Pas d’excès avec les valeurs immobilières !

Avec les sociétés immobilières réglementées, l’investisseur est gagnant à tous les coups. Cette année aussi. Mais n’oublions pas que les portefeuilles immobiliers ne peuvent croître de manière exponentielle. Ni qu’actuellement, nombre de SIR mettent tout en oeuvre pour renforcer leur bilan par la voie d’opérations de capital.

Parmi les actions favorites en Bourse de Bruxelles cette année – mais aussi les années précédentes -, on épinglera celles des sociétés immobilières réglementées (SIR), le nouveau terme, depuis mai 2014, pour désigner les anciennes SICAFI. Des actions de sociétés dont l’activité principale est la transformation, la rénovation, la promotion, l’acquisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. En réalité, c’est une adaptation de la loi qui a permis aux groupes immobiliers belges d’acquérir le statut équivalent au Real Estate Investment Trust (REIT).

Toujours gagnant

Pour pouvoir bénéficier du statut fiscalement avantageux de SIR, l’une des conditions à satisfaire est de reverser au moins 80% du bénéfice aux actionnaires. C’est là que réside précisément le principal atout de cette catégorie d’investissement: dans leurs coupons élevés. Sur la base de nos calculs, le rendement de dividende (brut) moyen s’élève à 4,4% (le maximum se montant à 6,5 à 7%, le minimum à 2,5 à 3%) pour les 17SIR cotées à Bruxelles. Pour comparaison, une obligation d’État belge à dix ans affiche un rendement de 0,3%. L’explication logique du vif succès des SIR auprès du grand public réside également dans la baisse considérable des rendements des investissements à taux fixe comme les obligations. Plus les rendements des livrets d’épargne étaient faibles, plus les SIR ont pris de la hauteur cette année comme précédemment. Cerise sur le gâteau: les SIR ont échappé à la taxe sur la spéculation.

Avec les SIR, l’investisseur est donc gagnant à tous les coups. Y compris en 2016. Quelle que soit la SIR que vous ayez achetée en début d’année, vous acterez une plus-value sur la position. Du moins si l’on fait la somme de l’évolution de cours et du dividende distribué cette année. En effet, le cours de plusieurs SIR est toutefois (légèrement) inférieur à celui de début 2016. Le return moyen s’élève à 12,4%, contre -0,9% pour le Belgian All Share et même -4% pour l’indice BEL20. Cette surperformance n’est d’ailleurs pas une nouveauté. Ces cinq dernières années, un investissement dans Warehouses De Pauw (WDP) a produit un rendement annuel moyen de 26% sur la base d’un return total de 218%. Cette autre SIR spécialisée dans les bâtiments logistiques, Montea, s’en approche, avec un return de 173%, ou 22,2% en moyenne par an. Son directeur (CEO) Jo De Wolf a pu préciser, à l’occasion du dixième anniversaire de la cotation en Bourse, que le portefeuille du groupe était passé de 100 à 600millions d’euros et que l’objectif visé est de le faire croître à hauteur de 100millions d’euros par an dans les prochaines années. Les actionnaires d’Aedifica, la société axée sur les centres de soins de santé, n’ont rien à lui envier, vu le return moyen de 18,1%.

Jusque 85% de prime

Restons toutefois conscients de ce que les portefeuilles immobiliers ne peuvent croître de manière exponentielle. Pour mémoire, l’une des conditions d’obtention du statut de société immobilière réglementée est que le taux d’endettement se limite à 65%. Par ailleurs, actuellement, nombre de SIR mettent tout en oeuvre pour renforcer leur bilan par la voie d’opérations de capital.

La valeur d’actifs nets (VAN, appelée aussi valeur intrinsèque), définie par les spécialistes (externes), n’a généralement pas augmenté de manière aussi spectaculaire ces dernières années que le cours de Bourse. Ce qui se traduit par un éloignement de la valeur boursière par rapport à la valeur objectivement établie du portefeuille immobilier. En d’autres termes, la prime du cours par rapport à la valeur intrinsèque est en hausse. Quinze des dix-sept sociétés immobilières réglementées affichent une prime, qui, dans huit cas sur quinze, a dépassé 40%. La prime moyenne (non pondérée) que nous avons pu calculer sur la base du cours actuel par rapport à la dernière valeur intrinsèque publiée s’élève à 33,5%. Et il ne s’agit pas encore d’un record. À la veille du Brexit, la prime s’était hissée juste au-dessus de 40%. Dans leur quête de rendement, les investisseurs sont désormais prêts à payer 133 pour ce que les spécialistes valorisent à 100.

Force est de constater que, portées par l’essor de l’e-commerce, les primes augmentent particulièrement parmi les REIT spécialisés en logistique (espaces d’entreprosage, etc.). Les deux favoris dans cette branche (WDP et Montea) affichent des primes de plus de 80%. Au sommet, cette prime s’élevait même à près de 100% pour WDP, soit un cours de Bourse équivalent à près du double de la valeur intrinsèque. Les primes des sociétés investissant dans les bureaux et l’immobilier commercial (à l’exception de Retail Estates) sont bien plus modestes.