Démolir et reconstruire à un taux de TVA de 6%: combien de temps cela sera-t-il possible?

La taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction combinées de bâtiments doit expirer à la fin de cette année. Cependant, l’Europe a donné son feu vert pour prolonger cette mesure.

Lorsque vous construisez ou faites construire une maison neuve, vous payez 21 % de TVA sur les travaux effectués et sur les matériaux utilisés. En principe, le même taux s’applique aux rénovations. Toutefois, si vous rénovez une habitation privée de plus de 10 ans, les travaux peuvent être facturés à un taux de TVA réduit de 6 %.

Depuis 2006, 32 centres-villes flamands, wallons et bruxellois bénéficient également d’un régime spécial pour la démolition et la reconstruction. Lorsque vous démolissez un ancien bâtiment et que vous construisez une nouvelle habitation privée (y compris une résidence secondaire) sur le même site, l’ensemble du projet peut également bénéficier du taux réduit de 6 %. Attention, la démolition et la reconstruction doivent constituer une seule et même opération.

Toute la Belgique concernée

Le 1er janvier 2021, cependant, le taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de bâtiments a été étendu à l’ensemble du territoire belge. Le gouvernement fédéral a pris cette décision en pleine crise sanitaire, alors que les carnets de commandes des entreprises de construction se vidaient. Avec cette mesure, le gouvernement voulait encourager les citoyens à ne pas reporter la construction de leur maison.

Il y avait également un argument écologique. La démolition complète d’un vieux bâtiment ayant un mauvais score énergétique et sa reconstruction avec les matériaux les plus récents aurait un impact environnemental moindre que sa rénovation. L’espace disponible serait également utilisé plus efficacement. Mais tout dépend de nombreux facteurs, tels que la valeur structurelle et historique du bâtiment, ainsi que les matériaux, les sources d’énergie et les systèmes de ventilation utilisés.

À quelles conditions ?

Pour pouvoir bénéficier de cette réduction étendue de la TVA, vous devez remplir un certain nombre de conditions explicites :

• La démolition de l’ancien bâtiment doit avoir lieu en vue de la reconstruction d’une nouvelle maison. Vous devez être en mesure de prouver ce lien. En cas d’abus, vous risquez une régularisation et une amende.
• Le nouveau bâtiment doit être situé sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment à démolir. Toutefois, il ne doit pas nécessairement se trouver exactement au même endroit, tant que vous respectez les normes de construction.
• La fonction du bâtiment à démolir n’est pas prise en compte. Il peut s’agir d’une ancienne maison, mais aussi d’un bâtiment commercial délabré ou d’un bâtiment industriel abandonné.
• Le bâtiment à reconstruire doit être votre “seul” et “principal domicile familial privé”, où vous serez domicilié pendant au moins cinq ans sans délai. Si vous déménagez avant la fin de cette période, vous devez rembourser le montant dû pour l’année du déménagement et pour les années restantes de la période de cinq ans.
• Le terme “seul” fait référence au fait que vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre bien. Les logements dont vous êtes devenu copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par succession ne sont pas pris en compte. Les résidences secondaires sont exclues.
• “Principale” signifie que vous pouvez également utiliser votre domicile privé en partie pour l’exercice de votre profession.
• La surface habitable autorisée de la nouvelle propriété est limitée à 200 mètres carrés, quel que soit le type de logement.

Quid d’après 2022 ?

L’extension de la réduction de la TVA pour la démolition et la reconstruction à l’ensemble du pays durera, en principe, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022. Cependant, plusieurs parties plaident pour une prolongation de cette mesure de relance.

Pour la Flandre, un taux de TVA réduit à long terme est une nécessité. L’une des dispositions du plan climatique flamand prévoit que toute personne achetant une maison énergivore sera obligée de la rénover à partir de 2023. Mais comme la TVA est une matière fédérale, le gouvernement flamand a insisté dès novembre de l’année dernière pour la prolongation du taux réduit. Le gouvernement flamand souhaite ainsi inciter davantage de Flamands à investir dans un logement respectueux de l’environnement.

La Confédération Construction, la Bouwunie et l’Association professionnelle du secteur immobilier sont également favorables à la prolongation de la mesure. “Le citoyen qui fait aujourd’hui le pas d’acheter un bâtiment ancien et opte pour la démolition et la reconstruction a encore un long chemin à parcourir”, argumente Jean-Pierre Waeytens, directeur délégué de la Bouwunie. “Avant de pouvoir commencer la construction, il faut d’abord réaliser l’achat, puis élaborer et concrétiser les plans du bâtiment avec un architecte. Après ça, il faut attendre le permis.”

“Enfin, il faut chercher un entrepreneur. Mais les carnets de commandes étant pleins, le démarrage effectif de la construction risque de prendre encore plusieurs mois. Par conséquent, de nombreux constructeurs potentiels, qui souhaitent profiter de la mesure maintenant et dans les mois à venir, pourraient ne plus pouvoir bénéficier du taux de TVA de 6 %.”

Le ministre fédéral des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V) avait déjà indiqué qu’il était ouvert à une éventuelle prolongation du taux réduit de TVA, mais que, selon lui, cela nécessiterait une approbation européenne. C’est désormais chose faite : à la fin de l’année dernière, le Conseil européen des affaires économiques et financières (Ecofin) a approuvé une réforme des règlements européens en matière de TVA. Cette réforme donne aux États membres une plus grande souplesse dans l’application de leurs taux.

La balle est maintenant dans le camp du ministre Van Peteghem. “L’éventuelle prolongation de la réduction de la TVA sera discutée au sein du gouvernement”, a-t-il déclaré cette semaine. “Je reste convaincu que nous devons soutenir autant que possible tous ceux qui veulent investir dans un logement économe en énergie. Si le gouvernement demande des efforts aux familles, il est également logique qu’il fasse le maximum pour les soutenir.”

Il existe également une prime flamande

Si vous ne pouvez pas bénéficier des mesures susmentionnées, vous pouvez toujours demander la prime forfaitaire flamande à la démolition et à la reconstruction.

Cette prime a été prolongée jusqu’à fin 2022.

Elle s’élève à 7 500 euros et s’applique aux projets de démolition et de reconstruction d’une maison qui ne sont pas éligibles au taux de 6 % dans les 32 villes. Elle est donc valable dans toute la Région flamande, à l’exception des régions mentionnées ci-dessus.

Cette prime flamande ne s’applique pas seulement aux maisons familiales. Elle permet également aux propriétaires wallons et bruxellois de faire démolir et reconstruire leur résidence secondaire en Flandre à un taux de TVA réduit de 6%.