Le marché de l’immobilier de luxe n’échappe pas à la crise énergétique. Les villas majestueuses, les penthouses exclusifs et les châteaux de charme se vendent plus facilement avec de bonnes performances énergétiques.
Après quelques années particulièrement fastes, le marché de l’immobilier de luxe connaît lui aussi une légère accalmie. Sur le marché du logement en général, le ralentissement s’est déjà fait sentir à la mi-2022. Dans l’immobilier de luxe, cela a pris un peu plus de temps.
“2022 a tout de même été la meilleure année de Sotheby’s depuis que nous avons commencé à opérer en Belgique il y a huit ans, déclare Nicolas Laporta, CEO de la filiale belge de Sotheby’s International Realty. Au cours de l’année 2022, nous recevions déjà des signaux de confrères actifs sur d’autres segments que le luxe nous indiquant que le marché commençait à se refroidir, mais nous n’avons pas remarqué grand-chose sur notre segment.”
Même son de cloche du côté de Benjamin Benoit, spécialiste de l’immobilier de luxe chez Dewaele Realty: “L’année écoulée a encore été excellente. La demande d’immobilier de luxe a énormément augmenté depuis la crise du covid, ce qui fait que l’offre commence maintenant à diminuer. Les propriétaires de biens immobiliers de luxe qui ont décidé de vendre en 2022 ont pu mettre leur bien sur le marché à un prix nettement plus élevé”.
Signe avant-coureur
Chez Hillewaere Vastgoed, spécialiste de l’immobilier de luxe dans les provinces d’Anvers et du Limbourg, le ralentissement de l’offre de propriétés de luxe est un signe avant-coureur de la tendance au refroidissement. “En raison de la stabilisation du marché immobilier, les vendeurs potentiels ont commencé à adopter une attitude attentiste, explique Bart Van Delm, le CEO. Cela a entraîné une baisse du nombre de ventes au second semestre 2022.”
Durant le premier trimestre de cette année, le marché du luxe semble être encore quelque peu à la recherche d’un nouvel équilibre. “Nous ressentons tout de même une certaine incertitude actuellement, déclare Nicolas Laporta. Dans le segment du luxe, les premiers mois de l’année sont de toute façon toujours un peu plus difficiles. Beaucoup de ces propriétés ont de beaux jardins et une belle piscine. Ce sont évidemment des qualités qui prennent tout leur sens à l’arrivée des beaux jours. Mais tout de même: l’année dernière, il y avait déjà plus d’activité à cette époque de l’année.”
“Il y a encore beaucoup d’argent sur le marché.”
Le nombre de jours pendant lesquels un bien immobilier est mis en vente est un indicateur clé de l’état d’esprit du marché. Les statistiques de Dewaele indiquent un refroidissement du marché: il faut actuellement 1,5 à 2 mois de plus pour vendre une propriété de luxe.
Il n’y a absolument pas d’atmosphère de crise dans l’immobilier de luxe, précisent les courtiers contactés. “Les acheteurs bien nantis n’ont certainement pas été perdants ces dernières années”, note Benjamin Benoit. “Il y a encore beaucoup d’argent sur le marché”, renchérit Nicolas Laporta, qui ajoute que la crise du covid a remis au goût du jour l’importance de “bien vivre”.
Hausse des taux d’intérêt et crise énergétique
La forte hausse des taux d’intérêt se fait également moins sentir dans l’immobilier de luxe que sur le marché de l’immobilier en général. Après tout, le luxe est souvent ou en grande partie financé par des fonds propres. “C’est le cas pour environ 60% de nos clients. Mais cela signifie aussi qu’il y a un groupe important qui ressent l’impact de la hausse des taux d’intérêt”, nuance Nicolas Laporta.
D’ailleurs, l’impact de la hausse des taux d’intérêt ne se limite pas au marché de l’immobilier. Philip White, président de Sotheby’s International Realty, a fait remarquer à cet égard que “les taux d’intérêt affectent tout, et certainement la confiance dans le marché”. Et selon Bart Van Delm, cette confiance a été sérieusement ébranlée en 2022. “ Les défis macroéconomiques et les problèmes géopolitiques ont rendu les gens plus pessimistes, estime-t-il. Mais je pense qu’entre-temps, il y a eu une sorte d’accoutumance. Les consommateurs s’adaptent. Nous le constatons également dans les premiers mois de 2023 avec un doublement de nos ventes dans le segment du luxe.”
Il est trop tôt pour estimer si l’incertitude accrue sur les marchés financiers se fera sentir sur le marché de l’immobilier. Toutefois, l’expérience montre que l’effet des marchés boursiers en difficulté sur l’immobilier peut aller dans les deux sens. “En période de turbulences boursières, l’immobilier bénéficie de son statut d’investissement sûr et stable”, explique Bart Van Delm. D’un autre côté, si l’argent est essentiellement perdu sur le marché boursier, il reste également moins de fonds à investir dans l’immobilier.
Le prix du luxe
Qu’est-ce que l’immobilier de luxe? “C’est une question difficile, répond Benjamin Benoit (Dewaele Realty). Car le prix ne dit pas tout. Un petit château en mauvais état vendu 500.000 euros, est-ce un bien de luxe? Après rénovation, il peut valoir un million et demi d’euros. A Knokke, avec un prix de 1 million d’euros, vous n’êtes pas vraiment dans le segment du luxe, mais dans la région d’Ypres, vous avez un bien de premier ordre pour ce prix.”
Nicolas Laporta (Sotheby’s Belgium) estime également qu’il est difficile de lier l’immobilier de luxe à un niveau de prix. “Le luxe n’est pas nécessairement synonyme de cherté. Une finition exceptionnelle ou un emplacement unique, ce sont aussi des formes de luxe.” Dans d’autres agences, le luxe est plus clairement défini… Par exemple chez Hillewaere Vastgoed, qui opère principalement dans la province d’Anvers: “Pour nous, le segment du luxe commence à partir d’un million d’euros”.
La crise énergétique a conduit à accorder une plus grande attention à la performance énergétique des biens immobiliers dans le segment du luxe. “Pouvoir acheter une belle villa est une chose, mais il faut aussi pouvoir l’entretenir, explique Nicolas Laporta. Si la facture énergétique passe de 300 à 1.000 euros par mois, cela décourage les acheteurs. Il en va de même pour les biens qui nécessitent de lourds travaux de rénovation. Nous avons récemment vu un acheteur potentiel renoncer à son projet parce que les devis pour les travaux de rénovation étaient supérieurs de 850.000 euros à ce qu’il avait envisagé.”
“Dans l’immobilier de luxe, ce n’est pas seulement une question d’argent, mais aussi de temps.”
Conséquence du climat actuel: les biens immobiliers présentant de mauvais scores énergétiques restent en vente plus longtemps et/ou subissent une pression sur les prix. “Nous constatons également que les villas vétustes sont davantage démolies que rénovées aujourd’hui que par le passé, indique Benjamin Benoit. En même temps, un repositionnement a lieu: des entrepreneurs classiques, des constructeurs de villas et des promoteurs achètent des villas vétustes et les rénovent complètement. Il y a aussi un marché pour cela.” Bart Van Delm confirme: “Dans l’immobilier de luxe, ce n’est pas seulement une question d’argent, mais aussi de temps. La plupart des acheteurs n’ont ni le temps ni l’envie de s’occuper eux-mêmes d’une rénovation aussi complète”.
Différences de prix entre les Régions
Comment cela se traduit-il sur l’évolution des prix dans le segment du luxe? Les statistiques de vente de Dewaele pour le premier trimestre montrent que le prix de vente réel est en moyenne inférieur de 8% au prix demandé ; en 2022, il n’était que de 5%. “Les prix de l’énergie et l’augmentation des coûts de construction pour les rénovations y sont sans doute pour quelque chose”, commente Benjamin Benoit.
Comme ses collègues, il insiste sur le fait que le prix dépend beaucoup de la qualité globale du bien. La ruée sur les biens spacieux dans le Brabant wallon et flamand durant la crise sanitaire s’est quelque peu calmée. “Les vendeurs de cette région étaient alors en position de force dans les négociations ; ils pouvaient quasiment choisir leur acheteur, commente Nicolas Laporta. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. D’une manière générale, nous constatons que les acheteurs potentiels sont un peu plus vindicatifs dans les négociations de prix aujourd’hui. De la même manière, les vendeurs de biens exceptionnels sont toujours en position de demander un ‘prix d’entrée’.”
Efficacité énergétique: plus importante, mais pas décisive
Près de deux agents immobiliers sur trois dans le segment du luxe s’attendent à un impact de la crise énergétique. C’est ce qui ressort d’une enquête commandée par Luxevastgoed.com, une plateforme qui regroupe les offres des agents immobiliers de luxe.
“L’efficacité énergétique est un thème d’actualité, y compris sur le marché de l’immobilier de luxe, explique Gertjan Blancke de Luxevastgoed.com. On a effectivement l’impression qu’elle devient de plus en plus importante. Pourtant, ce n’est pas un facteur décisif. C’est l’emplacement qui l’est. La raison en est simple: on ne peut pas changer la situation du bien, tout le reste peut être amélioré. Mais les acheteurs potentiels sont conscients du coût d’une rénovation énergétique complète. Et ils en tiennent compte lors de la négociation du prix.” Les villas plus anciennes ne se vendent plus aussi facilement, selon Gertjan Blancke, car les travaux nécessaires bloquent certains candidats acheteurs.
Malgré les vents contraires sur de nombreux fronts, la majorité des agents immobiliers interrogés pensent qu’une correction sévère des prix n’est pas à l’ordre du jour. Une stabilisation ou une légère baisse des prix sont les scénarios les plus fréquemment cités. Seuls 14% d’entre eux prévoient une chute brutale des prix. “Nous constatons une certaine division parmi les agents immobiliers, ce qui indique également une certaine incertitude sur le marché, déclare Gertjan Blancke. Les biens restent également en vente un peu plus longtemps. Pendant et peu après la crise du covid, le marché était aux mains des vendeurs. Aujourd’hui, nous avons un marché d’acheteurs.”
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