Les prix de l’immobilier devraient baisser de 3% d’ici la fin de l’année

Les prix de l’immobilier devraient connaitre une baisse de 3% au second semestre 2023 avant de remonter doucement l’année suivante, prédit une analyse d’ING publiée vendredi. Selon la banque, l’allongement actuel des délais de vente est le signal d’un retournement imminent des prix.

Pour l’instant, cette baisse ne s’est pas encore matérialisée. Le Baromètre des notaires indique que les prix des logements à la vente en Belgique n’ont diminué que de 0,3% au premier semestre 2023 par rapport à la moyenne de l’année dernière. Cette faible chute est notamment due à la Flandre, où les prix moyens ont augmenté, contrairement aux marchés wallons et bruxellois. Selon l’indice de Statbel, le prix des biens a augmenté d’1,5% entre le dernier trimestre 2022 et le premier de cette année (le taux n’est pas encore disponible pour le deuxième trimestre). Des chiffres qui “peuvent donner une image trop rose de la réalité”, selon les analystes d’ING.

La hausse des taux d’intérêts devrait donc entrainer une baisse des prix de l’immobilier, même si elle est partiellement limitée par l’indexation des salaires et l’augmentation sensible de la durée des prêts, qui ont soutenu le marché jusqu’à présent. “Nous nous attendons à une baisse des prix au cours du second semestre, bien qu’une correction majeure semble exclue pour l’instant”, détaille la banque. Surtout que la hausse des taux n’est pas encore arrivée en bout de chemin : ils pourraient augmenter jusqu’à 3,8% dans les mois à venir, selon ING (contre 3,5% aujourd’hui).

Baisse historique du nombre de prêts hypothécaires

La demande pour des prêts hypothécaires est en tout cas au plus bas en 16 ans, ressort-il de l’étude (les données remontent à 2007). Sur le premier semestre, elle a chuté de 43% par rapport aux mêmes six mois de l’année d’avant, pour atteindre 108.000 prêts accordés. C’est même une chute de 54% par rapport à 2021.

Pour l’instant, l’impact de ce phénomène sur les prix de l’immobilier serait en tout cas limité, savent les analystes. Mais dans tous les cas, cela témoigne d’une baisse du nombre d’acheteurs. Mais en Belgique, plus que dans d’autres pays, les vendeurs sont réticents à baisser les prix. Les offres restent donc sur le marché pendant plus longtemps. La logique de l’offre et de la demande ne s’applique donc pas entièrement.

“Historiquement, la baisse de la demande s’est toujours traduite lentement par une baisse des prix. Les propriétaires ont besoin de temps pour s’adapter à la nouvelle réalité – ils peuvent se rappeler que leur voisin a vendu sa maison à un excellent prix il y a deux ans, et donc s’accrocher à un prix plus élevé dans un premier temps. Par conséquent, le temps que dure la vente augmente toujours avant que les prix ne commencent à baisser. Nous constatons d’ailleurs de plus en plus que c’est le cas et que ces délais se sont allongés de manière significative. Avec le temps, la probabilité que les propriétaires se sentent contraints d’accepter un prix inférieur et de vendre commence à augmenter”, ajoutent les experts.

Rénovation

Par ailleurs, l’étude note que près d’un Belge sur trois (29%) compte rénover son logement au cours des 12 prochains mois afin d’améliorer son efficacité énergétique. Pour 67% des personnes interrogées, cette décision est motivée par la volonté de faire des économies sur les factures d’énergies. Les incitants gouvernementaux et les réglementations plus strictes à venir sont également une source de motivation pour environ un Belge sur quatre. En revanche 26% des répondants déclarent que leur situation financière les places dans l’incapacité d’effectuer de telles rénovations. Enfin, 14% affirment qu’il est techniquement impossible d’améliorer l’efficacité énergétique de leur logement, tandis que 14% n’en voient pas l’intérêt.

Cette enquête a été effectuée en juin par Ipsos pour le compte d’ING auprès de 1.000 Belges.