Le marché immobilier résidentiel bruxellois reste stable après la hausse de la pandémie

Les maisons et appartements à Bruxelles retrouvent à peu près leurs valeurs d’avant la pandémie de coronavirus, dans un marché de l’immobilier résidentiel qui se stabilise, ressort-il mardi du rapport annuel de la commission de l’immobilier de l’Union des géomètres-experts de Bruxelles (Ugeb).

De manière générale, depuis la Deuxième Guerre mondiale, le marché immobilier à Bruxelles pourrait se comparer à une mer ponctuée de vagues régulières. Après la crête, le (léger) ressac, avant que les flots ne se gonflent à nouveau. 2024 se place dans le (petit) creux de la vague qui avait atteint son pic pendant la pandémie de coronavirus et les confinements.

Les valeurs des maisons unifamiliales, des immeubles de rapport et des appartements se sont en effet soit stabilisées, soit ont diminué l’an dernier.

Appartements

C’est le cas des appartements. Leur prix a diminué (-5%) pour la première fois en 10 ans concernant les ventes de gré à gré, tandis que la légère baisse (1 à 2%) se confirme en vente publique. Outre la localisation et l’époque de construction, la taille de l’immeuble et l’état général sont des critères décisifs.

Un appartement situé au sein d’une barre d’immeubles datant des années ’70 se vend en effet moins bien qu’un appartement niché au sein d’une ancienne maison de maître transformée en appartements, par exemple.

La performance énergétique revêt une nouvelle importance: les acheteurs tiennent compte du coût de travaux d’amélioration, surtout quand ces travaux dépendent de la copropriété (isolation du toit, de la façade…) et au vu des échéances imposées dans la capitale. En effet, à partir de 2033, les PEB F et G devront disparaître à Bruxelles, puis les PEB D et E pour 2043.

Plus globalement, la performance énergétique influence aussi les conditions d'un prêt hypothécaire.

Maisons

Les maisons d'habitation aussi accusent une baisse, constante depuis 2021. Ce segment du marché avait nettement augmenté entre 2018 et 2020, puis s'était essoufflé. L'indice calculé en 2024 a perdu en un an 5,5% pour les ventes de gré à gré, 4,5% en vente publique. Il est ainsi revenu au niveau de 2020.

La localisation reste un critère de choix majeur et le fossé entre le sud-est (très prisé) et le nord-ouest de la capitale (moins recherché) est toujours bien marqué. Concrètement, pour une même maison à Bruxelles, il faut débourser quasiment du simple au double en fonction du lieu d'implantation.

Les maisons moyennes bien situées représentent dès lors un bon compromis et sont donc encore très demandées, surtout si elles bénéficient en plus d'un garage et d'un jardin. Proportionnellement, les petites maisons se vendent plus cher (leur indice est plus élevé) car elles sont plus abordables.

Immeubles de rapport

De leur côté, les immeubles de rapport (composés de plusieurs logements locatifs) restent stables: entre 2023 et 2024, l'indice a pris +1,3% en vente de gré à gré et -2% en vente publique. Là encore, les indices sont comparables à ceux de 2020. Outre la situation et l'état du bien, les potentielles infractions urbanistiques et la performance énergétique sont scrutées. L'impossibilité en 2022 d'indexer les loyers pour les PEB F et G ainsi que la limitation de cette indexation à 50% pour les certificats E expliquent cette attention particulière.

Comme pour les petites maisons, les studios et les petits appartements se louent proportionnellement plus cher. Les immeubles de rapports comportant de petites unités se vendent donc aussi plus cher.

Pour fournir une image du marché au fil des ans, l'Ugeb a développé un outil comparatif, son indice. Au moyen de fiches détaillées, les géomètres-experts (indépendants de l'état de l'immobilier) notent la surface et la situation du bien, mais aussi la qualité de sa construction et ses équipements (chauffage, sanitaire, cuisine, etc.). Le tout donne la valeur intrinsèque de chaque bien, comme s'il devait être reconstruit à neuf (toutes taxes comprises, hors valeur du terrain).

Chaque année, entre 500 et 600 maisons et appartements nourrissent la banque de données des experts bruxellois. L'approche est donc différente de celle du Baromètre des notaires, qui s'intéresse au produit de la vente et prend en compte toutes les transactions.