Sotheby’s veut profiter du boom de l’immobilier de luxe en Belgique

L’immobilier de luxe ne connaît pas la crise. Le nombre de transactions au-delà du million d’euros explose les compteurs depuis 18 mois. La branche immobilière de Sotheby’s veut surfer sur la vague en accentuant sa présence en Flandre et devenir un acteur important sur le marché neuf.

Nouvel actionnaire majoritaire et nouveau CEO pour Sotheby’s Real Estate. La branche immobilière de la célèbre maison de vente aux enchères de luxe est présente en Belgique depuis 2014. Sous l’impulsion du Français David Chicard, elle a fait une belle percée sur ce segment particulier de l’immobilier belge, celui des propriétés de plus de 1 million d’euros. Elle est aujourd’hui numéro 1 à Bruxelles (15% des parts de marché) et numéro 3 à Anvers (20% de parts de marché).

Outre Bruxelles, deux autres bureaux ont été ouverts ces dernières années: à Lasne (2017) et Anvers (2020). Une expansion intéressante puisque les chiffres de vente sont en constante augmentation. Reste que pour passer à la vitesse supérieure, une présence plus forte en Flandre est obligatoire. D’où le pas de côté effectué par David Chicard en septembre dernier, conscient qu’il n’était pas la personne la plus appropriée pour donner ce nouvel élan, d’autant qu’il était également en quête de nouveaux défis professionnels. Il a fait d’une pierre deux coups: céder toutes ses parts à Macan.group, le holding immobilier de Philippe Gillion (actif dans le développement immobilier) et voir Nicolas Laporta lui succéder comme CEO. “La transition s’est faite en parfaite entente”, confie le nouveau patron. Cet Anversois de souche, Lasnois d’adoption et parfait bilingue, a travaillé durant neuf ans chez Immobel où il dirigeait l’équipe de commercialisation de projets neufs. Katy Tensen a pris, quant à elle, la direction du bureau d’Anvers. Une nouvelle équipe qui doit être synonyme de nouveau départ.

Sotheby’s Real Estate Belgium a vendu en huit ans d’existence plus de 800 millions d’euros de propriétés sur l’ensemble du territoire belge. Elle compte actuellement 45 collaborateurs. Le nouveau propriétaire entend se donner les moyens d’accélérer son développement. Les ambitions sont donc grandes. Cela passera par une expansion géographique et par une nouvelle stratégie de vente. Pour l’expansion, l’ouverture d’un bureau à Gand est espérée d’ici quelques mois. Suivra dans la foulée une ouverture à Knokke et dans le triangle Waregem, Roulers et Courtrai. “Cela passera soit par l’ouverture d’un nouveau bureau, soit par le rachat d’un acteur local, lance Nicolas Laporta depuis son bureau de l’avenue Louise où Sotheby’s réunit désormais au sein d’une même adresse les activités de ventes aux enchères et d’immobilier. Le marché est très éclaté à Knokke, où l’on compte de nombreux acteurs mais où seuls cinq ou six sont très présents. Nous voulons nous y faire une place. Le bureau pourra également travailler à Ostende et Nieuport, où un marché haut de gamme se développe de plus en plus. Sotheby’s n’est pas encore suffisamment perçu comme un acteur immobilier de haut vol en Flandre. Cela doit changer. Nous sommes une marque forte, avec une grande crédibilité internationale, qui propose un service et des produits de qualité. Il y a des parts de marché à prendre.”

L’autre nouvel axe de développement concerne la présence sur le marché neuf. Sotheby’s était jusqu’à présent essentiellement en contact avec les promoteurs pour vendre des biens atypiques. Par exemple, des penthouses ou des appartements avec des situations exceptionnelles. L’idée est d’agir désormais comme une agence plus classique. Même s’il faut que le projet possède un certain standing et soit bien localisé. “Nous avons tout à fait les capacités de vendre des projets en entier, lance Nicolas Laporta. Que ce soit pour des occupants ou pour des investisseurs. Dans notre portefeuille de clients, nous avons une quantité de personnes qui désirent investir. Nous souhaitons leur proposer ce service. Le marché belge reste plus abordable que Londres, Paris et d’autres pays limitrophes et il offre plusieurs avantages sur le plan fiscal. Nous avons donc un rôle à jouer sur ce plan-là.” Le nouveau CEO affirme avoir déjà reçu certains appels de la part de promoteurs désireux de travailler avec Sotheby’s. “Jusqu’à présent, ils n’avaient pas encore le réflexe de faire appel à Sotheby’s. Et même si notre actionnaire est un développeur, nous ne travaillerons pas du tout en priorité pour eux. Chaque activité travaillera dans son champ d’action.”

Après deux années fastes en 2020 et 2021, l’année 2022 semble partir sur des bases toutes aussi élevées. Une dynamique forte en matière de transactions qui surfe sur la vague post- covid. Si les ventes de Sotheby’s se sont élevées à 140 millions en 2020, ce chiffre a encore grimpé à 191 millions en 2021 (120 ventes). “L’ouverture du bureau de Lasne a contribué à ce bond en avant mais le marché anversois a également bien performé”, relève Nicolas Laporta. Le marché se concentre toujours entre Bruxelles et Anvers, et dans leur proche banlieue, que ce soient les deux Brabants qui sont toujours particulièrement demandés, ou Schilde et Brasschaat pour la région anversoise. Et quand on regarde les chiffres pour 2022, on observe que nous sommes en avancesur nos prévisions en matière de ventes (174 millions pour 122 ventes, Ndlr) puisque nous sommes déjà proches de notre chiffre de l’an dernier! Bruxelles et le Brabant wallon performent particulièrement bien. Toutes les maisons que nous avons en portefeuille se vendent rapidement. L’aspiration de vivre dans des domaines bénéficiant d’un grand jardin et au calme ne baisse pas. Vu cet attrait, il se peut d’ailleurs que dans les prochains mois nous devions assister à un manque de biens de prestige sur le marché brabançon. Car la demande reste forte.”

Des chiffres publiés par Sotheby’s aux Etats-Unis relèvent une diminution de 20 à 30% des transactions attendues dans les prochains mois. Reste à voir si cette tendance s’appliquera en Belgique. Les premiers indicateurs montrent que ce n’est pas le cas. “Mais si cela se concrétise, notre stratégie d’expansion orientée vers la Flandre et le marché neuf devrait nous permettre de compenser une éventuelle diminution des transactions et de pouvoir maintenir le chiffre d’affaires”, précise Nicolas Laporta.

Le marché du luxe est toujours principalement dominé par des acquéreurs provenant de la Commission européenne, de l’Otan ou d’ambassades. A Bruxelles, ils se dirigent le plus souvent vers Ixelles et Uccle. “Une nouvelle tendance, comme pour le marché immobilier plus classique, est l’intérêt prononcé pour les biens rénovés qui disposent d’un bon PEB, pointe Nicolas Laporta. Auparavant, ce critère entrait peu en compte. Les appartements ou maisons doivent dorénavant avoir un certain cachet et être particulièrement performants sur le plan énergétique. C’est vraiment nouveau.”

En matière de prix, ils ne semblent pas suivre la même envolée que sur le marché résidentiel des biens de moins de 1 million d’euros. On assiste à une vraie stabilisation dans les hausses de prix. “Ce marché a connu de belles augmentations ces dernières années, confesse Nicolas Laporta. Ces hausses sont aujourd’hui beaucoup plus modestes. La marge de négociation, qui se situait avant autour de 15%, est aussi beaucoup plus faible. D’après nos observations, la valeur moyenne de vente d’un bien ces deux dernières années est de 1,6 million.” Si la dynamique des biens situés dans une tranche de prix allant de 1 à 1,5 million était élevée jusqu’en début d’année, elle s’est un peu ralentie depuis lors. Les biens au-dessus de 5 millions d’euros retrouvent par contre un nouvel élan avec plusieurs ventes ces derniers mois. Notons que si les prix les plus élevés sont à retrouver à Bruxelles, ce qui s’explique par le coût du foncier, les biens les plus qualitatifs sont le plus souvent à retrouver en Flandre (architecture et finitions).

Pour le reste, le marché de l’immobilier de luxe est aujourd’hui essentiellement composé d’acheteurs belges. L’intérêt fiscal de certains étrangers – principalement les Français – étant amoindris par des mesures prises dans leur pays. “Aujourd’hui, parmi les acheteurs, on retrouve deux tiers de Belges, 15-20% de Français alors que le solde est composé d’autres nationalités”, précise encore le CEO.