Résidence secondaire en Espagne ? Les nouvelles conditions PEB peuvent avoir un impact important

L’Espagne a annoncé des nouvelles restrictions en matière de certificats PEB (efficacité énergétique) il y a quelques mois. Petit à petit, l’impact de ces mesures commence à percoler. A quoi doivent s’attendre les acheteurs belges qui ont une résidence secondaire ou projettent d’en acheter une ?

Partout en Europe, les pays s’attaquent au bâti pour réduire les émissions de CO₂. C’est le cas en Belgique, notamment. Bruxelles interdit les passoires énergétiques en rendant le PEB et la rénovation obligatoire (pour tous les logements, pas que ceux mis en vente ou en location) : en 2030 si le score est de F ou G et en 2045 s’il est de E ou D. La Wallonie aussi serre la vis : en 2025, les logements avec un score G ne pourront plus être mis sur le marché locatif. Dès 2026, les nouveaux propriétaires d’une passoire ont cinq ans (après l’achat) pour améliorer leur bien (et obtenir un D).

C’est aussi le cas en Espagne, marché très prisé par les Belges. Nos compatriotes y ont acheté plus de 4.500 logements l’année passée. Pour leurs vacances, leur retraite, pour le louer à des touristes, comme produit d’investissement : les raisons peuvent être diverses. Mais ils risquent d’être impactés par les changements en matière de PEB.

Durcissement rapide des règles : quel impact ?

Première étape : en 2030, les logements avec un PEB G ne pourront plus être vendus ou loués. Puis les conditions changent rapidement : en 2033 déjà, ceux avec un score de F ou E passeront aussi à la trappe. En 2040, la barre est encore mise plus haut : uniquement les logements avec un score de A ou B pourront encore être mis sur le marché.

Un changement qui devrait avoir un impact important : Marleen De Vijt, d’Azull, une importante agence immobilière belge spécialisée sur le marché espagnol, explique à L’Echo que “l’exigence minimale à partir de 2033 – implique des caractéristiques de construction que la plupart des maisons construites avant 1980 ne possèdent pas.” Deux tiers des Belges propriétaires en Espagne seraient concernés car le score de leur maison est mauvais, ajoute-t-elle.

S’impose donc la rénovation, pour ceux qui tiennent à leur bien et qui veulent continuer à le louer (quand ils ne l’occupent pas, par exemple). Il existe différentes manières de le faire : soit via l’isolation des murs ou du toit et l’installation de fenêtres à double vitrage, soit via la pose de panneaux solaires et l’installation d’une pompe à chaleur, par exemple.

85% du parc immobilier invendable en 2035

D’autres pourraient ne pas vouloir passer par la case rénovation, car la différence de prix entre un bien qui consomme peu et un bien énergivore ne serait pas énorme. Ils ne réaliseraient pas forcément de plus-value sur la vente du bien rénové, malgré le prix élevé des travaux, selon l’experte. Elle conseille donc d’acheter du neuf, pour les nouveaux acquéreurs, et de vendre “dès que possible” les biens qui n’ont pas encore été rénovés.

En tout cas, le chantier s’annonce de taille pour le marché immobilier espagnol. Les médias locaux rapportent que 85% du parc ne serait plus vendable d’ici 2035 (s’ils ne sont pas rénovés). Vingt millions d’immeubles urbains ont un score E ou inférieur. Ce qui pourrait compliquer la tâche pour les acheteurs belges : les Espagnols aussi pourraient vendre en masse, d’ici-là, et se ruer sur les bâtiments plus récents.