Comment investir mieux dans l’immobilier?

Le marché immobilier a évolué, en particulier suite aux bouleversements qu’ont connus les marchés financiers et le monde de la fiscalité.

Dans ce nouveau contexte, les stratégies d’investissement adoptées jusqu’à présent dans le domaine de l’immobilier sont soumises à de fortes pressions. Les structures du passé sont désormais remises en question et les nouvelles structures soulèvent à leur tour des questions. L’évolution des marchés financiers, les craintes de voir surgir une bulle immobilière et les incertitudes qui apparaissent dans le domaine fiscal compliquent la mise en place d’une stratégie d’investissement.

Vous avez des questions sur:
• Investir dans l’immobilier en 2013, comment et pourquoi?
• Rendre votre achat immobilier plus performant.
• Investir dans une société immobilière.
• Les dernières tendances en matière de structuration de l’immobilier privé et professionnel.

Voici les conclusions de la séance de chat en ligne du 13 novembre 2013, avec Yannick De Smet,de Deloitte Fiduciaire.

Je voudrais investir une partie du capital de mon entreprise dans l’immobilier, quels conseils pouvez-vous me donner afin d’optimiser cet achat?

Une structure qui est intéressante est celle qu’on utilise aussi dans le “Private Equity”. Dans cette structure vous prêtez de l’argent à un société immobilière qui investit cet argent dans de l’immobilier. Cette structure à l’avantage que vous allez pouvoir récupérer l’argent qui rentre dans la société immobilière sans la retenue habituelle de 25% (seulement15%).

Qui choisit les biens à acheter? Il y a-t-il un type de bien à favoriser (garages, locaux, immeubles…)? le régime fiscal est-il le même pour tous ces types de biens?

C’est vous qui pouvez choisir le type de bien immobilier.

La grande différence se situe au niveau TVA. Pour un bien résidentiel qui est loué à un particulier, le loyer est exempté de TVA. Vous n’allez dès lors pas pouvoir récupérer la TVA sur la construction.
Si vous mettez à disposition un bien dans le cadre d’une activité commerciale ou d’exploitation il y a des techniques pour récupérer la TVA.
En ce qui concerne la fiscalité dans la société qui détient l’immobilier il n’y a pas de grande différence.

La société familiale possède des biens immobilier et voudrait se séparer d’une partie de ce patrimoine, à savoir un immeuble. Or je suis propriétaire (à titre personnel) d’une partie de cet immeuble. Je n’interviens plus et ne travaille plus pour cette entreprise et personnellement je n’ai pas envie de vendre… Puis-je m’opposer à cette vente?

Si vous êtes copropriétaire par indivis, vous n’allez pas pouvoir vous opposer à une demande de division. Si vous êtes copropriétaire dans une copropriété, votre droit de propriété sur votre parti est complet et personne ne peut vous obliger à vendre votre propriété.

En cas d’indivis vous êtes propriétaires à deux ou plus de la totalité d’un bâtiment. En cas de copropriété, chacun des copropriétaires est propriétaire d’une partie privée et d’une partie commune.

En cas de copropriété ce pourcentage est lié à la partie que chaque copropriétaire détient dans les parties communes. Vous êtes 100% propriétaire de votre partie privée et personne ne peut vous obliger de la vendre.

En cas d’indivis, chaque propriétaire a le droit de demander la division et ceci sans être limité par le pourcentage qu’il a dans l’indivision.

Dans le cadre d’une “succession” (enfin plutôt d’une “passation de pouvoirs”) qu’en est-il des biens immobiliers de la PME. Que faut-il prévoir afin que cela se passe au mieux ? Faut-il prendre les devants en faisant une donation ? Ou vaut-il mieux faire une vente ?

Le premier avis que je vous donne serait de séparer l’exploitation et l’immobilier. Ceci a beaucoup d’avantage. Cette division peut se faire pas une scission partielle, qui est neutre vis-à-vis du fisc.

Une fois l’immobilier logé dans une autre société il est facile de faire une donation du bien immobilier en faisant une donation des actions de la société.

Donc il vaut mieux créer une 2e société qui accueillerait les biens immobiliers? Sous quelle forme juridique?

Oui .. une SPRL ou une SA … si cette société a comme but seulement de loger l’immobilier vous pouvez même choisir une société simple ou en commandite.

Et si jamais un décès survenait, est-ce toujours cette possibilité qui est la meilleure?Oui … car dans ce cas l’immobilier sera devenu un bien mobilier vis-à-vis duquel les droits de succession son plus bas.

En cas de vente d’une société, mieux vaut conserver l’immobilier (et éventuellement le louer aux repreneurs?) Ou bien vaut-il mieux tout céder en une fois?

Oui, mieux vaut conserver l’immobilier. Sauf si l’immobilier est vraiment indispensable pour l’exploitation. Dans beaucoup de cas, ceci a même un impact positif sur la valorisation de la société.