Scores PEB : une perte sèche pour les proprios bruxellois
Le taux d’indexation des loyers est désormais lié à la performance énergétique. Ce qui est une bonne chose pour les locataires de passoires énergétiques, sauf que ce système introduit des inégalités entre Régions, les scores PEB variant de l’une à l’autre…
Un même bien classé G à Bruxelles décrochera un score E à Namur et un D à Anvers… La performance énergétique des bâtiments étant une matière régionalisée, rien d’étonnant à ce que chaque Région ait développé sa propre grille de scores. Tant et si bien qu’une habitation identique dans les trois Régions du pays aboutit à un score PEB différent ! Bref, c’est la cacophonie, notamment pour qui souhaite acquérir ou louer un bien à Bruxelles ou dans sa périphérie proche ou moins proche.
Mais cette cacophonie bien belge est surtout un sacré désavantage pour certains propriétaires depuis que l’indexation des loyers est liée au score PEB… En clair, cette situation s’avère défavorable pour les propriétaires de biens situés à Bruxelles (ou s’avère, selon le point de vue, favorable aux locataires bruxellois). Car, en Région bruxelloise où l’on se montre beaucoup plus strict en matière de PEB (et de passoires énergétiques), une habitation est considérée comme “énergivore” à partir de 276 kWh/m2/an et “très énergivore” à partir de 346 kWh/m2/an, contre respectivement 425 et 510 kWh/m2/an en Wallonie, et 400 et 500 kWh/m2/an en Flandre. Un sacré fossé…
Un système temporaire
Depuis le 1er novembre, la Wallonie a emboîté le pas aux autres Régions qui l’ont devancée de quelques semaines. Partout en Belgique, le taux d’indexation des loyers varie désormais en fonction de la performance énergétique du bien concerné. Ce système temporaire est mis en place pour une période de 12 mois, à voir s’il sera prolongé ou pas. L’idée est d’interdire l’indexation des loyers de passoires énergétiques (véritables gouffres financiers en ces temps de crise énergétique) et de donner un peu d’air à leurs locataires, de l’autoriser pour les biens les moins énergivores, et de la limiter pour les biens dont la performance énergétique laisse à désirer tout en n’étant pas catastrophique.
A Bruxelles, les biens décrochant un score A, B,C ou D ne sont pas concernés par la limitation d’indexation. Les biens classés E ne pourront être indexés qu’à hauteur de 50%, tandis que l’indexation est supprimée pour les biens F et G. En Flandre, on ne touche pas à l’indexation des biens qui affichent un score A+, A, B ou C. Celle des biens affichant un score D sera limitée à 50%, tandis qu’un E ou F interdit toute modification du loyer. La Wallonie ne prévoit quant à elle pas de limitation pour les PEB A, B ou C. Un score D donne lieu à une indexation limitée à 75%, un score E à 50%, un F et un G à rien du tout. Casse-tête en vue…
Le certificat PEB indique la consommation théorique annuelle calculée par mètre carré de surface brute de l’habitation. Il s’exprime en kWh par m2 et par an. Il doit permettre de comparer aisément la consommation énergétique d’un bien par rapport à un autre, et donc son coût en matière d’énergie. Ce certificat s’exprime par un label allant de “A+” en Wallonie et en Flandre ou “A” à Bruxelles pour les biens les plus performants à “G” pour les plus énergivores. Notons que l’échelle du PEB s’arrête à “F” en Flandre.
Trois poids, trois mesures…
Prenons l’exemple d’une maison dont la consommation est de 250 kWh/m2/an, soit une performance énergétique moyenne. A Bruxelles, elle décroche un score E, un C en Wallonie et en Flandre. Résultat : le propriétaire bruxellois ne pourra indexer son bien qu’à hauteur de 50%, alors que si ce bien était situé en Wallonie ou en Flandre, l’indexation ne serait pas limitée. Deux poids, deux mesures… Pire encore, une maison dont la consommation est de 276 kWh/m2/an décroche un score F à Bruxelles et ne donne droit à aucune indexation, alors qu’en Flandre cette performance énergétique est classée C et n’a aucune influence négative sur l’indexation du loyer, en Wallonie avec un score D l’indexation sera acceptée à hauteur de 75%. Trois poids, trois mesures…
Une perte annuelle de 2.208 euros pour un loyer de 1.500 euros
Sortons notre calculette, dans le cas de la maison consommant (selon son certificat PEB) 250 kWh/m2/an et dont le loyer est fixé -par exemple- à 1.500 euros, les propriétaires wallons et flamands pourront monter ce dernier à 1.684,04 euros (mode de calcul pour le mois de novembre 2022 : 1.500 euros x 127,92 -nouvel indice- / 113,94 -indice de départ-), tandis que le propriétaire bruxellois l’augmentera à hauteur de 1.592,02 euros. Soit une perte annuelle de 1.104 euros à bien équivalent. Dans le cas de la maison consommant 276 kWh/m2/an et dont le loyer serait fixé à 1.500 euros, la perte annuelle sera de 2.208 euros pour le propriétaire du bien situé à Bruxelles et de 552,12 euros pour le propriétaire du bien situé en Wallonie. De quoi faire grincer quelques dents…
Anne-Sophie Chevalier
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