“N’achetez pas un appartement mais louez-le!”

Le message de louer plutôt qu’acheter un bien immobilier est assez iconoclaste mais pourtant, c’est le conseil financier de James Altucher, un gourou de la finance aux Etats-Unis. Est-il fou ou a-t-il raison?

Dire à quelqu’un qu’il a eu tort d’acheter un appartement ou une maison, il faut effectivement oser le faire, car s’il y a une chose sur laquelle tout le monde, ou presque, est d’accord, c’est qu’il vaut mieux acheter un bien immobilier que de le louer. Dire le contraire, c’est l’assurance de s’attirer les sarcasmes, ou pire encore, la compassion. Mais pour James Altucher, un investisseur américain très célèbre pour ses positions iconoclastes, acheter un bien immobilier, c’est une bêtise pour ne pas dire plus… C’est ce qu’il vient d’expliquer à ses fans dans sa dernière lettre d’information financière.

Pourquoi les gens préfèrent-ils justement acheter un bien immobilier que de le louer ? James Altucher est comme vous et moi, il connait les principales raisons : la première, c’est qu’acheter de la brique, c’est un bon investissement à long terme. La deuxième, c’est qu’un bien immobilier sert de point de ralliement familial, c’est une sorte de racine pour la famille. Et la troisième raison, c’est que louer, c’est jeter de l’argent par la fenêtre. James Altucher reprend chacun de ces arguments pour les réfuter.

L’investissement à long terme ? Il en doute : d’abord, parce que cet investissement n’est pas liquide, quand la crise économique est là, il est impossible de vendre sa maison rapidement ou alors en perdant beaucoup d’argent. C’est l’inverse d’une action. De plus, quand un acheteur paie un appartement 100.000 dollars sur 30 ans par exemple (taux de 4% aux USA), en réalité, il ne paie pas 100.000 dollars, mais 234.000 euros en plus sous forme d’intérêt. Donc le rendement de cet investissement est souvent proche de zéro comparé au même investissement en Bourse. Et tout ceci, c’est sans tenir compte des impôts fonciers et des travaux de maintenance. Donc, c’est une hérésie selon lui, car un investissement illiquide devrait rapporter plus qu’un investissement liquide pour compenser, or ce n’est pas le cas avec l’immobilier. En Europe, les taux d’intérêt sont plus bas mais ne remettent pas fondamentalement en cause son raisonnement.

Quant à l’argument des racines, James Altucher a aussi des doutes. Aux Etats-Unis, par exemple, la détention d’un bien immobilier est en moyenne de 11 ans, en Belgique, c’est 7 ans, pour la simple raison, que les gens divorcent, ou que la famille s’agrandit, ou que les enfants partent et qu’il faut changer de lieu de vie. Selon lui, l’argument des racines, c’est du “bullshi”t comme ils disent aux Etats-Unis.

Mais qu’en est-il de l’argument de payer un loyer, c’est jeter l’argent par la fenêtre ? Là aussi, il n’est pas d’accord. Quand il paie un loyer, il paie une somme fixe chaque mois, alors que quand il achète le même bien, il doit d’abord payer l’équivalent de 3,5 années de loyers sous forme de mise de départ. Selon ses calculs, quand on additionne les taxes et autres impôts, le coût de la maintenance annuelle et le remboursement de la charge des intérêts, vous arrivez à un montant équivalent ou supérieur au loyer. Donc, pour James Altucher, louer, c’est l’assurance de garder plus d’argent sur son compte en banque, et c’est aussi l’assurance de mieux dormir.

Voilà qui est dit, et c’est vrai qu’il fallait oser aller à contrepied d’une vérité admise comme une vérité éternelle.