Après une période de folie, la réalité économique frappe de plein fouet l’immobilier

En roue libre depuis deux ans, le marché immobilier s’est complètement retourné suite à la hausse des taux hypothécaires et aux incertitudes autour des matériaux de construction. Les logements deviennent impayables pour de plus en plus de candidats alors que les hausses de prix ne concernent plus que les biens rénovés et correctement localisés. La réalité économique est de retour.

La période d’incertitude se prolonge pour le marché résidentiel belge. Habitué à éviter les aléas extérieurs en tout genre ces dernières années, il vacille désormais quelque peu de son piédestal. Rien de grave bien évidemment. Mais une nouvelle donne qui doit être intégrée par les acquéreurs et les investisseurs. Les taux d’intérêt se sont envolés depuis janvier, le prix des matériaux a suivi la même trajectoire, une réforme de la fiscalité immobilière semble de plus en plus probable alors que les banques resserrent toujours plus les boulons en matière d’octroi de crédits. Des éléments qui plombent quelque peu la confiance des ménages. Et qui entraîne une grande interrogation, qui tourne d’ailleurs en boucle dans la tête des acquéreurs: faut-il reporter son achat ou passer à l’action dès maintenant? A ce petit jeu, les réponses semblent multiples.

Un marché qui tourne au ralenti

L’activité immobilière était en recul au premier semestre (- 1,8%), selon les derniers chiffres des notaires. Une tendance qui s’est prolongée durant l’été. Reste qu’il faut relativiser cette baisse du nombre de transactions car elle est comparée à l’année 2021 qui a été particulièrement explosive sur ce plan. L’activité renoue en fait avec des standards pré-covid. “Il n’y a rien d’inquiétant à cette diminution, relève Renaud Grégoire, porte-parole des notaires. L’année 2021 avait connu une grande frénésie. La baisse de l’activité est liée au fait qu’il y a un peu moins d’amateurs. Un phénomène d’attente se dessine, tant de la part des acquéreurs que des vendeurs.” Résultat, le stock de biens anciens mis en vente en Belgique est en hausse. Selon le fournisseur de datas SmartBlock, il a augmenté de 7% en un an. Constat inverse par contre pour le marché de l’immobilier neuf qui tire quant à lui particulièrement la langue. Il n’y a, par exemple, jamais eu si peu de projets mis en vente à Bruxelles, à Namur et au Luxembourg.

Une situation qui pourrait encore perdurer quelques mois vu les incertitudes autour de la demande, de l’évolution des prix des matériaux de construction et leur disponibilité, de même que de la main-d’oeuvre. Sans parler des permis et des recours, véritables freins du marché, surtout à Bruxelles. Certains promoteurs préfèrent donc actuellement reporter le lancement de leur projet plutôt que de le commercialiser à perte ou de diminuer leurs marges. “Les investisseurs sont le principal baromètre de l’activité immobilière, rappelle Renaud Grégoire. Or, ils sont très sensibles à la hausse des taux hypothécaires. Il y a également quelques incertitudes autour de la fiscalité et de l’évolution des prix. Ce qui contribue à un ralentissement du marché. Ces hésitations pourraient toutefois n’être que passagères vu le peu d’alternatives qui s’offrent à eux en matière d’investissement.” Un constat partagé par Kim Ruysen, CEO du réseau immobilier Trevi: “Les prix proposés par la plupart des promoteurs ont atteint un plafond. Au-delà, ils ne trouveront plus d’acquéreurs. Ce qui freine le développement des projets. La demande pour des appartements neufs de qualité et bien situés est importante, d’autant qu’il y a peu de produits. Mais le problème, c’est que les prix proposés sont alors astronomiques. Les promoteurs doivent revenir à la raison et accepter, pendant une certaine période, de voir leurs marges diminuer”.

Accalmie sur la hausse des prix

Si le marché immobilier a été marqué ces deux dernières années par un important déséquilibre entre offre et demande (cette dernière, plus importante, a contribué à un emballement disproportionné des prix), l’équilibre semble aujourd’hui retrouvé. “Le marché est bien plus sain, lance Kim Ruysen. Les biens mis en vente dans notre réseau avaient ces derniers temps une durée de vie de deux semaines. Il faut désormais, en moyenne, patienter six et huit semaines pour vendre son bien. Les gens ne se jettent plus comme avant sur n’importe quelle maison ou appartement, tout cela car ils souhaitaient un jardin ou une pièce en plus. La réalité économique les a rattrapés. Avec la hausse des prix de l’énergie, le coût des matières premières et l’explosion des coûts des travaux de rénovation, les acquéreurs y réfléchissent dorénavant à deux fois avant de se lancer dans un projet. Ils n’ont plus les mêmes largesses financières qu’auparavant.”

Le déficit d’offres constaté ces derniers mois a plongé le marché immobilier dans une période complètement folle, les prix partant dans tous les sens. Ce n’est plus le cas. “Les agents immobiliers ont contribué à cette augmentation artificielle des prix de vente, regrette Eric Verlinden, co-CEO du fonds d’investissement immobilier Goddard Loyd. Certains ont gonflé les prix pour obtenir un mandat auprès des propriétaires. Et comme tout se vendait, ils continuaient. Aujourd’hui, heureusement, les prix retrouvent leur valeur réelle. Cela ne signifie pas qu’ils sont en baisse. Juste qu’ils retrouvent des standards qui sont davantage en adéquation avec la réalité.” Selon ING, une hausse des prix de 5% est attendue en 2022. Elle sera toutefois plus faible que l’inflation, ce qui rendra la croissance réelle des prix négative. “Pour 2023, nous prévoyons que les prix stagneront, estime Wouter Thierie, économiste chez ING. En effet, la hausse des taux d’intérêt hypothécaires et l’affaiblissement de la croissance économique ralentiront la croissance des prix. La hausse des taux d’intérêt réduit la capacité d’emprunt des ménages, ce qui exercera une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier. Elle réduit également la demande de biens immobiliers. En revanche, nous prévoyons une bonne tenue du revenu réel disponible grâce à une forte croissance de l’emploi et à l’indexation automatique des salaires soutenant la croissance des prix.”

La PEB, le nouveau must

Reste que ces chiffres globaux des hausses de prix sont à relativiser. Le marché immobilier se segmente de plus en plus entre les biens de qualité (rénovés et bien situés) et les autres. L’influence de la performance énergétique des maisons et des appartements devenant de plus en plus prégnante. “La valeur des maisons bien rénovées et bien situées va encore augmenter alors que, pour les autres, des baisses de prix sont attendues, explique Kim Ruysen. Les villas des années 1970 qui sont des gouffres énergétiques connaissent une décote car les acquéreurs intègrent désormais les coûts de rénovation dans leur projet. Et cette décote ne va faire que s’accentuer. C’en est terminé de la période covid et post-covid où l’on achetait une maison avec jardin en une visite et où on analysait plus tard le budget consacré à la rénovation. Nous sommes clairement arrivés à un plafond en termes de prix pour ces biens-là.” La PEB d’un bien est désormais dans le top 3 des critères d’achat (avec la localisation et le prix), ce qui va sérieusement bouleverser le marché immobilier. “Si on regarde à un horizon de 5 à 10 ans, tous les paramètres restent au vert pour le marché résidentiel: augmentation de la population, diminution des zones constructibles ou encore production de logements dans les grands centres urbains, qui sont les plus demandés”, estime Eric Verlinden. Reste que cet optimisme à long terme fait face à une réalité à court terme bien plus compliquée.