Outre le taux d’intérêt, les banques indiquent également le taux annuel effectif global (TAEG) de leurs prêts immobiliers. En principe, ce prix tout compris devrait inclure tous les coûts liés au prêt. Mais ce n’est pas toujours le cas.
Si vous envisagez de construire ou de rénover une maison, vous pouvez d’abord vous adresser à votre banque pour vous renseigner sur les possibilités de financement. Mais si vous demandez de simuler un prêt hypothécaire, il est possible qu’on ne vous propose pas le taux d’intérêt le plus avantageux. Il est donc conseillé de se renseigner également auprès d’autres établissements financiers sur leurs conditions de crédit.
Une fois que vous aurez reçu quelques propositions, vous serez peut-être tenté de choisir le prêt le moins cher. Cependant, vous ne devez pas baser votre comparaison sur le seul taux d’intérêt. Les banques proposent souvent un taux d’intérêt plus bas en échange de produits d’assurance, tels que l’assurance solde restant dû et l’assurance incendie.
“Une assurance solde restant dû garantit le remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur”, explique Ivo Van Bulck, directeur de la banque de détail à l’association bancaire Febelfin. L’assurance incendie indemnise les dommages matériels causés au logement et à son contenu par un incendie, une tempête, la grêle, une inondation ou la foudre.
Vous n’êtes pas obligé de souscrire à ces polices complémentaires si vous empruntez de l’argent, mais vous risquez alors de perdre une réduction d’intérêt. La tentation d’accepter une telle proposition est donc généralement grande, même si ces assurances peuvent être plus chères que si vous les souscriviez auprès d’un assureur externe.
Un exemple
Arnaud et Anne souhaitent emprunter 250.000 euros sur une période de 20 ans. Leur banque leur propose un taux d’intérêt fixe de 3%, ce qui équivaut à un paiement mensuel de 1.381,43 euros (intérêts plus remboursement du capital). S’ils souscrivent également une assurance solde restant dû et une assurance incendie, ils bénéficieront d’une réduction de taux de 0,5 point de pourcentage. Cela réduira leur remboursement mensuel de 60,11 euros. Cette économie peut sembler minime, mais sur toute la durée du prêt, ils économiseront 14.426 euros.
Le calcul ne s’arrête pas là. Arnaud et Anne doivent comparer l’avantage du taux d’intérêt plus bas et le coût supplémentaire des produits d’assurance sur les 20 prochaines années. Le montant qu’ils paient pour cela diffère non seulement d’une banque à l’autre, mais aussi en fonction de leur situation personnelle. Une assurance incendie pour un petit appartement est moins chère que pour une grande villa, et la prime d’une assurance solde restant dû dépend de l’âge, du mode de vie et de l’état de santé de l’emprunteur.
Prix tout compris
Lorsqu’on compare des prêts immobiliers, il faut donc prendre en compte plus que le seul taux d’intérêt. Pour donner aux consommateurs une meilleure idée du coût total d’un prêt, les banques de notre pays sont tenues depuis 2017 de communiquer un taux annuel effectif global (TAEG). Il s’agit d’un prix tout compris qui inclut en principe tous les coûts connus associés au prêt.
Lorsqu’on compare des prêts immobiliers, il faut donc prendre en compte plus que le seul taux d’intérêt.
La loi prescrit exactement ce qui doit être inclus dans le taux annuel effectif global : le taux d’intérêt du prêt, les frais administratifs, toute commission versée à un courtier en crédit, les frais d’estimation de la valeur du logement, les droits d’enregistrement et d’hypothèque sur le prêt, les primes et frais du solde restant dû et de l’assurance incendie, ainsi que les frais liés au compte courant utilisé pour payer les remboursements.
“Le taux annuel effectif global a pour but de déterminer le coût total d’un prêt hypothécaire, explique Ivo Van Bulck. Cela permet non seulement de clarifier les coûts d’un prêt, mais aussi de faciliter et d’améliorer la comparaison entre les banques.”
Une image déformée
Aussi utile soit-il, le taux annuel effectif global n’est pas exhaustif. Lors de la simulation initiale d’un prêt immobilier, la banque ne connaît pas encore la prime définitive de l’assurance incendie : celle-ci est déterminée a posteriori, sur la base d’un barème d’évaluation qui détermine la valeur du logement et de son contenu. La banque est donc contrainte d’utiliser une prime provisoire, indicative, qui peut fausser quelque peu le tableau.
La prime d’une assurance incendie augmente également pendant la durée du prêt, car elle est liée à un indice. Cette évolution des prix n’est pas non plus incluse dans le taux annuel effectif global. Toutes les institutions financières incluant la prime initiale dans leur calcul, la comparaison de base entre elles est correcte. Mais le TAEG ne vous dit en réalité rien sur l’évolution future de votre facture totale.
Le TAEG ne vous dit en réalité rien sur l’évolution future de votre facture totale.
Certaines banques offrent aux nouveaux clients une réduction de bienvenue sur l’assurance incendie. Les augmentations annuelles qui s’ensuivent ne sont pas non plus reflétées dans le taux annuel effectif global. Et puis, il y a les garanties, les exclusions, les franchises et les montants maximaux qui diffèrent selon l’assureur et la police : le taux annuel effectif global n’en tient pas compte non plus.
La prime de l’assurance solde restant dû est personnelle. Un questionnaire médical et un examen médical permettront d’évaluer votre état de santé exact. Jusque-là, la banque se basera sur un profil indicatif pour simuler le taux annuel effectif global. Chaque banque utilise ses propres références à cet effet, ce qui rend la comparaison moins précise.
Si un compte courant fait partie de votre dossier de crédit, les frais annuels qui y sont associés sont également inclus dans le taux annuel effectif global. Mais il arrive qu’un tel compte courant soit gratuit la première année. Cela peut aussi avoir un impact, bien que limité, sur la précision du taux annuel effectif global.
Comment vous assurer d’être capable de rembourser durant toute la durée du prêt ?
La durée moyenne d’un prêt hypothécaire dans notre pays est d’environ 20 ans. La plupart des Belges s’engagent donc sur une période assez longue lorsqu’ils contractent un prêt hypothécaire. En intégrant ces cinq certitudes, ils maximisent leurs chances de pouvoir continuer à rembourser leur prêt hypothécaire même en cas de coup dur ou d’imprévu.1. Choisir un taux fixe
L’évolution des taux d’intérêt hypothécaires dépend de différents facteurs, tels que la croissance économique, l’inflation et la politique de la Banque centrale européenne. Bien que les experts s’attendent à ce que les taux d’intérêt continuent de baisser en 2025, le choix d’un taux d’intérêt fixe vous offre une certaine sécurité. Après tout, personne ne sait vraiment comment les taux d’intérêt du marché vont évoluer au cours des 20 prochaines années. Vous pouvez également opter pour des versements fixes, auquel cas vous remboursez le même montant chaque mois.
2. Limiter les hausses des taux variables
Vous préférez un taux d’intérêt variable ? Celui-ci peut, en fonction du taux du marché, aussi bien baisser qu’augmenter, mais la hausse est limitée par la loi: le taux d’intérêt initial ne peut au maximum que doubler. Par exemple, un taux d’intérêt de 2,5% ne peut au maximum que passer à 5%. Une baisse à 0% est possible.
Certaines banques proposent un “cap”. Il s’agit d’une limite qui détermine l’écart maximal autorisé. Par exemple, un cap de +1/-1 signifie qu’un taux d’intérêt de 2,5% ne peut pas descendre en dessous de 1,5% ni monter au-dessus de 3,5%.<br/>Selon la loi, un taux d’intérêt variable ne peut être augmenté ou diminué qu’après une période clairement définie. Avec la bonne formule, vous pouvez éviter les fortes variations de taux d’intérêt. Si vous choisissez 5/5/5 +1/-1, par exemple, cela signifie que le taux d’intérêt ne peut être ajusté que d’un maximum de 1% tous les cinq ans.
3. Demander une pause de paiement
Certaines banques vous permettent de suspendre temporairement vos remboursements. “Cette option peut être la bienvenue en cas de coup dur, comme le chômage, la maladie ou un accident, explique Kenny Dauphin, expert produits pour les prêts immobiliers chez BNP Paribas Fortis. Dans ce cas, vous ne payez que les intérêts pendant un certain temps, sans rembourser le capital. La durée du prêt sera prolongée en conséquence.”<br/>D’autres banques offrent la possibilité de maintenir la durée initiale en cas d’arrêt temporaire des remboursements et de rembourser le capital différé pendant la période restante. Les mensualités augmenteront alors légèrement.
4. Souscrire une assurance solde restant dû
L’assurance solde restant dû garantit le remboursement de votre prêt en cas de décès de votre partenaire ou de vous-même. Envisagez une police dans laquelle vous êtes tous les deux assurés pour deux tiers, par exemple. La prime peut être un peu plus élevée, mais après un décès, le partenaire survivant n’a qu’un tiers du prêt à rembourser, ce qui rend la charge financière supportable.
5. Envisager une assurance complémentaire
La plupart des assureurs proposent une protection contre la perte de revenus. En outre, le gouvernement flamand offre une assurance gratuite contre les problèmes de paiement en cas de circonstances imprévues : l’assurance “logement garanti”. Sous certaines conditions, cette assurance vous donne droit à une compensation financière si vous devenez involontairement chômeur ou invalide. La protection porte sur une durée de 10 ans.
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