Vous avez craqué pour une villa en Toscane, un appartement en Espagne ou une maison de vacances aux Pays-Bas et vous souhaitez louer votre bien ? Renseignez-vous avant tout achat afin d’anticiper d’éventuelles déconvenues. Chaque pays, voire chaque région, dispose en effet de sa propre réglementation en matière de location. De plus, quiconque loue sa résidence secondaire à l’étranger via des plateformes numériques ne peut plus dissimuler ces revenus au fisc depuis l’introduction de la directive européenne DAC7.
Désormais, les sites de location tels que Booking, Airbnb, etc. doivent informer l’administration fiscale des montants que chaque utilisateur perçoit via leur plateforme pour la location de biens immobiliers (cela vaut aussi pour les plateformes en ligne sur lesquelles vous vendez des biens ou fournissez des services dans le cadre de l’économie collaborative). Ainsi, le fisc belge sait précisément ce que vous gagnez grâce à la location de votre appartement sur la Costa Blanca ou de votre chalet en Autriche. Sont également communiqués à l’administration fiscale du pays où réside l’offreur : l’identité du bailleur (nom, adresse), le nombre de transactions locatives et le montant reçu.
Cette obligation découle de la septième version de la directive européenne sur la coopération administrative en matière fiscale, en abrégé DAC7. Celle-ci renforce considérablement la collaboration entre les administrations fiscales au sein de l’Union européenne. Auparavant, il était difficile pour les services fiscaux nationaux d’obtenir un aperçu des revenus que des particuliers et petits entrepreneurs percevaient via des plateformes étrangères. Cette faille est désormais comblée. “C’est un instrument de contrôle supplémentaire pour le fisc afin de vérifier si les contribuables déclarent correctement, dans leur déclaration, leurs revenus tirés par exemple de la location d’une maison de vacances”, explique le fiscaliste Mark Delanote.
“La directive DAC7 est un instrument de contrôle supplémentaire pour le fisc afin de vérifier si les contribuables déclarent correctement leurs revenus tirés de la location d’une maison de vacances.” – Mark Delanote (UGent)
Les règles s’appliquent à toute personne qui loue un bien immobilier (ou vend des biens, ou rend des services) via des plateformes numériques, que cela se fasse en Belgique ou à l’étranger. Spécifiquement pour les secondes résidences, cela signifie que quiconque loue régulièrement son appartement ou sa maison de vacances à l’étranger via une plateforme doit partir du principe que ces revenus seront automatiquement signalés au fisc.
Pas d’exonération
Il n’existe aucune exonération ni seuil pour la déclaration des revenus issus de la location immobilière via des plateformes en ligne. Même celui qui ne loue sa maison de vacances que quelques fois par an pour un montant limité, par exemple 1.500 euros au total, est soumis à cette obligation de déclaration. La dispense prévue pour moins de 30 opérations et/ou 2.000 euros de revenus par an ne concerne que la vente de biens via des plateformes en ligne, et ne s’applique donc pas à la location immobilière.
Ces plateformes numériques sont légalement tenues de transmettre toutes les données pertinentes sur ce type de location aux administrations fiscales, indépendamment du montant des revenus. Le fisc belge reçoit automatiquement ces informations via le réseau européen des autorités fiscales. Celui qui ne déclare pas correctement ses revenus locatifs à l’étranger (ou son revenu cadastral étranger) dans sa déclaration annuelle s’expose donc à un redressement ou à une amende.
Activité de loisir ou complémentaire
Pour la location de biens immobiliers (tant en Belgique qu’à l’étranger), il est en principe prévu que les revenus soient imposés comme revenus immobiliers et ne tombent pas sous le régime spécifique de l’économie collaborative, qui s’applique par exemple aux services tels que les petits travaux ou le baby-sitting. Le seuil de 7.170 euros (montant indexé pour cette année) ne vaut donc pas pour la location de votre seconde résidence.
“Dans des cas exceptionnels – par exemple lorsque quelqu’un possède un nombre important de biens et les loue de manière organisée et professionnelle –, le fisc peut estimer qu’il s’agit d’une activité immobilière professionnelle, indique Mark Delanote. Dans ce cas, des conséquences supplémentaires peuvent apparaître, telles qu’une imposition additionnelle, des cotisations sociales et d’éventuelles amendes. Mais pour la plupart des particuliers qui louent un ou quelques biens, il n’en est pas question.”
Contrôle et double imposition
Comme le fisc reçoit chaque année ces nouvelles informations, il peut, en cas de doute, ouvrir des contrôles sur les années précédentes. Celui qui n’a pas déclaré pendant des années ses revenus issus de la location de vacances risque donc non seulement un redressement pour 2024, mais aussi des amendes et rappels d’impôts pour les années antérieures.
Il existe également un risque d’être imposé deux fois sur les revenus locatifs de biens situés à l’étranger loués via des plateformes numériques : en Belgique et dans le pays où se situe votre seconde résidence. “Selon les conventions préventives de double imposition existantes, les revenus locatifs d’un bien situé à l’étranger sont dans la plupart des cas considérés comme des revenus immobiliers, à déclarer et à imposer dans le pays où est situé le bien, explique l’avocate Evelyne Van der Elst, du cabinet Legacy, spécialisé en planification patrimoniale internationale. Ces revenus doivent alors être exonérés en Belgique.”
“Méthode d’exonération avec progressivité”
La Belgique applique généralement la “méthode d’exonération avec progressivité” : les revenus sont exonérés, mais ils influencent tout de même le taux d’imposition du reste de vos revenus. Evelyne Van der Elst précise : “Mais le fisc belge tente quand même d’en prélever une part en arguant que 40% des loyers perçus d’une location meublée constituent des revenus mobiliers imposables en Belgique, si bien que l’exonération mentionnée ne joue que pour 60% des revenus locatifs. Vous risquez donc une double imposition.”
Grâce à l’obligation de déclaration pour les plateformes de location numériques, le fisc peut désormais facilement découvrir ce que vous avez gagné à l’étranger et, en cas de location meublée, affirmer que ces revenus sont partiellement imposables en Belgique. “Ce débat se pose beaucoup moins dans le cas d’une location classique, conclut Evelyne Van der Elst. J’entends par là, directement, via un contrat de bail, éventuellement en collaboration avec une agence de location locale. Vous évitez ainsi le problème spécifique lié aux plateformes de location en ligne comme Airbnb et réduisez le risque de double imposition.”
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