Immobilier: contre toute logique, les prix des “passoires énergétiques” continuent à grimper
L’inflation galopante, l’augmentation des taux d’intérêt et l’explosion des prix de l’énergie a provoqué la stabilisation des prix des logements au second semestre de l’année 2022. Les habitations les moins énergivores ont connu une hausse de prix, tout comme, contre toute attente, les plus gourmandes en énergie.
Le marché de l’immobilier belge a clairement connu un fléchissement à la fin de l’année 2022, selon un rapport de la plate-forme de données immobilières de la scale-up gantoise Realo. Cette dernière a compilé les données publiques les plus exhaustives, les plus récentes et les plus précises relatives à l’immobilier en Belgique pour le rédiger.
Au premier semestre 2022, le prix des habitations unifamiliales et des appartements s’est encore accru de respectivement 3 et 1,5 %, mais cette poussée s’est inversée au cours des 6 mois suivants. Après plusieurs années de hausse ininterrompue, le marché immobilier belge a connu une période d’accalmie. Les prix des maisons se sont stabilisés au quatrième trimestre (+0,12 % par rapport au 3e trimestre 2022).
Selon les données de Realo, le prix d’une maison de référence de 3 chambres de 170 m² en Belgique, bien situées et avec une consommation énergétique moyenne (PEB D ou E) est de 272.680 euros, soit quelque 1.600 euros le mètre carré. Du côté des appartements, les prix ont en revanche régressé de 0,25 % par rapport au troisième trimestre 2022.
Pour un appartement, il faut compter près de 2.500 euros/m², soit 231.700 euros pour un appartement 2 chambres type de 93 m². La différence de prix se situe sur la consommation énergétique, en moyenne bien meilleure que pour une maison (PEB entre B et C). Il y a en effet davantage de biens neufs bien isolés sur le marché.
Stabilisation des prix des maisons et baisse de ceux des appartements
Cet essoufflement concerne la presque totalité du royaume. Les prix des habitations particulières ont reculé fin novembre à Bruxelles et en Wallonie, n’augmentant que très légèrement au nord du pays. Les 2 provinces flamandes les plus abordables, à savoir la Flandre-Occidentale et le Limbourg, n’ont pas été affectées par ce phénomène. Quant aux appartements, ils sont partout moins chers, sauf à Bruxelles.
Expliquer ce ralentissement du marché de l’immobilier est relativement simple, commente Vincent Verlee, CEO de Realo, via un communiqué : “En raison de la hausse vertigineuse des prix de l’énergie et de l‘inflation galopante, le budget des ménages a fondu. En outre, la hausse des taux d’intérêt fait que les emprunts sont plus chers qu’autrefois. Nous estimons que le marché de l’immobilier belge devrait encore se ralentir l’an prochain. Il était autrefois dominé par les vendeurs ; il le sera désormais par les acheteurs. La demande en habitations particulières devrait baisser, les acheteurs auront plus de marges de décision et les logements changeront moins vite de propriétaires.”
Impact accru des performances énergétiques sur les prix de l’immobilier
Autre critère important : la hausse des prix de l’énergie a fortement impacté le marché de l’immobilier belge. Les prix des maisons unifamiliales les mieux isolées ont ainsi connu en 2022 une hausse accélérée, allant à contre-courant du ralentissement général.
La différence de prix entre les habitations les moins énergivores (indice PEB A ou B) et une maison de référence portant l’indice D (l’indice PEB d’une maison ordinaire en Belgique) s’est creusée. En Wallonie, il atteint plus de 60.000 euros pour une maison de trois chambres selon Realo, et plus de 65.000 euros pour un appartement deux chambres.
La valeur des maisons bien isolées a gagné 9 % en Flandre et même 15 % en Wallonie. Les appartements ne sont pas en reste non plus : les écarts de prix entre les unités portant un indice PEB A et B se sont encore accentués en 2022.
Hausse des prix des maisons les plus gourmandes en énergie
À l’autre bout du spectre, l’évolution enregistrée en 2022 a de quoi surprendre. Les maisons les plus gourmandes en énergie – aussi surnommées “passoires énergétiques” – ont en effet connu une hausse de prix, allant à l’encontre de la logique. Certes, les habitations portant l’indice PEB F demeurent les moins chères, mais par rapport à celles ayant un indice D, elles se sont renchéries.
Cela s’explique par les primes que les autorités accordent aux ménages acheteurs de maisons mal isolées. Des mesures comme le taux de TVA réduit à 6 % pour la démolition et la reconstruction ou les primes à la rénovation du gouvernement flamand augmentent en effet la capacité d’emprunt des ménages. Et dans la foulée, le prix des habitations.
Objectif PEB A
Cependant, même avec de tels incitants financiers, la Belgique devra réaliser des efforts gigantesques pour rattraper son retard en termes de PEB, affirme le rapport de Realo : “La Commission européenne a pour ambition de rendre tous les immeubles neutres en énergie d’ici 2050″, explique Vincent Verlee. Cela signifie que tous les logements de Belgique devraient atteindre un indice PEB A d’ici le milieu du siècle. Or, d’après nos estimations, ce n’est encore le cas que pour 6 % d’entre eux : 3 % des maisons et 11 % des appartements. Dès lors, il est clair que la consommation d’énergie aura un impact considérable dans les prochaines décennies sur la valeur et le prix des biens immobiliers.”
Vous avez repéré une erreur ou disposez de plus d’infos? Signalez-le ici