Immobilier à la côte belge: accalmie en vue au littoral

Après deux années de folie, le calme revient à la côte. La demande immobilière se normalise et les hausses de prix se modèrent. Mais certains trouble-fêtes économiques commencent à inquiéter les candidats acheteurs. Serait-ce le début d’une nouvelle chasse aux bonnes affaires?

“Marché plus serein”, “en léger recul”, “moins chaotique”, “ralentissement notoire”… Tous nos interlocuteurs à la côte sont unanimes: le marché local passe à la vitesse inférieure.

Même son de cloche chez Groep Versluys et Vastgoedgroep Degroote, deux des principaux promoteurs immobiliers du bord de mer: on est loin du niveau record de ventes de 2021. “Le vent de folie est retombé, dit Bart Versluys, CEO de Groep Versluys. Le scénario de 2021 ne risque pas de se répéter cette année. On revient tout doucement à un marché que je qualifierais de normal.”

“2021 a été l’année de tous les superlatifs, lance David Degroote, co-CEO de Vastgoedgroep Degroote. En 2021, nos ventes dépassaient de près de 50% la moyenne des années précédentes. Nous sommes passés de 250 à près de 370 unités vendues.” Selon David Degroote, le premier trimestre 2022 s’annonçait sous les meilleurs auspices mais le vent a tourné vers la mi-mars. Il parle d’un “recul des ventes, marqué mais rien de dramatique”. “Comparé à 2019, l’année pré-pandémie, le retard est de 10% environ”, estime-t-il.

2021, l’année de tous les records

Comment expliquer l’année 2021 en tous points exceptionnelle? “Un concours de circonstances mais aussi et surtout le coronavirus, répond le notaire Bart Van Opstal. 2020 a été une année charnière. Le confinement très strict a suscité de fortes réactions sur le marché immobilier en général et à la côte en particulier.”

Bart Van Opstal parle d’un véritable tsunami. “Jamais encore je n’avais connu pareille situation. Avant la pandémie, pour rester dans la métaphore maritime, le marché foncier de la côte évoluait au gré des marées: à la hausse une année, à la baisse l’année suivante. Mais jamais de grosses tempêtes. Du fait de la pandémie, la côte a attisé la convoitise d’un public qui n’aurait jamais acheté ici en temps normal. Un public qui envisageait, par exemple, d’acheter une seconde résidence à l’étranger ou d’investir dans un appartement. La crise du coronavirus a suscité une certaine réflexion, sur la qualité de vie, sur le plus important dans l’existence.”

Un point de chute à la mer, pas trop loin de la maison, cadrait parfaitement avec cette réflexion. Par ailleurs, les taux d’intérêt avaient atteint un niveau historiquement bas et l’économie reprenait du poil de la bête. Dans certaines stations balnéaires, l’explosion de la demande se heurtait à une offre limitée car de nombreux propriétaires fonciers à la côte avaient tenu le même raisonnement quant à la qualité de vie et à la proximité, et n’avaient donc nullement envie de vendre. Quant aux propriétaires disposés à le faire, ils étaient conscients d’être assis sur une mine d’or. “Les vendeurs qui se risquaient à mettre leur bien en vente à un ‘prix fou’ ont souvent réussi leur coup, constate Frank Rouseré d’ERA laPlage à Middelkerke-Westende. Du côté des acheteurs, le mot d’ordre était ‘foncer sans hésiter’.”

Ces différents constats se sont concrétisés dans les statistiques notariales par une hausse du prix médian des appartements de 10% (242.000 euros) à la côte. Pour les appartements sur la digue, la surcote du prix médian grimpe à 14%, jusqu’à 285.000 euros. A Knokke, le prix médian d’un appartement en front de mer atteint le million d’euros. La Panne recense les appartements avec vue frontale sur mer les moins chers (prix médian: 210.000 euros). Les ventes sur le marché immobilier à la côte ont grossi de 13,4% en 2021, avec un record inégalé à Ostende où les notaires ont enregistré une recrudescence du nombre de transactions de quelque 23,8%.

Casse-tête pour les promoteurs

Après une année aussi exceptionnelle que 2021, rien d’anormal à ce que le marché immobilier de la côte retrouve un certain calme. “De nombreux acheteurs ont précipité leur décision et finalisé leur achat en 2021. Un léger fléchissement était donc prévisible en 2022.” Mais ce n’est pas la seule explication, à en croire David Degroote. “Depuis le mois de mars, l’inflation se fait durement sentir dans le portefeuille des ménages dont la confiance commence à s’étioler.” David Degroote craint par ailleurs l’incidence vraisemblable de la hausse des taux d’intérêts. “Même si l’impact sera évidemment moins rude à la côte qu’à l’intérieur du pays parce que le foncier côtier est un produit de luxe généralement acheté avec son épargne. En 2021, seuls 23% de nos acheteurs ont sollicité un crédit hypothécaire pour financer partiellement leur acquisition.”

L’agent Filip Dermul relativise la menace des taux d’intérêt. “Nous avions fini par oublier les taux d’intérêt élevés et les pourcentages d’inflation, dit-il. Historiquement parlant, les taux d’intérêt restent relativement bas. Etant donné l’inflation actuelle, emprunter pour acheter un bien immobilier est tout sauf une punition. Encore faut-il pouvoir l’assumer évidemment.”

C’est là que le bât blesse, estime David Degroote. “Il n’y a pas que la hausse des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat. Les prix de l’immobilier à la mer ont le vent en poupe. Pas étonnant, dès lors, que certains clients potentiels renoncent à leur projet.”

De l’avis de David Degroote, les hausses de prix du bâti neuf sont bien supérieures aux chiffres des notaires qui tiennent compte également de l’immobilier existant (suranné). Il cite des prix majorés de 11 à 14% au cours du premier semestre 2022. L’analyse du bureau d’études de Crombrugghe & Partners fait pourtant état d’une hausse plutôt modeste sur le marché du neuf à la côte. Sur base annuelle, le prix demandé pour l’immobilier neuf au littoral n’a grossi que de 1,3% en moyenne pour se fixer à 3.925 euros/m2. Cette légère augmentation s’explique en partie par le recul de l’offre de bâti neuf à Knokke-Heist où les prix atteignent habituellement des sommes astronomiques (seuls 11 projets retenus en 2022 contre 22 en 2021). Malgré la demande en recul, une baisse de prix du bâti neuf semble peu réaliste. Pour une raison fort simple: l’explosion du prix des matières premières. “Un véritable casse-tête pour les promoteurs, prédit Nicolaas Sissau de Dermul Vastgoed. Les négociations avec les entrepreneurs vont bon train. C’est un fait: les promoteurs qui fonctionnent au prix fixe bénéficient d’un argument de vente supplémentaire sur ceux obligés de suivre l’indexation des prix.” L’indexation des prix contractuelle n’est pas à l’ordre du jour chez Degroote qui vend pourtant ses nouveaux appartements plus cher. “Nous avons fait nos calculs, explique David Degroote. Pour le même appartement, construit par la même équipe, avec les mêmes matériaux, le coût de la construction est de 23% plus élevé qu’il y a un an. Du jamais vu en 20 ans de carrière. Pour que le projet soit un tant soit peu rentable, le promoteur doit pouvoir le répercuter partiellement sur son prix de vente. Un exercice d’équilibre très périlleux car si le volume s’en trouve diminué, c’est un réel problème, puisque les frais généraux continuent à courir.”

Pour David Degroote, le contexte actuel plus difficile est aussi une opportunité. “Il est très compliqué de trouver des terrains potentiellement intéressants aux perspectives de rendement suffisamment prometteuses, dit-il. Même si l’offre reste limitée, les 10 à 15 collègues qui se disputaient le même lopin récemment ne sont plus qu’une poignée depuis quelques mois. Nous avons donc moins de mal à alimenter notre pipeline.”

Bart Versluys nuance la problématique du coût de construction en hausse. “Nous avons la chance de travailler avec nos propres entrepreneurs au sein du groupe, explique-t-il. Ce qui nous permet de suivre de très près le marché des matières premières. Pour les grands chantiers, les contrats (de gros oeuvre) ont été conclus il y a un ou deux ans. Le problème est donc moins cuisant puisque l’entrepreneur est tenu de respecter le contrat. Il en va tout autrement en ce qui concerne la finition (cuisines, sanitaires, électricité, sols, portes, vitrages, etc.). Nous dépendons de nos sous-traitants et de leur stratégie d’achat interne. Pour les nouveaux projets surtout, je n’exclus pas une formule assorti d’une sorte d’indexation et un pourcentage limité de manière à garantir un prix maximum à l’acheteur.”

Résister à la tempête

L’autre solution consiste à geler les projets. “Si aucune demande de permis n’a encore été déposée, certains promoteurs n’hésitent pas à lever le pied, constate l’agent Vincent Beuten, d’ERA Servimo. On le constate d’ores et déjà: les promoteurs remettent leurs projets à plus tard. Ils attendent de voir venir.” Filip Dermul corrobore: “Les gros promoteurs jouissent d’une marge de manoeuvre suffisante pour temporiser en attendant le refroidissement du marché des matières premières”. Outre le report de certains projets, Vincent Beuten note quant à lui la difficulté accrue d’obtenir un permis de construire à la côte. “Le cumul des deux pourrait bien provoquer une pénurie de bâti neuf dans certaines stations balnéaires”, anticipe-t-il. Le même phénomène risque-t-il de se produire sur le marché de l’immobilier existant? “Pas pour l’instant car l’offre est encore suffisante. Mais si le phénomène perdure encore six mois voire plus, oui, il pourrait effectivement y avoir pénurie. Ce serait tout bénéfice pour le marché secondaire. Normalement, à une hausse de prix aussi spectaculaire que celle de ces dernières années succède un léger tassement. Ce n’est pas le cas actuellement.”

Quid si de gros nuages noirs s’accumulent sur le littoral? De l’avis de Bart Van Opstal, la récession économique, la guerre en Ukraine et l’envol des prix énergétiques suscitent une certaine anxiété chez certains acheteurs et les plus de 50 ans tout particulièrement. “Cette inquiétude a pour effet d’inhiber la demande”, observe-t-il.

Toutefois, le scénario de l’effondrement de la demande et des prix lui semble peu vraisemblable. “Le regain d’intérêt pour la qualité de vie joue en faveur de l’immobilier à la côte.” Bart Van Opstal juge plus probable le retour à une certaine normalité d’avant pandémie. Avec ses hauts et ses bas au gré des marées, donc.