Comment réduire son crédit immo grâce au house hacking?

Tirer un revenu de sa maison pour mieux la rembourser? C’est ce que promet le « house hacking ». Mais avant de vous lancer, prêtez attention aux règles urbanistiques et fiscales!

Un peu plus de 30% du budget des Belges partirait dans le logement (crédit immobilier ou loyer, eau, énergie…). C’est en effet le poste de dépenses le plus important de la plupart des ménages. Et paradoxalement, ceux qui déboursent le plus dans le logement (et l’alimentation) sont généralement ceux qui gagnent le moins, selon les données du SPF Economie. Mais si on vous disait qu’il existe une technique bien particulière qui vous permettrait d’amortir une partie de ces coûts? Cette technique, c’est le house hacking. Ça ne vous dit rien? Pourtant, beaucoup de Belges – et peut-être même vous! – la pratiquent déjà. Ce concept n’a en effet rien de bien neuf, mais refait parler de lui à l’heure où se loger est devenu compliqué pour certains d’entre nous.

Qu’est-ce que le house hacking?

Nous pourrions traduire ce concept par le fait de louer une partie de sa résidence principale à un tiers. L’idée étant bien de continuer à vivre dans le logement, tout en mettant en location une partie de celui-ci. L’objectif? Maximiser ses revenus à l’aide du revenu locatif. Vous utilisez en effet un actif que vous avez déjà payé, vous gagnez de l’argent grâce à lui, et vous pouvez ainsi rembourser le prêt hypothécaire qui vous a permis de le financer.

Plusieurs options s’offrent à vous:

• Location d’une chambre/kot étudiant: vous partagez la cuisine, la salle de bains, les sanitaires, parfois le salon… Il s’agit de la forme la plus courante de house hacking, puisqu’il suffit simplement d’avoir une chambre supplémentaire dans son logement.
• Location d’une partie entière et autonome: mieux que la location d’une chambre, vous pouvez carrément aménager une dépendance qui permettra à votre locataire de bénéficier d’une totale autonomie.
• Location à court terme/de vacances: vous pouvez transformer une chambre pour en faire une chambre d’hôtes. Si vous n’avez pas de chambre supplémentaire disponible, vous pouvez mettre votre appartement ou maison en location dès lors que vous vous absentez.

Quelles démarches entreprendre?

Mettre en location une chambre d’étudiant, un appartement ou une chambre d’hôtes ne se fait pas en un claquement de doigts. En Belgique, il faut respecter certaines démarches administratives, pas toujours évidentes. La Fédération des Notaires nous fait un petit rappel des règles, qui diffèrent selon les Régions et le type de formule que vous aurez choisi.

Je loue une chambre

L’aménagement d’un « kot » d’étudiant chez soi suppose l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable et ce, quelle que soit la Région dans laquelle se situe le bien. Attention, les communes sont parfois réticentes à accorder un permis d’urbanisme pour la location d’une chambre d’étudiant ou d’un kot car les étudiants qui y vivent sont généralement domiciliés chez leurs parents et ne paient donc pas de taxes communales sur cette « seconde résidence ». Un manque à gagner pour les autorités…

Bonne nouvelle, si vous vivez dans le logement et que vous louez maximum 2 logements à maximum 4 locataires, il ne vous faut a priori pas de permis de location.

Le logement doit également répondre à certaines règles et formalités, comme le respect des normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité spécifiques au kot étudiant et définies dans les codes régionaux du logement.

Je loue une dépendance

Si votre maison est trop grande, vous pouvez aménager un appartement entier dans les combles, par exemple. Mais dans ce cas-là, il faudra demander un permis d’urbanisme à votre commune, quelle que soit la Région où vous habitez, afin de diviser votre maison unifamiliale…

Vous devrez également obtenir un permis de location en Région wallonne et une attestation de conformité en Région flamande, certifiant que le bien répond aux normes élémentaires de sécurité, de salubrité et de qualité. À Bruxelles, le bien proposé doit aussi satisfaire à ces exigences élémentaires, mais aucun permis de location n’y est nécessaire.

Le propriétaire et le locataire doivent conclure un bail de résidence principale.

Je loue un gîte/une chambre d’hôte

Faire de votre logement (ou d’une partie de votre logement) un gîte est sans doute l’option la plus compliquée, sauf en Wallonie, adepte du concept.

Pour pouvoir louer votre logement en Wallonie, vous devez :

• détenir une déclaration d’exploitation: vous devez vous déclarer auprès du Commissariat général au Tourisme;
• détenir une attestation de sécurité-incendie (ou de contrôle simplifié) ;
• ne pas avoir été condamné pénalement ;
• posséder une assurance « responsabilité civile » ;
• ne pas proposer une durée de séjour inférieure à 1 nuit.

À Bruxelles, les choses se compliquent… Vous devez remplir une série de conditions:

• la réglementation bruxelloise impose une longue liste de critères auxquels l’exploitant doit répondre (bon état d’hygiène et d’entretien, satisfaire aux normes de sécurité et d’urbanisme, remplir les conditions spécifiques relatives à sa catégorie…);
• une fois les critères remplis, vous pourrez ensuite vous enregistrer auprès de Bruxelles Économie et Emploi;
• avant de pouvoir louer votre bien sur plateforme Airbnb, vous devez obtenir un numéro d’enregistrement en introduisant une déclaration préalable;
• l’administration vous demandera de rassembler divers documents avant d’envoyer votre dossier. Il s’agit entre autres d’extrait de casier judiciaire, d’un contrat d’assurance en responsabilité civile, d’un certificat de conformité urbanistique… Attention, certaines attestations sont difficiles à obtenir.

Mais même en ayant réuni toutes les conditions nécessaires, l’administration bruxelloise peut refuser votre dossier. Et pour cause: les autorités tentent de freiner la croissance du nombre d’Airbnb dans la capitale.

Dois-je payer des impôts?

Question fiscalité, là encore, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. Voici quelques détails pour vous guider dans votre choix. Mais veillez à vous renseigner auprès des autorités compétentes qui répondront à toutes vos questions. Le house hacking est une piste qui peut aussi coûter de l’argent!

• Pour un kot, une chambre: vous ne devez en principe pas introduire de demande de revenu cadastral (RC) distinct quand vous louez une chambre ou un studio à votre domicile. Il s’agit toujours d’une seule et même unité d’habitation. Pour ce qui est de l’impôt des personnes physiques, la règle dit: si vous louez une partie de votre habitation à un tiers qui l’affecte à un usage privé (étudiant, connaissance, touriste…), vous serez imposé, comme pour une location ordinaire sur le revenu cadastral (RC) indexé majoré de 40%. Vous ne devez pas déclarer la totalité du RC, mais uniquement la partie de celui-ci qui se rapporte aux espaces loués. Cette partie du RC correspond au rapport entre la surface des espaces loués et celle de la totalité de l’habitation.
• Pour une dépendance: mêmes règles que pour un kot, à la différence qu’il faudra introduire une demande de revenu cadastral distinct en cas d’entrée séparée. Une dépendance est elle aussi taxée suivant les règles applicables aux locations résidentielles. Les revenus locatifs sont donc taxés sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40%. Le revenu cadastral de la partie louée doit être estimé.
• Pour un gîte/une chambre d’hôte: la taxation sur les revenus locatifs suit les règles applicables aux locations résidentielles. La partie du loyer relative aux services complémentaires fournis est en principe soumise à un impôt de 33%. Attention, vos revenus locatifs peuvent être requalifiés en revenus professionnels par le fisc si vous louez toute l’année de manière intensive.