le déficit de projets neufs?

Il renvoie les candidats acquéreurs vers le marché ancien. Ce qui contribue à favoriser les logements bien rénovés et, surtout, à faire grimper les prix de ce marché. “Il y a clairement un effet de balancier, relève Eric Verlinden. Cet afflux de candidats sur le marché ancien va tirer les prix vers le haut et augmenter les exigences en matière de durabilité. Le parc va donc se rénover. Mais cela va aussi contribuer à avoir plus de locataires car moins de monde pourra acheter un bien. La construction de logement neuf est donc nécessaire.”

9. Les prix des matériaux de construction ont-ils atteint un plafond?

Un premier signe de ralentissement a en tout cas été observé dans l’indice des prix de la construction du mois de juin mais il est prématuré de parler de plafond. “Il faudra attendre l’indice de juillet, qui sera publié mi-septembre, pour voir si une réelle stabilisation voit le jour ou s’il s’agit d’un simple accro, souligne Jean-Pierre Liebaert, expert au sein d’Embuild, le nouveau nom de la Confédération Construction. Certains matériaux comme le bois ou l’acier n’augmentent plus. Par contre, d’autres continuent de progresser. En l’absence de nouvelles tensions, on peut toutefois penser que nous allons assister à une stabilisation des prix dans les prochains mois. Il n’y a par contre aucune garantie qu’ils retrouveront leurs niveaux antérieurs.” Et Eric Verlinden d’ajouter: “La hausse des prix de construction depuis près d’un an sera absorbée progressivement mais nécessitera une diminution des surfaces commercialisées et une diminution probable des marges de la part des promoteurs.”

10. Les propriétaires doivent-ils vraiment craindre une réforme de la fiscalité immobilière?

Elle semble bien emmanchée cette fois et figure dans les cartons du ministre Van Peteghem, avec notamment la taxation des loyers réels et des plus-values en ligne de mire. Et, c’est plutôt rare pour être souligné, elle semble avoir des chances d’aboutir. “Je n’y crois pas, tempère de son côté Eric Verlinden. A deux ans des élections, le gouvernement ne parviendra pas à se mettre d’accord. La taxation sur les plus-values pourrait éventuellement passer la rampe mais celle sur les revenus locatifs ne sera jamais acceptée. De nombreux Belges ont placé leur épargne dans la brique, avec comme volonté d’avoir un complément de pension. Aucun politique ne se lancera dans une telle aventure. Je pense que les investisseurs ressortiront du bois avec plus de ferveur dès que le cadre fiscal sera défini.”