Achat d’un bien immobilier: était-ce vraiment moins cher dans le passé ? (infographies)

La question du coût de l’achat d’un premier bien immobilier divise les générations. Les propriétaires plus âgés affirment qu’acheter sa première maison est aussi abordable aujourd’hui qu’il y a plusieurs décennies. Les jeunes propriétaires ou ceux qui aspirent à le devenir prétendent le contraire. Qui a raison ?

Un lecteur nous a demandé de comparer le revenu annuel réel moyen en Belgique avec le prix de vente moyen des maisons et des appartements de 1990 à aujourd’hui. Nous avons demandé à la banque d’investissement Degroof Petercam de se pencher sur cette analyse. La banque publie souvent des informations sur le marché immobilier belge sur base des données chiffrées de la Banque nationale de Belgique (BNB).

Hausse des prix de l’immobilier

Selon les données de la BNB, les prix des logements ont en effet augmenté de manière disproportionnée depuis 1990 par rapport à l’évolution des salaires réels. Et pas qu’un peu. “En 30 ans, de 1990 à aujourd’hui, les salaires ont augmenté de 30 % en termes relatifs”, explique Inna Maslova, analyste chez Degroof Petercam. “En revanche, les prix de l’immobilier ont plus que doublé au cours de cette période. La capacité d’achat n’a donc absolument pas augmenté.”

Depuis 1990, les prix des logements ont augmenté de 180 % (pour les maisons à deux ou trois façades), de 160 % (pour les appartements) et de 109 % pour les maisons individuelles. Au cours de la même période, les salaires en prix constants n’ont augmenté que de 27 %.

Depuis 1990, les prix des logements ont augmenté de 180 % (pour les maisons à deux ou trois façades), de 160 % (pour les appartements). Au cours de la même période, les salaires n’ont augmenté que de 27 %

En outre, l’accessibilité des maisons et des appartements s’est fortement détériorée depuis 2019. La crise sanitaire est venu s’ajouter à cela. “Lors de la première vague de coronavirus, les gens ont épargné davantage“, note Inna Maslova. “Et ensuite, que se passe-t-il ? Les gens investissent leur argent dans des briques.”

Les jeunes ont alors voulu vivre en dehors des grandes villes et travailler davantage à domicile. “En conséquence, nous avons observé deux tendances. La première : les prix des maisons à proximité des grandes villes ont grimpé en flèche pendant la pandémie. Cela a été rendu possible grâce aux économies réalisées au cours de la première année et demie de la pandémie”.

“Deuxièmement, le marché du crédit était encore très accessible, avec des taux d’intérêt compris entre 1 et 1,5 %, en fonction de la part d’argent personnelle investie dans l’achat. Cela a complètement changé aujourd’hui, surtout avec les hausses de taux d’intérêt de la Banque centrale européenne. »

Évolution des taux d’intérêt

Il convient toutefois de noter certaines nuances. Tout d’abord, les données concernent les salaires individuels. “L’étude ne tient pas compte de la situation familiale en Belgique”, explique John Romain, de la société de conseil Immotheker. “Il y a des ménages célibataires, des couples, etc. Il y a aussi un groupe important d’investisseurs : environ 15 % des acheteurs sur le marché du logement. »

Toutefois, la principale raison de la hausse des prix des logements est l’évolution des taux d’intérêt : de 11 % à environ 1,38 %.“Il y a donc une différence de 10 % entre les taux d’intérêt de 1990 et ceux d’aujourd’hui – parce qu’ils sont basés sur des taux d’intérêt fixes de 20 ans et un taux maximum de 80 % – ce qui signifie que vous avez une capacité d’emprunt supplémentaire de 100 %”, précise John Romain.

“Il y a une différence de 10 % entre les taux d’intérêt de 1990 et ceux d’aujourd’hui“

En outre, cette période a également été marquée par la prime au logement. “Ce qui signifiait encore que vous pouviez emprunter 20 % de plus”, explique Romain. “Mais cette mesure a également disparu. En compensation, les droits d’enregistrement ont été ramenés de 10 à 3 % pour l’achat d’un premier logement.” En outre, les prêts sur 25 et 30 ans étaient également la norme, ce qui se traduisait par une capacité d’emprunt supplémentaire de 10 %. Tous ces éléments sont considérés comme des facteurs d’augmentation des prix.

Les acheteurs d’un premier logement sont également devenus plus âgés en moyenne au fil des ans. “D’environ 30 ans, la moyenne est passée à 36 ou 37 ans. Mais la moitié des moins de 30 ans vivent encore chez leurs parents. Cela signifie qu’ils peuvent épargner davantage et donc investir plus d’argent dans leur logement. Cela aussi a fait grimper les prix de l’immobilier. »

Effet de décalage

La question demeure : cette disproportion va-t-elle continuer à augmenter à l’avenir ? “Nous nous trouvons actuellement dans une situation où il y a un effet de décalage”, explique l’analyste de Degroof Petercam. “Les banques prêtent moins parce qu’elles sont devenues si chères. Pourtant, nous n’avons pas encore constaté de correction des prix sur le marché. Il faut donc faire quelque chose. Historiquement, la Belgique est un marché résidentiel stable. Les autres marchés européens ont connu une correction pendant la crise immobilière de 2007 à 2009, mais cela ne s’est pas produit ici. C’est également un signe positif aujourd’hui. Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y aura pas de correction des prix. »

Oui, il est plus difficile d’acheter son propre logement aujourd’hui, même s’il y a des nuances.

Promouvoir la durabilité

En un an, de janvier 2022 à janvier 2023, le nombre de demandes de prêts hypothécaires a diminué d’un tiers. En outre, le montant moyen des prêts augmente à peine. Selon Romain, cela indique que le marché du logement va connaître de nouvelles turbulences. Il pense également que l’obligation de rénovation énergétique des logements anciens finira par faire baisser les prix dans la catégorie des logements énergivores (PEB E et F).

“Aujourd’hui, on essaie de promouvoir la durabilité des habitations en subsidiant des prêts à taux O pour les travaux de rénovation”, explique le spécialiste d’Immotheker. “Mais avec l’ajout de l’obligation de rénovation, le fait que vous puissiez emprunter sur une durée maximale de 20 ans et que vous ne puissiez pas contracter un prêt accordéon, c’est-à-dire un prêt à taux d’intérêt variable, il s’agit d’erreurs formelles. Il aurait fallu au moins donner la possibilité aux gens qui ont des taux d’intérêt plus élevés aujourd’hui d’emprunter sur 25 ans”.

Le débat récurrent entre les générations a donc été quelque peu clarifié : oui, il est plus difficile d’acheter son propre logement aujourd’hui, même s’il y a des nuances.

Texte: Laurens.Bouckaert