Le FMI a tiré la sonnette d’alarme : le marché des prêts hypothécaires en Belgique pourrait bien trébucher en raison de la surévaluation flagrante des prix de l’immobilier. Et cette chute pourrait conduire à une instabilité financière… Toutefois, les spécialistes de l’immobilier se veulent rassurants en soulignant que le nombre de défauts de paiement pour des prêts hypothécaires est très faible. De plus, la bulle immobilière est en train de se dégonfler, et le sera l’année prochaine.
Mercredi, le Fonds monétaire international (FMI) a mis en garde contre la surchauffe de l’immobilier résidentiel belge, en cause les prix des maisons et appartements nettement surévalués. Si des défauts de paiement des crédits hypothécaires apparaissaient, cela pourraient mettre en péril notre stabilité financière. “La crainte d’une forte augmentation des défauts de paiement n’est pas fondée”, rassure Wouter Thierrie, économiste chez ING. “Plus rassurant encore, aujourd’hui, le nombre de ces défaillances est inférieur à la moyenne sur 10 ans. Les chiffres étaient en légère hausse ces derniers mois, mais ces chiffres restent historiquement bas. Le pourcentage de retard de paiement est également resté constant au cours des derniers mois. En outre, comme l’a également déclaré le FMI, les banques ont constitué des réserves suffisantes pour faire face à d’éventuelles difficultés financières.”
“C’est fortement exagéré”, déclare John Romain, d’Immotheker Finotheker, pour qualifier la référence du FMI à la surévaluation de l’immobilier belge. Il souligne que le nombre de demandes de prêt hypothécaire pour un logement déjà existant a chuté de 28 % en un an. Le nombre de demandes soumises a diminué plus fortement chaque mois par rapport à l’année précédente. La principale raison de cette baisse des demandes de prêt est la hausse des taux d’intérêt, qui passeront de 1,2 à 3,6 % d’ici 2022.
“Cette hausse des taux d’intérêt, qui sont multipliés par trois, entraîne une diminution d’environ un quart de la capacité d’emprunt”, a déclaré M. Romain. “Ces derniers mois, il n’y a pas eu de surchauffe, mais plutôt un refroidissement du marché immobilier. Les gens sont devenus prudents. En outre, la plupart des salaires ont encore augmenté de 10 % en janvier. Si les gens avaient déjà des difficultés financières à cause, par exemple, d’une facture énergétique élevée, ces problèmes seront beaucoup moins importants l’année prochaine. Nous devrions donc moins craindre les défauts de paiement, sans parler de l’instabilité financière.”
Stabiliser les prix de l’immobilier
ING et la Banque nationale de Belgique ont souligné que le marché immobilier belge était surévalué de 20 %. “Ce phénomène est en train de se résorber progressivement à cause du taux d’inflation de 10 %, alors que les prix des logements n’ont augmenté que de 5 %”, a déclaré M. Thierrie. “L’année prochaine, nous prévoyons une stabilisation des prix de l’immobilier, donc concrètement, une nouvelle baisse d’environ 10 % due à l’inflation. Ce lent refroidissement du marché du logement est une bonne chose. Nous ne nous attendons pas à une forte baisse des prix, comme aux Pays-Bas et en Allemagne. Après tout, l’indexation des salaires et une sécurité sociale forte sont les piliers du pouvoir d’achat.”
Selon M. Romain, la diminution du nombre de dossiers de demandes de crédit va se poursuivre.
À partir du 1er janvier, un nouveau règlement s’applique en Flandre. Lors de l’achat de maisons ayant des mauvais résultats PEB (D ou E), les personnes tiendront de plus en plus compte du coût pour les remettre aux normes énergétiques et les prix doivent baisser. “Le logement moyen coûte actuellement 200 000 euros”, calcule John Romain. “Une rénovation énergétique coûte 50 000 à 80 000 euros. Les familles tiennent compte de ce montant lorsqu’elles achètent des maisons mal isolées. Le prix demandé doit inévitablement baisser. Remarque : cela concerne une maison existante sur deux en Flandre. Les acheteurs anticipent déjà le nouveau règlement. Je m’attends donc pour novembre et décembre à une baisse encore plus forte du nombre de dossiers de crédit, qui se poursuivra l’année prochaine.”
Diviser du marché immobilier
John Romain s’attend à une division du marché de l’immobilier belge. La moitié des maisons vendues seront bien isolées et pourront être vendues à un prix beaucoup plus élevé que le reste. Les acheteurs seront principalement des personnes appartenant à la classe moyenne supérieure ou plus. “Le prix dans ce segment va augmenter”, prédit Romain. “Le prix des maisons vieillissantes, dont les résultats PEB sont mauvais, va baisser. Mais même dans ce cas, il sera difficile pour les personnes, appartenant à la classe moyenne inférieure, d’acheter un bien. Ainsi, tous ceux, qui lisent les titres sur la hausse des prix de l’immobilier dans les mois à venir, doivent savoir que ces titres peuvent avoir deux connotations totalement différentes.”
