Liège reste la province qui dispose du plus important stock d’appartements neufs de Wallonie. Le centre-ville liégeois et Seraing concentrent les projets. Une situation qui ne devrait pas s’arrêter de sitôt. Les prix se sont par contre envolés de près de 20% en trois ans.
Le marché liégeois de l’appartement neuf confirme semestre après semestre ses nouvelles ambitions. Il reste le marché le plus dynamique de Wallonie, avec 1.345 appartements neufs actuellement en cours de commercialisation, selon les chiffres collectés pour Trends- Tendances par Smartblock, spécialiste de l’analyse des données de l’immobilier résidentiel. La dynamique du neuf semble désormais bien enclenchée après des années à ronronner. Et vu les nombreux projets dans les cartons, le stock ne devrait pas faiblir à l’avenir. Parmi les grands développements, citons Paradis Express (Matexi), Rives Ardentes (Neolegia), Gastronomia (Thomas & Piron) ou encore le Domaine du Fort (Immobel) à Blégny.
Une nouvelle donne qui se traduit également dans les prix, avec une hausse de 5,6% par rapport à l’an dernier et de 19% en trois ans. Le prix médian d’un appartement est affiché à 2.655 euros/m2. Soit 216.000 euros (67 m2) pour un appartement une chambre et 278.000 euros pour un appartement de deux chambres (98 m2). Notons que les prix restent toujours très homogènes dans la province, à l’exception de Verviers où quelques projets spécifiques font actuellement grimper les prix.
Seraing confirme son renouveau
Le centre-ville liégeois reste bien évidemment l’entité où la dynamique immobilière est la plus intense de toute la province. On y retrouve désormais 381 appartements mis en vente. Seule Seraing (186) peut suivre le rythme. Le stock est dans la lignée de l’an dernier. Le prix médian d’un appartement est de 3.052 euros/m2, soit 208.000 euros pour un appartement d’une chambre (64 m2) et 309.613 euros pour un appartement deux chambres (100 m2). Relevons qu’il y a plus de 100.000 euros de différence entre un appartement d’une et deux chambres. Ce qui est énorme. Les prix ont augmenté de 5,9% en un an.
Parmi les projets en cours, notons notamment Bavière (Thomas & Piron, UrbaLiège et BPI), Rives Ardentes (Neolegia), Les Jardins du Terril (Matexi), la Résidence Asklépios (Immobilier Concept), Paradis Express (Matexi), Paradis-Guillemins (Chêne), Les Jardins de l’Arsenal (Ardent Real Estate), Louvrex 133 (Moury Promotion), la Résidence Beau Rivage, le Grand Léopold (Matexi), la Résidence Le Chapelier, Privilégia (Dare2Build) et la Résidence du Montlégia.
Pour le reste, Seraing continue de tirer son épingle du jeu. La dynamique immobilière s’accélère avec près de 186 unités mis en vente pour le moment. Les prix sont en hausse de 6,4% pour s’afficher à 2.842 euros/m2. Notons que, contrairement à ce que l’on retrouve à Liège, l’écart de prix entre un appartement d’une chambre et deux chambres est relativement faible (30.000 euros). Parmi les projets en cours, citons Gastronomia (Thomas & Piron), Les Plaines Sereines (Dare2Build), les Résidences du Bol d’Air (Hobeco), La Roche (Wust), la Résidence Oxygen (Melotte Groupe) de même que la Résidence Churchill.
A Blégny, également en périphérie liégeoise, on dénombre pour le moment une centaine d’appartements en cours de commercialisation, dans des projets tels que le Domaine du Fort (Immobel) et la Résidence du Parc (Hobeco). Les prix avoisinent les 2.900 euros/m2.
Les prix les plus élevés à Spa
Du côté de Spa, l’offre s’est réduite quelque peu ces derniers mois, avec plusieurs fins de commercialisation. On n’y dénombre plus que 65 appartements à vendre pour le moment, dans des projets tels que Radisson Résidences Spa (Unibricks), les Villas de Balmoral (Horizon Groupe), Bois Madame (Ardent Real Estate), Royal Garden et la Résidence Les Fagnes (Horizon). On y retrouve par contre les prix parmi les plus élevés de la province à 3.202 euros/m2, même s’ils sont stables depuis trois ans.
Dans les autres entités comme Verviers, Malmedy ou Eupen, l’offre d’appartements neufs reprend des couleurs. A Eupen, on retrouve Neo (Thomas & Piron), Die Berggärten (Pierre & Vacances) et The Print comme principaux projets. A Verviers, citons la résidence H2O (I&C), la Résidence des Coteaux (Horizon Groupe) et Les Jardins du Préventorium (Ghelen Immo). Les prix des projets actuellement commercialisés sont les plus élevés de la province, atteignent un prix médian de 3.537 euros/m2. Ils sont en hausse de 10% en un an et de 40% en trois ans. Alors qu’à Malmedy, les Terrasses du Ravel (Cypress Group), le Hêtre Pourpre, Les Abords du Lac (Ghelen) et la Résidence Descartes composent l’essentiel de l’offre.
L’avis de l’expert: Jean-François Denis – Directeur Engel & Völkers Liège
Comment se porte le marché du neuf à Liège?
Contrairement à ce que j’entends de collègues qui travaillent à Bruxelles, Namur ou au Luxembourg, le marché neuf reste très dynamique à Liège. La demande est très présente, de même que l’offre. Les commercialisations de plusieurs dossiers importants se concrétisent au même moment. Mais ce n’est pas nécessairement un désavantage. De cette manière, les acquéreurs potentiels ont le choix entre plusieurs projets qui ont chacun des spécificités et des prix différents. La moyenne de prix varie de 2.800 euros/m2 à 3.200 euros/m2, avec des pics à 4.000 euros/m2 pour certains projets haut de gamme situés en bord de Meuse. Tout le monde peut donc y trouver son bonheur.
Les investisseurs restent-ils aux abonnés absents ?
Pas nécessairement. Dans le cadre du projet Rives Ardentes, nous comptabilisons toujours de 35 à 40% d’investisseurs. Pour ceux qui investissent alors qu’ils ont des fonds propres importants, l’impact de la montée des taux est moins marquant. Surtout que quand ces appartements seront mis en location, ils pourront être loués plus chers. Même si l’augmentation des loyers ne compensera pas la hausse des taux.
Un conseil pour les investisseurs ?
S’orienter vers des projets qui sortent du lot. Soit de par leur architecture, leur concept ou l’accent qu’ils mettent sur le volet énergétique. Rives Ardentes en est un bel exemple. C’est un nouveau quartier piéton qui sera unique en Wallonie. La commercialisation est donc extrêmement rapide. Trois immeubles sont déjà terminés et une nouvelle phase comprenant 40 appartements et 18 maisons sera mise en vente d’ici peu. Les projets dont les ventes souffrent sont ceux dont l’architecture est standardisée. Liège est également une ville étudiante. Se tourner vers ce type d’investissement peut être très rentable.
Un bémol quand même ?
Les travaux du tram restent ennuyants pour le moment. Cela ne donne pas envie d’acheter en centre-ville. Il faut toutefois être patient car ce sera un plus pour l’avenir de la ville. Je conseille d’ailleurs d’acheter maintenant parce qu’une fois que le tram sera en service, l’immobilier va prendre encore plus de valeur.
Guide Immo automne 2023
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