Tout va parfaitement bien pour Aedifica

Le Royaume-Uni devient le quatrième marché stratégique de l’immobilière réglementée belge, qui se profile de plus en plus comme un acteur paneuropéen dans l’immobilier de santé.

Contrairement à bien d’autres sociétés belges cotées, beaucoup plus discrètes, Aedifica enchaîne les communiqués de presse. Ses excellents résultats méritent effectivement d’être mis en lumière.

Lors de la remise des prix du CFO de l’Année, Trends-Tendance a qualifié de Deal of the year l’acquisition par Aedifica, à Noël, de la filiale de Lone Star Real Estate Fund IV, pour un montant de 450 millions de livres. L’opération porte sur 92 maisons de repos réparties entre 90 sites au Royaume-Uni (5.700 résidents), dont un quart à Londres et dans le sud-est de l’Angleterre. Avec 14 exploitants, le portefeuille est très diversifié. Son rendement locatif est supérieur à la moyenne (un peu plus de 7%) et l’échéance résiduelle pondérée moyenne des baux dépasse 22 ans. Le Royaume-Uni devient de la sorte le 4e marché stratégique de l’immobilière réglementée (SIR) belge, qui se profile de plus en plus comme un acteur paneuropéen dans l’immobilier de santé. Le marché britannique est très prometteur, car encore très fragmenté. Bouclée au 1er trimestre, la transaction a porté le taux d’endettement à bien plus de 55,5% au 31 mars. Qu’à cela ne tienne: Aedifica a procédé à une nouvelle augmentation de capital, qui lui a permis de lever 418 millions d’euros (68 euros par action) et de ramener l’endettement à 38,5%.

La SIR est particulièrement active. L’augmentation de capital précédente (219 millions d’euros), la 3e en cinq ans (2012, 2015 et 2017), était destinée à lui permettre de sortir de Belgique. C’est en Allemagne et aux Pays-Bas, surtout, que le groupe s’est étendu ces deux dernières années… jusqu’à ce que soit signée la transaction au Royaume-Uni. La Belgique, qui concentrait au 31 mars 47% des actifs du groupe, est toujours en tête, mais le Royaume-Uni est désormais le 2e marché par ordre d’importance de la SIR (24%), avant l’Allemagne (15%) et les Pays-Bas (14%).

Le portefeuille contient également des immeubles à appartements (surtout des meublés situés à Bruxelles et loués à des expatriés) et des hôtels (contrats de leasing à long terme). Le portefeuille d’appartements a été versé dans Immobe SA, une nouvelle filiale dont, après une cession en deux phases, Aedifica ne détient plus que 25% des parts. A la fin du 1er trimestre, Aedifica a convenu de céder ses six hôtels à Atream; la transaction devrait être signée en juin encore. Au 31 mars, la juste valeur du portefeuille immobilier s’établissait à 2,3 milliards d’euros. Les revenus locatifs nets avaient bondi de 24% en base annuelle (83,8 millions) et le portefeuille d’immobilier de santé se composait de 251 sites (110 à fin juin 2017), qui accueillaient 18.500 résidents. Cerise sur le gâteau: le taux d’occupation, arrêté à 100% (hors meublés). Du jamais vu! L’actif net avant effet des variations de la juste valeur des instruments de couverture s’élève à 57,12 euros par action (54,75, si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les couvertures).

Conclusion

Nous saluons évidemment l’expansion au Royaume-Uni et l’augmentation de capital. L’investissement vise à générer une croissance des revenus à long terme, grâce à des baux longs, indexés sur l’inflation. Avec un rendement de dividende brut escompté de 3,4%, Aedifica peut remplacer avantageusement un investissement en obligations. Contrairement aux fois précédentes, l’action n’a guère reculé après ce qui fut pourtant la plus grande augmentation de capital de l’histoire de l’entreprise. Elle continue à s’échanger largement au-dessus de sa valeur intrinsèque.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 81,90 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 1,45 milliard EUR

C/B 2017: 20

C/B attendu 2018: 18,5

Perf. cours sur 12 mois: +3%

Rendement du dividende: 3,4%