Comment le Covid a bousculé l’immobilier résidentiel

Demande qui explose, offre en rade et prix qui s’envolent: les différents confinements ont impacté le marché immobilier et le comportement des acquéreurs depuis un an. Tour d’horizon des tendances qui émergent.

Rien ne semble vraiment le freiner. Après avoir fait mieux que sauver les meubles en 2020 malgré quelques semaines d’arrêt forcé, l’immobilier belge continue sur sa lancée en 2021. Son activité est restée particulièrement dynamique lors du premier trimestre (+ 11% par rapport à 2020). De quoi confirmer le côté insubmersible et résilient de son marché résidentiel. Qu’importe les crises, qu’elles soient sanitaire ou économique, il semble passer à travers. Et cela ne devrait pas changer. Tous les facteurs permettant d’encourager les transactions immobilières restent au vert (épargne des ménages, taux d’intérêt bas, confiance dans l’immobilier, taux d’endettement faible, fiscalité stable, aide du gouvernement, etc.). De quoi garder une nouvelle fois la tête hors de l’eau. Reste à savoir jusqu’à quand certains éviteront la noyade en matière de revenus, le retrait des aides de l’Etat devant en fragiliser plus d’un.

Un an après l’apparition du Covid, les principaux éléments à relever sont toutefois relativement inattendus: la demande explose, l’offre est en rade et les prix s’envolent. De quoi créer un certain déséquilibre qui pourrait s’avérer inquiétant s’il se prolonge dans le temps. Pour le reste, le Covid a surtout fait apparaître de nouveaux critères et comportements de la part des acquéreurs, sans qu’on ne sache s’ils s’inscriront réellement dans la durée. Tour d’horizon.

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Nombreux ont été ceux qui se sont interrogés ces derniers mois sur leur habitat: trop petit, trop grand, mal situé, pas assez aéré. Avec une constante, le besoin d’espace. La demande pour les maisons avec jardin ou pour les appartements avec terrasse a explosé. Partout en Belgique. “Avec les différents confinements, les gens ont eu davantage de temps pour réfléchir à leur habitat ; ils sont aujourd’hui à la recherche d’espace, confirme le notaire Renaud Grégoire. D’autant que ces confinements n’ont pas été vécus de la même manière par ceux qui habitaient dans une maison que par ceux qui résident dans un petit appartement sans espace extérieur. Il y a un vrai engouement pour les maisons avec jardin et les appartements avec terrasse. C’est indéniable.” Dans le même ordre d’idée, et même si peu de promoteurs construisaient encore des logements sans terrasse, les décideurs bruxellois ont d’ailleurs acté que tous les nouveaux appartements devront dorénavant être munis d’un espace extérieur.

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Autre constat interpellant, et relativement inattendu: l’effondrement de l’offre. Tant pour le marché neuf – c’était plus prévisible – que pour le marché secondaire. Les propriétaires ont repoussé leur acte de vente, paniqués par les multiples incertitudes économiques et sociales. Si bien que l’habituel équilibre qui fait la force du marché immobilier tangue. Une situation quelque peu inquiétante. Car qui dit marché déséquilibré dit possible surchauffe des prix. L’évolution de la situation économique de certains ménages (faillite et chômage pourraient apparaître) via une baisse des revenus pourrait néanmoins remettre du poids dans la balance de l’offre. “Les statistiques ne le démontrent pas encore mais mes équipes relèvent ces derniers temps que les propriétaires commencent à remettre leur bien en vente, note le CEO de Trevi Eric Verlinden. Ce qui permettrait de rééquilibrer un peu le marché.”

Cette raréfaction de l’offre accentue en tout cas encore les hausses de prix. Le prix médian d’une maison a augmenté de 4% en 2020 et celui d’un appartement de 9%, selon les notaires. Pour le premier trimestre 2021, les prix sont toujours à la hausse (+ 2% pour les maisons et + 1,4% pour les appartements). Alors que dans certaines communes de la périphérie bruxelloise où la situation est à flux tendu, le marché perd même quelque peu la tête. “Il n’y a plus aucune logique dans les prix, lance Michel Dussart, directeur de l’agence immobilière Immo Dussart. Un bien estimé à 550.000 euros se vend parfois 50.000 à 100.000 euros plus cher que son prix réel. Ce n’est vraiment pas sain.”

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Les différents confinements vont laisser des traces sur les logements de demain. Avec la généralisation du télétravail, le besoin d’une pièce ou d’un espace pour aménager un bureau devient un must. Dans certains projets neufs, les promoteurs préfèrent par contre mutualiser cet espace en proposant une sorte de coworking au rez-de-chaussée. “Etant donné le prix au mètre carré dans certains endroits, il n’est pas possible de prévoir une pièce en plus dans chaque logement pour installer un bureau, lance Philippe Sallé, directeur du développement du promoteur BPI Real Estate. Mais il faut repenser l’organisation des logements et les rendre plus modulaires.” Selon une étude de Trevi, le jardin (ou la terrasse), la place de parking, les performances énergétiques et la proximité des moyens de transports restent des évidences. Le hall d’entrée est par contre marginalisé.

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Dans le même ordre d’idée, la structuration du télétravail relance l’attrait pour des villes situées à plus de 45 minutes ou une heure de son lieu de travail (hors embouteillages). “S’ils ne doivent se déplacer que deux ou trois jours par semaine, certains travailleurs sont prêts à s’offrir la maison de leur rêve en déménageant un peu plus loin, estime Renaud Grégoire. D’autant que les prix y sont souvent bien inférieurs.” Cette situation pourrait également relancer la vitalité économique de certaines entités. Avec un retour de la vie de quartier où les services et équipements sont à proximité. Reste que les effets réels de cette transhumance devront être observés à plus long terme, une fois que l’heure du grand déconfinement aura sonné. Il est donc encore prématuré d’affirmer que la période actuelle relancerait le phénomène d’étalement urbain.

Les prix ont flambé lors de la dernière décennie (lire aussi “Dix ans de hausses de prix” ci-dessous). Si un ralentissement dans les hausses de prix est attendu d’ici la fin de l’année, aucune baisse n’est à l’ordre du jour. Ce constat rend l’accès à la propriété de plus en plus ténu pour bon nombre de ménages. Car si la situation actuelle réjouit les acteurs immobiliers, les propriétaires et les candidats-acquéreurs disposant de (deux) bons revenus, elle étiole encore davantage les chances des primo-acquéreurs – souvent de moins de 35 ans – d’accéder à la propriété. Une fracture immobilière renforcée par le resserrement des mesures d’octroi de prêts hypothécaires. Les crédits à risque qui leur sont destinés sont passés de 45% en 2019 à 35% en 2020. Sans parler du fait que ce déficit d’offre augmente encore la concurrence sur les segments les plus attractifs – les petits appartements – et donc les prix, tant sur le marché du neuf que de l’existant. De quoi les éloigner encore un peu plus de leur rêve de propriété. “Et vu que la surévaluation estimée des prix de l’immobilier a augmenté, passant de 7% en 2019 à 13,5% en 2020, la Banque nationale pourrait même vouloir renforcer le contrôle des prêts”, lance Steven Trypsteen, économiste chez ING.

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Dix ans de prix

Les prix de l’immobilier n’ont cessé de grimper ces 10 dernières années. Rien de surprenant aux yeux des observateurs du marché belge. Reste que quand on effectue une comparaison sur 10 ans, l’ampleur de la hausse étonne quand même. Selon la Fédération des notaires, le prix médian des maisons belges est passé de 175.000 euros à 250.000 euros entre 2010 et 2020 (+ 43%). Et de 160.000 à 217.000 euros pour les appartements (+ 36%). Les hausses sont encore plus importantes quand on scrute le phénomène par province. A Bruxelles, il faut aujourd’hui débourser 145.000 euros de plus pour mettre la main sur une maison (+ 49%, 440.000 euros). En Brabant wallon, c’est 100.000 euros de plus (+ 47%, 330.000 euros).

Pour certaines communes, les chiffres ont explosé. Le prix médian des maisons à Saint-Gilles est passé en une décennie de 277.000 à 540.000 euros (+ 95%). A Uccle, de 365.000 à 632.500 euros (+ 73%). L’envolée des prix est la même à Saint-Gilles pour les appartements: de 155.000 euros à 275.000 euros (+ 77%). Woluwe-Saint-Lambert suit juste derrière, de 205.000 à 330.000 euros.

Notons que ces hausses des prix de l’immobilier doivent être tempérées par l’inflation, qui s’élève à 18% sur cette décennie. Mais même en retirant l’inflation, les prix se sont bien sérieusement envolés.

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Il n’y a jamais eu aussi peu d’appartements neufs en cours de commercialisation qu’aujourd’hui à Bruxelles. Les derniers chiffres du bureau d’expertise immobilière de Crombrugghe and Partners le démontrent. En deux ans, on est passé de 221.000 m2 à 125.000 m2 d’appartements mis en vente. Les retards dans la délivrance des permis – ce n’est pas neuf – cumulés à ceux engendrés par le Covid dans les différentes administrations ont vidé le pipeline. La plupart des promoteurs n’ont plus grand-chose à vendre. “Au niveau des permis, cela reste compliqué”, confirme Pierre-Alain Franck, administrateur au sein de l’Union professionnelle du secteur immobilier (Upsi). Les promoteurs craignent une pénurie de biens à vendre, ce qui pourrait induire une hausse des prix selon eux. Ils estiment que la concurrence la plus importante est présente sur les petits appartements, segment le plus recherché par les ménages à faibles revenus.

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Plutôt conservatrices dans leur mode de fonctionnement, les entreprises du secteur immobilier ont accéléré leur transformation numérique ces derniers mois. Les notaires signent désormais à distance des actes notariés. La digitalisation des demandes de permis s’est renforcée à Bruxelles. Les agents immobiliers ont multiplié les visites virtuelles, et elles pourraient se maintenir à l’avenir dans certains cas, de manière à effectuer une première sélection de biens. Même évolution pour les assemblées générales de copropriété en ligne. Alors que la proptech connaissait des débuts timides en Belgique, cette pandémie lui a permis d’accélérer son développement. “Tous les grands groupes se sont rendu compte qu’ils devaient optimiser leur méthode de travail, lance Idriss Goossens, fondateur du Proptech Lab qui rassemble 154 start-up en Belgique. Nos membres ont vu leur activité exploser. Et en Europe, si les start-up proptechs avaient levé 1,2 milliard en 2020, elles en sont déjà à 1 milliard rien que pour ce premier trimestre.”

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