Si vous contractez un prêt immobilier en vue de financer la construction d’un nouveau logement, en principe vous retirerez le montant de ce prêt en plusieurs fois, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Quels sont les frais à prévoir ?
Lorsque vous contractez un prêt immobilier pour acheter un bien existant, vous retirez immédiatement la totalité du montant de ce prêt afin de payer le vendeur. La règle veut que l’intégralité du montant soit débloquée dès que l’acte d’ouverture du crédit est signé chez le notaire. Attention, n’oubliez pas que lors de la signature du compromis de vente, vous devrez payer un acompte pour l’achat de ce bien immobilier. Vous devrez, peut-être, à ce moment-là, et selon la banque, puiser dans vos fonds propres afin de le payer.
Mais la situation est bien différente s’il s’agit de l’achat d’une nouvelle construction. Si vous contractez un prêt immobilier pour le financer, vous n’aurez pas immédiatement besoin de la totalité de l’argent emprunté. En effet, les travaux se déroulent en plusieurs phases, de sorte que les factures des entrepreneurs et des fournisseurs arriveront par vagues successives les unes après les autres et pourront donc être payées en plusieurs fois.
Selon l’avancement des travaux
En général, la banque verse le montant du prêt en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux de la construction. Pour ce faire, il peut utiliser un échéancier.
Celui-ci peut se présenter comme suit :
1. Vous recevez 5 % après avoir rempli toutes les conditions suspensives de crédit.
2. Ensuite, 15 % du montant du prêt sont mis à disposition lorsque le gros œuvre est à peu près à moitié achevé.
3. 20 % supplémentaires sont versés sur votre compte lorsque les factures montrent que le gros œuvre est achevé (hors toit).
4. La tranche suivante de 10 % sera débloquée lorsqu’un toit sera installé sur votre maison. À ce moment-là, vous aurez reçu la moitié du prêt accordé.
5. À l’étape suivante, vous pourrez disposer de 10 % supplémentaires du montant total lorsque les canalisations et les menuiseries extérieures seront installées.
6. Les 10 % suivants apparaîtront sur votre compte lorsque les plafonds seront terminés.
7. Votre maison est en voie d’achèvement : vous avez atteint le stade des finitions intérieures. Vous recevrez 10 % supplémentaires pour les matériaux et la pose des sols.
8. Les installations sanitaires et le chauffage représentent 10 % suivants.
9. Vous arrivez ainsi aux derniers 10 % : en théorie, vous les recevrez lorsque les menuiseries intérieures ont été installées.
Un bien clé sur porte
Lors de l’achat d’un bien sur plan – ou selon la formule “un achat clé sur porte” – votre banque débloque également l’argent emprunté au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le déblocage des différentes tranches est généralement étalé sur une période de 24 mois. Lors de la signature du compromis, le promoteur de la construction peut vous demander une avance pouvant aller jusqu’à 5 % du coût total. C’est ce que prévoit la loi Breyne.
Lors de la signature de l’acte notarié, vous payez le prix du terrain (plus les droits d’enregistrement y afférents). Ensuite, le promoteur ne peut vous envoyer les factures que pour les travaux déjà effectués.
La Loi Breyne vise à assurer une protection suffisante aux candidats à l’achat d’un bien, vis-à-vis des entrepreneurs et professionnels de la construction. La Loi Breyne protège l’achat d’une maison sur plan ou à construire, et ne s’applique que si la propriété est située en Belgique et est destinée à l’habitation.
La Loi Breyne prévoit, entre autres, une garantie obligatoire protégeant l’acheteur contre la possible insolvabilité du vendeur. Elle offre également une indemnisation en cas de mauvaise exécution des travaux. La garantie est fournie par l’entrepreneur au profit du client, et représente 5% du prix du bâtiment à construire.
(source : https://finances.belgium.be/)
Frais de réservation
Même si vous retirez tranche par tranche le montant de votre crédit hypothécaire, la banque met immédiatement le montant total de celui-ci de côté. Ainsi, l’argent est débloqué immédiatement lorsque vous devez payer une facture. Pour ce faire, la banque facture une commission de réservation (également appelée frais de réservation ou commission).Il s’agit d’un pourcentage calculé sur le montant non utilisé après une certaine période.
Chaque banque calcule cette commission à sa manière. Le taux d’intérêt mensuel est généralement compris entre 0,15 et 0,25 %, ce qui correspond à un taux d’intérêt annuel compris entre 1,81 et 3,04 %. Mais le moment où la commission de réserve est appliquée varie également en fonction de la banque : par exemple, pour certaines, c’est dès le début du quatrième mois, pour d’autres, seulement à partir du treizième mois.
Comparer, cela paie !
Il est toujours utile de se renseigner sur les conditions exactes lorsque l’on compare les différents acteurs du marché.
BNP Paribas Fortis, par exemple, applique une commission de réservation de 0,20 % par mois (ou 2,43 % sur une base annuelle) sur la partie non utilisée du crédit, et ce à partir du 13e mois. Les 12 premiers mois, suivant la signature de l’acte, sont donc “gratuits”. La commission est payable à la fin du mois suivant celui au cours duquel elle a été calculée, pour une période maximale de deux ans.
Dans certains cas, BNP Paribas Fortis ne facture pas de frais de réservation. Plus précisément : lorsque votre habitation atteint un certain niveau de performance énergétique.
Chez Belfius, vous ne payez pas de commission de réservation pendant les trois premiers mois. À partir du quatrième mois suivant la signature de l’acte, vous payez 0,10 % par mois (ou 1,21 % sur une base annuelle) sur le montant que vous n’avez pas encore retiré. La commission est donc moins élevée que chez BNP Paribas Fortis, mais elle est prélevée plus tôt.
KBC prélève une commission de réservation de 0,1652 % par mois à partir du sixième mois, ce qui correspond à un taux d’intérêt annuel de 2 %.
ING mentionne dans ses conditions générales une “commission de constitution de capital” de 1,75 % du septième au douzième mois, et de 2 % à partir du treizième mois. Mais contrairement aux autres banques, il s’agit de taux d’intérêt annuels. Si l’on calcule les taux d’intérêt mensuels, on obtient respectivement 0,1447 % et 0,1652 %.
En pratique
Supposons que vous ayez emprunté une somme de 300 000 euros, dont vous retirez 75 000 euros au bout de six mois, puis 75 000 euros six mois plus tard.
Les 150 000 euros restants sont versés sur votre compte en une seule fois six mois plus tard. En fonction de la banque choisie, vous payez alors une commission de réserve comprise entre 1.800 et 4.212,60 euros.
Conclusion : il est donc important de comparer, outre les taux d’intérêt des crédits immobiliers, les commissions de réservation des différentes banques.
Délai de retrait
Sachez également que, jusqu’à ce que le montant du crédit soit entièrement utilisé, vous ne payez des intérêts que sur les montants déjà utilisés. Vous ne commencez donc à rembourser le capital que lorsque le montant du crédit a été entièrement utilisé. De cette manière, vous évitez de devoir payer un loyer pour votre logement actuel alors que vous remboursez déjà votre nouveau logement en construction.
Mais il n’est évidemment pas question de conserver longtemps un tel montant d’argent non utilisé. C’est pourquoi les banques fixent des délais maximums pour le retrait de l’argent emprunté. Ces délais de retrait varient également d’une banque à l’autre.
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