Les taux hypothécaires variables au plus haut depuis 2009 : comment choisir parmi les différentes formules de prêt ?

Le taux d’intérêt variable annuel pour les crédits immobiliers est actuellement supérieur à 4 %. C’est ce que révèle le Baromètre des taux d’intérêt d’Immotheker, qui compare chaque jour les formules de prêt de 16 banques. Quel est le meilleur choix aujourd’hui : un taux d’intérêt fixe ou variable ?

Pour un crédit sur 20 ans, un emprunteur disposant d’au moins 20 % de fonds propres paiera en moyenne un taux d’intérêt annuel fixe de 3,43 %, selon le Baromètre des taux d’intérêt. C’est 0,76 point de pourcentage de plus qu’il y a un an. Cela représente 92 euros de plus par mois ou 22 084 euros sur toute la durée du prêt.

Le taux d’intérêt révisable annuellement s’élève en moyenne à 4,03 %. Il y a un an, les emprunteurs utilisant cette formule ne payaient que 2,32 %. Il est exceptionnel que le taux variable soit plus élevé que le taux fixe. En temps normal, les banques prévoient une marge supplémentaire dans les prêts à taux fixe afin d’absorber les fluctuations des taux d’intérêt.

“Les emprunteurs paient aujourd’hui une prime avec les taux variables parce qu’on s’attend à ce que les taux d’intérêt baissent”, explique John Romain d’Immotheker. Il estime que les taux hypothécaires sont proches d’un pic. “Le taux révisable annuellement pour les prêts résidentiels est basé sur les bons du Trésor belge à un an.”

Augmenter ou diminuer de 100%

La loi stipule que le taux d’intérêt variable peut augmenter ou diminuer de 100 % au maximum pendant la durée d’un prêt, mais de nombreuses banques proposent des formules où le minimum et le maximum sont plus proches l’un de l’autre. Le spectre d’un doublement des taux d’intérêt par rapport au niveau élevé actuel semble particulièrement improbable au spécialiste du crédit interrogé.

Selon le Baromètre des taux d’intérêt, les taux d’intérêt des prêts à 20 ans sont en moyenne les plus bas pour les formules dont le taux d’intérêt est fixe pendant les cinq premières années (3,27 %). Les prêts dont le taux d’intérêt est réinitialisé après trois ans (3,54 %) ou après 10 ans (3,32 %) sont légèrement plus chers au départ. Cependant, les emprunteurs peuvent toujours trouver moins chers avec un taux d’intérêt révisable annuellement. Les prix pratiqués par les banques semblent également indiquer qu’une baisse des taux d’intérêt est imminente.

Prêt accordéon

“Ceux qui veulent profiter au maximum de la baisse attendue des taux d’intérêt devraient opter pour des taux révisables annuellement – ou à la limite – sur trois ans, mais je n’opterais certainement pas aujourd’hui pour un taux variable qui ne peut être révisé qu’au bout de cinq ans”, estime John Romain d’Immotheker. Pour ceux qui craignent que les taux d’intérêt n’augmentent encore, l’expert recommande un prêt accordéon ou un prêt à taux fixe sur toute la durée.

Le prêt accordéon est une sorte de solution intermédiaire entre les taux d’intérêt variables et les taux d’intérêt fixes. “Il s’agit d’un prêt dont vous fixez le montant mensuel et dont vous raccourcissez ou prolongez la durée en fonction des fluctuations des taux d’intérêt. De cette manière, vous pouvez contrôler votre budget même si les taux d’intérêt augmentent encore un peu, tout en profitant d’une baisse des taux d’intérêt si elle se produit ».