Acheter en Italie? De belles affaires encore possible…

L’horizon ne se limite pas à la Toscane. Ce constat s’applique tant aux vins qu’à l’immobilier italien: ceux qui ignorent les autres régions remarquables découvriront d’agréables surprises à des prix défiants toute concurrence. Nos conseils si vous voulez acheter.

L’immobilier est-il cher en Italie? Pas trop, à en croire une analyse comparative réalisée par Eurostat, l’office statistique de l’Union européenne. Les prix pratiqués sur le marché immobilier résidentiel italien sont légèrement inférieurs à la moyenne de l’Union. Et ils restent environ 20% moins chers que les belges.

Mais ces statistiques officielles sont peu pertinentes pour ceux qui rêvent d’une résidence secondaire, nuance Ronald de Rooy, managing partner de l’agence immobilière ItaliaCasa. “Le marché immobilier italien n’existe pas, dit-il. En Italie, on note d’énormes écarts entre le marché résidentiel normal – les logements destinés à une occupation fixe – et celui des résidences secondaires.”

Le résidentiel “normal” est très majoritairement une affaire italienne. Dans ce segment, les prix et leur évolution sont ainsi intimement liés aux performances de l’économie nationale. Et comme on le sait, l’économie italienne est depuis des années un motif d’inquiétude au sein de l’Union, ce qui se reflète dans l’évolution des prix sur le marché résidentiel. Avec la Grèce et Chypre, l’Italie est un des rares pays européens où l’immobilier résidentiel a baissé entre 2010 et 2022.

“L’offre reste relativement limitée et cette pénurie tire les prix à la hausse.”

En revanche, le marché des résidences secondaires attire un public très international. “Et quand l’intérêt des Belges et des Néerlandais se tarit, les Scandinaves ou les Britanniques sont prêts à s’engouffrer dans la brèche, poursuit Ronald de Rooy. Même des acheteurs américains et australiens sont actifs en Italie. De plus, une partie de ce public est très fortuné. Dans les régions les plus prestigieuses – pensez aux stations de ski les plus mondaines des Dolomites ou à certains endroits de la côte ligure, comme Portofino –, il en résulte des prix très élevés. Autre facteur à prendre en compte: en Italie – à la différence de l’Espagne par exemple –, les développements immobiliers de grande ampleur sont plutôt rares dans les régions touristiques. L’offre reste donc relativement limitée, et cette pénurie tire les prix à la hausse. Mais en réalité, cet éventuel handicap par rapport à d’autres pays touristiques ne joue qu’un rôle très secondaire: en Italie, l’acheteur typique est aussi et avant tout un amoureux du pays.”

Prix attrayants au nord comme au sud

La palette de prix est également très diverse, avec d’importants écarts régionaux. Nous avons toutefois demandé à notre expert quelques prix indicatifs. En commençant par ce qui est sans doute le produit le plus prisé en Belgique: une fermette restaurée avec piscine en Toscane. “Pour un tel bien avec une belle vue, les ventes commencent à partir de 800.000 euros, explique Ronald de Rooy. Mais pour des endroits vraiment prestigieux, vous ne trouverez rien à moins de 1,5 million d’euros.”

En Italie centrale, l’Ombrie et les Marches, un peu plus bas sur la côte Adriatique, offrent des alternatives à des prix plus intéressants. “En Ombrie, les prix de départ pour des propriétés de charme bien situées fluctuent entre 500.000 et 600.000 euros, précise Ronald de Rooy. Et dans les Marches, il est possible de trouver des biens intéressants pour 100.000 euros de moins.”

“Les Pouilles ont longtemps été la perle cachée.”

Des résidences secondaires sont également disponibles à des prix plus abordables dans le nord-est de l’Italie. Le Piémont, dans le nord du pays, est une région très appréciée des Belges. Ce succès s’explique en partie par son accessibilité. “Au départ de la Belgique, il est possible d’atteindre le Piémont en une journée de voiture, souligne Ronald de Rooy. C’est aussi une région réputée pour sa gastronomie. Le Piémont est le berceau du slow food. A chaque coin de rue, on trouve une trattoria où il est possible de savourer la cuisine locale.”

Le nord de l’Italie offre cependant moins de garanties en matière de météo que la Toscane, par exemple. “C’est vrai, reconnaît Ronald de Rooy. Le climat se rapproche davantage de celui de l’Europe centrale. Les hivers sont généralement courts, mais rudes. Mais je peux vous assurer, vivant moi-même dans le nord de l’Italie, que les saisons y sont nettement plus agréables qu’en Belgique.”

Pour ceux qui veulent combiner soleil, mer et prix doux, les Pouilles, dans le talon de la botte, sont une option à envisager. “Les Pouilles ont longtemps été la perle cachée, commente Ronald de Rooy. Mais depuis que les Européens du Nord ont découvert cette région méridionale, les prix ont beaucoup augmenté. Pour une villa quatre façades avec piscine à un bel endroit, il faut compter 350.000 euros. Mais on y trouve également des exceptions à 1,5 million d’euros. Les Pouilles se situent à près de 2.000 km de la Belgique. Pour un grand nombre de compatriotes, c’est trop pour s’y rendre en voiture. Mais avec Bari et Brindisi, les Pouilles disposent de deux aéroports internationaux qui proposent des vols réguliers vers la Belgique.”

En plus du prix de l’achat, les (candidats) acheteurs doivent tenir compte de plusieurs frais et autres taxes. Comme en Belgique, il y a des différences notables entre l’achat d’un bien existant et d’une nouvelle construction.

Situation cadastrale

“Si vous achetez un bien existant, vous serez soumis à un droit de mutation sur la valeur fiscale, c’est-à-dire la valeur qui figure dans le cadastre, explique Ronald de Rooy. Cette valeur fiscale peut être nettement plus faible que la valeur vénale réelle.” Dans le cas d’un achat au titre de résidence secondaire, ce droit de mutation s’élève à 9%. Si vous achetez un immeuble pour y habiter à demeure – ou plus de la moitié de l’année –, le tarif retombe à 2%. Les acheteurs d’une nouvelle construction ne payent pas de droit de mutation mais 10% de TVA sur le montant de l’achat.

Dans une transaction immobilière, le rôle du notaire italien est comparable à celui de ses collègues belges. Il contrôlera si tous les documents (permis de construire, données cadastrales, certificats nécessaires…) sont présents avant le transfert de propriété. L’inscription de l’acte dans le registre immobilier et la perception et le reversement des droits de mutation relèvent également de ses responsabilités. Combien les notaires italiens facturent-ils ces services? “En Italie, les notaires sont libres de fixer leurs tarifs mais généralement, les frais de notaire sur les transactions immobilières fluctuent entre 3.000 et 5.000 euros”, répond Ronald de Rooy.

Si vous achetez votre propriété par le biais d’une agence immobilière, ne vous étonnez pas de recevoir une facture de l’agent. A la différence de ce qui se pratique dans notre pays, les agents immobiliers italiens ne travaillent pas pour le vendeur, mais se positionnent en intermédiaires indépendants. Ils factureront donc une commission à la fois au vendeur et à l’acheteur. “Généralement, cette commission s’élève à 3% du prix d’achat”, poursuit Ronald de Rooy.

“La profession d’agent immobilier est agréée en Italie. Cela implique plusieurs obligations déontologiques.”

Celui qui achète directement au propriétaire fera l’économie de cette commission. Mais ce n’est pas sans risque, souligne Ronald de Rooy. “La profession d’agent immobilier est agréée en Italie. Cela implique plusieurs obligations déontologiques et autres responsabilités. Ainsi, l’agent peut demander au vendeur de faire contrôler et de démontrer la situation cadastrale et les permis liés aux biens. Si vous voulez quand même acheter directement un bien à son propriétaire, je vous conseille de faire appel à un géomètre afin d’établir le statut cadastral de la propriété.”