La fin de l’âge de pierre dans l’immobilier, vers les proptech

L’immobilier et la technologie se sont enfin trouvés et interagissent. Le secteur immobilier, économiquement fort, injecte énormément dans ces entreprises “proptechs” prometteuses. Et inversement, les solutions technologiques s’imposent de plus en plus dans les sociétés immobilières classiques.

Le parcours d’une start-up n’est pas un long fleuve tranquille, comme a pu s’en rendre compte Anton De Clercq, le fondateur d’Immowi. Après des débuts prometteurs en 2019, les premiers mois de 2020 ont été catastrophiques. “Dérouté par notre croissance rapide, j’ai pris quelques mauvaises décisions. Cela m’a servi de leçon”, reconnaît l’entrepreneur de 28 ans. La crise sanitaire n’a fait que compliquer un peu plus la situation. Dès le premier confinement, Immowi, qui génère pour les vendeurs des leads intégrant une intelligence artificielle (lire l’encadré “La modulabilité est importante”) a durement ressenti l’impact de la crise. “Nos clients refermaient le robinet budgétaire à chaque sursaut de la crise sanitaire.” Anton De Clercq garde malgré tout un bon souvenir de 2020: “Après l’attentisme du début, de nombreux clients se sont mis à surcompenser. Le marché immobilier ne s’est pas effondré et notre solution faisait sens. En fin de compte, notre chiffre d’affaires a quasi doublé.”

Immowi n’est pas la seule entreprise proptech à avoir été ballottée entre espoir et appréhension en 2020. “Au début de la crise surtout, de mars à juin, l’incertitude a pesé lourd sur le marché, confie Arne Allewaert, managing partner de l’investisseur proptech Amavi. Chez certaines start-up et scale-up pour qui les problèmes de liquidité constituent souvent la principale pierre d’achoppement, c’était carrément la panique. Mais beaucoup ont aussi fait preuve d’une incroyable flexibilité d’adaptation. La plupart des 225 entreprises proptechs suivies l’an dernier ont dépassé leur business plan. Rien de vraiment étonnant quand on sait que le grand gagnant de la crise sanitaire est la numérisation.”

Idriss Goossens, CEO de l’organisation de réseau PropTech Lab et cofondateur de l’European PropTech Association, confirme: “Le Covid-19 a contraint le secteur de l’immobilier et de la construction à adopter les solutions numériques. Ce secteur avait commencé à rattraper son retard. La crise sanitaire n’a fait qu’accélérer la cadence”.

Accélération de la croissance

En Europe, le coronavirus a aussi eu pour effet de freiner quelques jeunes pousses proptechs. Selon les chiffres de l’European PropTech Association, le nombre de nouvelles start-up a chuté d’environ 300 en 2019 à une soixantaine en 2020. L’organisation a également constaté une nette accélération de la phase scale-up (de 550 à 900). “Cette évolution montre que la proptech a gagné en maturité l’an dernier”, confirme Idriss Goossens, l’initiateur de Relevation, le premier sommet numérique de collecte de fonds en faveur du secteur proptech.

Depuis, l’afflux de capitaux vers le secteur ne cesse de gonfler. Selon EY, le capital-risque investi dans la proptech a crû de 9,1 milliards de dollars en 2015 à près de 25 milliards en 2019. “La proptech est devenue une catégorie d’actifs à part entière ces dernières années, commente Arne Allewaert. Jusqu’à récemment, les capitaux venaient essentiellement de sociétés immobilières soucieuses de suivre les dernières technologies dans leur secteur. On a dépassé ce stade aujourd’hui.”

Frederic Van den Weghe, également managing partner d’Amavi, constate par ailleurs que les grands acteurs immobiliers et les entreprises à mi- chemin entre l’immobilier et l’automatisation, comme Siemens et Schneider Electric, se sont eux aussi engagés dans cette voie. “Grâce à leurs canaux de distribution internationaux, les acteurs de premier rang offrent une formidable vitrine aux produits des scale-up proptechs”, dit-il. Frederic Van den Weghe fait la comparaison avec le secteur pharmaceutique. “Les géants de la pharmacie investissent moins dans la R&D en raison des risques encourus mais n’hésitent pas à s’impliquer dans des sociétés biotechs prometteuses.” “L’engouement pour la proptech reste assez limité, même s’il y a déjà quelques exemples notables, souligne Arne Allewaert. Nous étions en pourparlers avec l’entreprise proptech norvégienne Spacemaker AI au sujet d’une possible participation à une nouvelle levée de fonds. Ces pourparlers ont été brusquement interrompus quand Autodesk (un spécialiste américain de logiciel de conception 3D, Ndlr) a proposé 240 millions de dollars pour l’acquisition de Spacemaker AI.” Arne Allewaert et Frederic Van den Weghe qualifient cette piste de “sortie intéressante”.

Pour certaines proptechs, 2020 a été une année over and out. L’European PropTech Association a enregistré 61 faillites d’entreprises proptechs en 2020 contre cinq seulement en 2019. Pour Geoffroy Jonckheere, associé de l’équipe immobilière de PwC, la crise sanitaire n’est pas la seule explication. La proptech attire énormément de capital-risque, c’est indéniable, mais la maturité du secteur pose problème. “Le secteur de la construction et de l’immobilier, confronté à de très nombreux défis, devra inévitablement innover, d’où la multiplication des start-up proptechs ces dernières années. Mais un grand nombre d’entre elles ne sont pas viables. Pour une raison fort simple: elles ne proposent pas de solution à un problème réel. Beaucoup sont attirées par l’immobilier mais peu sont à la hauteur. Le secteur doit encore faire ses preuves.”

De l’avis de Kristoff De Winne, manager corporate office du promoteur immobilier Matexi, le secteur a pas mal progressé ces derniers temps. En 2015, Matexi a acquis une première participation dans la proptech (lire l’encadré “Pour le rendement et l’approche innovante”). “Le secteur, encore relativement jeune, commence à mieux s’organiser, constate Kristoff De Winne. Le partage des connaissances s’intensifie. Avant la crise sanitaire, un événement proptech avait lieu chaque mois. L’intérêt croissant des investisseurs, des sociétés immobilières et des fonds proptechs, entre autres, a accéléré la professionnalisation. Cet intérêt pour la technologie a aussi un effet positif sur l’innovation dans le secteur de l’immobilier et de la construction. J’en suis convaincu.”

Evolution progressive

La maturité de la proptech pourrait annoncer la fin imminente de sa croissance spectaculaire, ce qui ne semble pas inquiéter nos interlocuteurs outre mesure. L’immobilier, la principale catégorie d’actifs dans le monde entier, affiche toujours un gigantesque retard en matière d’innovation, d’un avis unanime. Autrement dit, ce ne sont pas les opportunités qui manquent pour les entreprises proptechs.

Qui plus est, la proptech couvre un large spectre d’activités. L’European PropTech Association l’a définie comme une innovation (technologique ou de modélisation d’entreprise) qui concerne l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière et des catégories d’actifs. Geoffroy Jonckheere échelonne cette chaîne de valeur en cinq phases: conception et construction, financement, gestion, utilisation et transactions. “Au début, les entreprises proptechs se focalisaient essentiellement sur la phase de conception et de construction, dit-il. Certaines ont développé un logiciel à destination des architectes et des concepteurs, des techniques de visualisation en 3D, etc. Ces dernières années, elles portent davantage sur la phase opérationnelle et de gestion des bâtiments. Il s’agit notamment d’évaluer le niveau d’utilisation d’un immeuble de bureaux ou la fréquence de passage de chaque côté d’une rue commerçante. La vie et le travail constituent la phase suivante, un domaine encore en grande partie inexploré. La façon dont nous vivons aujourd’hui n’a pas fondamentalement changé par rapport à il y a 10 ou 15 ans: d’un point de vue technologique, l’évolution est insignifiante.”

A en croire Idriss Goossens, la croissance de l’industrie proptech s’articulera autour de quelques grands axes tels que la diversification des services, le sentiment d’appartenance à une communauté immobilière, l’amélioration de l’expérience client, des nouvelles formules d’acquisition, d’accès et d’utilisation de l’immobilier. “L’avenir est à la mutualisation de l’immobilier, assure-t-il. Le but ultime est d’optimiser l’espace. Vous disposez d’un certain nombre de mètres carrés à attribuer. Cette attribution peut fluctuer en fonction des besoins de l’utilisateur ou du moment de la journée. Un seul et même espace peut servir de cafétéria le matin, de salle de réunion l’après-midi et de bar karaoké le soir.”

La stratégie d’investissement d’Amavi privilégie les scale-up actives dans quatre domaines: durabilisation de l’immobilier, big data facilitant une vue d’ensemble intelligente du marché et des bâtiments, amélioration de l’expérience client et contech (construction technology), une sous-catégorie de la proptech destinée à améliorer l’efficacité du processus de construction (lire l’encadré “Le lien entre l’immobilier traditionnel et la proptech”). “La durabilisation est la priorité n°1 parce qu’elle concerne l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière, assure Arne Allewaert. La technologie jouera immanquablement un rôle fondamental dans la durabilisation du processus de construction et du patrimoine immobilier.” Il insiste aussi sur l’importance croissante des investissements ESG. Les entreprises seront de plus en plus jugées d’après leurs efforts en matière d’écologie (environnement), d’égalité sociale (social) et de gestion transparente (gouvernance). Outre les investisseurs, les pouvoirs publics encouragent eux aussi le secteur de la construction et de l’immobilier à accélérer la durabilisation par le biais de la réglementation européenne et de l’opinion publique, comme les mouvements pour la défense du climat par exemple.

Rattrapage européen

La croissance de la proptech fait également apparaître d’importantes différences géographiques. Pour le moment, elle s’impose surtout aux Etats-Unis et en Asie. “Seuls deux fonds européens figurent au top 20 des plus grands fonds proptechs, et encore, tout en bas de la liste, observe Frederic Van den Weghe. A peine 10% de l’ensemble des investissements proptechs sont destinés à des entreprises européennes mais la tendance s’intensifie, ce qui prouve l’énorme potentiel de croissance du marché européen.”

Si la croissance est aussi lente en Europe, c’est en partie à cause du morcellement du marché, des barrières linguistiques et de la diversité des réglementations. “Difficile donc de passer à la vitesse supérieure, surtout pour les applications dans un environnement de consommateurs, déplore Arne Allewaert. Mais sur le marché intérieur, le nombre d’entreprises qui s’internationalisent augmente.”

En lançant un fonds européen fin 2020, l’américain Fifth Wall, le plus grand fonds de capital-risque axé sur la proptech, démontre sa confiance dans le rattrapage européen. PGIM Real Estate, un des plus gros investisseurs immobiliers mondiaux, a annoncé en mars dernier sa participation dans le fonds européen de Fifth Wall.