Immobilier en Belgique: les investisseurs guettent une éventuelle réforme fiscale

Les hausses de prix seront plus modérées en 2022 vu la hausse des taux d’intérêt et l’équilibre quelque peu retrouvé entre offre et demande. Le marché neuf pourrait subir le contrecoup de la hausse des coûts de construction. Les investisseurs guettent une éventuelle réforme fiscale.

Le marché résidentiel belge nous avait habitués à une certaine monotonie ces dernières années, tant sa grande stabilité faisait sa force, insensible aux aléas extérieurs. Une période plus incertaine semble toutefois s’ouvrir. S’y mêlent incertitude fiscale, hausse des taux d’intérêt et des matériaux de construction et interrogation quant à l’évolution des prix. Une situation que l’on doit principalement à la crise du covid et à la guerre en Ukraine. Une nouvelle donne à laquelle acquéreurs et investisseurs vont en tout cas devoir s’adapter dans les prochains mois. Et qui devrait modifier certains comportements.

1 Vers un ralentissement des transactions

L’activité immobilière est restée dynamique lors de ce premier trimestre, selon les derniers chiffres des notaires. Le nombre de transactions est en hausse de 2% par rapport au premier trimestre 2021. Des chiffres quelque peu trompeurs puisque poussés dans le dos par l’évolution à la baisse du régime des droits d’enregistrement en Flandre depuis le 1er janvier, ce qui a incité certains acquéreurs à postposer leur acquisition en ce début d’année. Les transactions immobilières ont d’ailleurs connu une relative stabilité en février (-0,4%), et une légère baisse en mars (-1,5%). “L’activité du mois de février et du mois de mars s’est sensiblement rétractée pour arriver actuellement à un point de stabilisation, précise Renaud Grégoire, porte- parole des notaires. Il est encore trop tôt pour savoir s’il s’agit là d’un fléchissement saisonnier ou d’un réel ralentissement de l’activité. L’augmentation du prix des matières premières, les incertitudes qui entourent les différents marchés et l’augmentation des taux sont sans doute des éléments qui contribuent à une certaine prudence.”

2 La demande s’est assagie

2021 a mis en exergue un marché déséquilibré, entre une demande forte et une offre faible. De quoi pousser parfois à la déraison et à un emballement dans les prix. L’immobilier belge retrouve aujourd’hui un certain équilibre, même si l’offre reste toujours en deçà des standards habituels. Et que l’effet FOMO ( Fear Of Missing Out) joue sur le marché neuf. “Sur le marché secondaire, on observe une augmentation du nombre de demandes d’estimation de biens, relève Kim Ruysen, directeur général de Trevi Immobilier. Toutefois, une partie des propriétaires postposent la mise en vente. Ils s’informent mais attendent avant de passer à l’acte. On peut certainement attribuer ce report de prise de décision à cette période d’incertitude. Nous vendons tous les biens de nos portefeuilles. Mais le temps moyen de mise en vente s’est rallongé et le nombre de biens vendus en première visite devient plus limité. Le marché s’est assagi.” Les acquéreurs ont retrouvé aujourd’hui une certaine prudence, limitant le jeu de la surenchère. “Suite au confinement et au télétravail, la nécessité de posséder un bureau, une terrasse ou un jardin plein sud, pour contrer les effets du covid, ont été montés en épingle par certains, poursuit Kim Ruysen. Ces exigences ont repris leur place naturelle dans l’ordre des critères d’achat. Les cordons de la bourse délimitent le périmètre.”

3 L’impact de la remontée des taux

Si la plupart des feux restent au vert sur le front de l’immobilier, certains passent à l’orange. Le premier concerne la remontée des taux hypothécaires. Elle est d’ailleurs déjà en cours. Pour rappel, des taux bas permettent aux acheteurs d’emprunter des montants plus importants. Si les taux hypothécaires augmentent de 1%, la capacité d’emprunt diminue de 9% (pour une hypothèque de 20 ans). “La politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne, qui a consisté à maintenir les taux d’intérêt à un niveau plancher sur les marchés financiers, a ainsi alimenté la hausse des prix des logements au niveau européen depuis 2012, expliquent les économistes de Belfius dans leur dernier rapport. Mais cette situation est appelée à changer bientôt.” Dans quelle ampleur les taux hypothécaires vont-ils remonter cette année? Difficile à dire. La période des taux planchers semble toutefois derrière nous. Une augmentation de 0,5% est probable d’ici fin 2022. Reste qu’une augmentation des taux d’intérêt n’est pas toujours répercutée à 100% sur le client. Et qu’il faut surtout réaliser que les taux, même s’ils remontent, restent toujours à des niveaux très attractifs. “Un taux fixe moyen, après négociation avec votre banquier, sur 20 ans, a augmenté sur ces derniers mois de 1,63% à 1,83%, lance Kim Ruysen. Concrètement, cela représente une augmentation de 10 euros/mois par tranche de 100.000 euros, ce qui est largement absorbable par le marché.”

Autre incertitude: la fiscalité. Le ministre des Finances prépare une grande réforme fiscale. L’immobilier ne sera pas épargné. La taxation sur les revenus réels ou sur les plus-values est sur la table. Sans parler du fait que la ministre bruxelloise du Logement envisage toujours, à moyen terme, de plafonner l’indexation des loyers et d’introduire une grille des loyers. Autant d’éléments qui peuvent refroidir les investisseurs.

Enfin, l’augmentation du coût des matériaux de construction aura un impact indéniable sur les prix de l’immobilier. Surtout sur le marché de l’immobilier neuf. Des augmentations de 5 à 10% sont déjà régulièrement observées. Et cela dans un contexte de raréfaction de l’offre. Il n’y a par exemple jamais eu aussi peu d’appartements en cours de commercialisation à Bruxelles qu’aujourd’hui. Reste à voir jusqu’à quand ces augmentations de prix pourront être digérées par les acquéreurs ou les investisseurs. Un report vers le marché secondaire, plus abordable, sera la première étape. La seconde mènera à la hausse du marché locatif.

4 Des hausses de prix plus modérées

Après des hausses de 6% en 2020 et de 8% en 2021, les prix ne devraient pas fléchir en 2022. Des hausses moins élevées que les années précédentes sont toutefois attendues. ING table sur une hausse moyenne de 5,4%, Trevi de 2,5% et Belfius de 2,8%. Vu l’inflation attendue cette année (4,3%), l’augmentation des prix de l’immobilier en termes réels devrait toutefois être nulle. “Notre sentiment est que les prix de l’immobilier vont continuer à augmenter au cours des deux prochaines années, toutefois cette croissance sera plus faible qu’en 2021, lance Steven Trypsteen, économiste chez ING Belgique. Pour 2023, nous prévoyons une poursuite de la croissance, mais à nouveau un peu plus faible (+ 1,5%). A cela, il convient de prendre en considération la guerre en Ukraine qui risque de ralentir l’économie. Si la crise se prolonge, nous devrons encore revoir à la baisse nos prévisions de croissance économique. Cela pourrait nuire à l’activité du marché du logement, tout en affaiblissant la croissance des prix des logements.”