Acheter un premier bien sans fonds propres, un rêve inatteignable?

Devenir propriétaire quand on est jeune est loin d’être évident… Depuis 2020, l’achat d’un logement nécessite d’avoir des réserves financières pour payer les frais annexes, non finançables par les banques. Mais que faire quand on ne dispose pas d’une épargne suffisante?

Hausse des prix de l’immobilier, hausse des taux d’intérêt, limitation des prêts hypothécaires… De nombreux obstacles se dressent devant les jeunes qui souhaitent s’offrir leur première maison (ou appartement). A fortiori quand ils n’ont pas de fonds propres à investir… Quelles solutions s’offrent à eux?

Emprunter ne suffit pas

Lorsqu’on achète un bien immobilier, on ne paie pas simplement la valeur de celui-ci. Le budget nécessaire comprend des frais supplémentaires plus ou moins élevés selon les Régions. S’ajoutent notamment les droits d’enregistrement (12,5%) ou la TVA (21%), les honoraires du notaire, l’inscription hypothécaire… Et si vous empruntez, il faudra également payer les frais de crédit, l’assurance incendie ou encore l’assurance solde restant dû.

« À Bruxelles et en Wallonie, ces frais s’élèvent en moyenne à 15% du prix de vente », calcule la Fédération des Notaires. « Sauf si vous bénéficiez d’un taux réduit ou d’un abattement. » Bonne nouvelle! Tous les primo-acquéreurs qui veulent s’acheter un bien immobilier bénéficient de cet abattement fiscal. À Bruxelles, cela représente un avantage fiscal sur les premiers 200.000€. En Wallonie, l’abattement va jusqu’à 40.000 euros. De quoi certes améliorer l’accès à la propriété pour ces jeunes, mais pas à le garantir…

Et pour cause: depuis le 1^er janvier 2020, la Banque nationale de Belgique limite la quotité empruntée à 90%. Cela signifie qu’il faut financer soi-même 10% du montant total de l’acquisition et des frais annexes. De l’argent dont peu de jeunes disposent…

Des alternatives au prêt hypothécaire

Dans certains cas, les banques peuvent accepter de dépasser cette quotité: 35% du portefeuille d’une banque doit normalement prévoir des prêts pouvant être remboursés à plus de 90%. Ces crédits supérieurs à la norme sont accordés uniquement aux primo-acquéreurs. Ainsi, 5% des crédits peuvent même dépasser une quotité de 100%. Mais comment obtenir l’argent quand ce n’est pas le cas?

1. Société wallonne du crédit social (SWCS)

En Wallonie, les jeunes peuvent se tourner vers la SWCS. Celle-ci offre un crédit hypothécaire qui leur est dédié, pour l’achat ou la construction d’un bien avec un taux fixe adapté à leurs revenus. La formule, appelée « Prêt jeune », consiste en un crédit hypothécaire d’une durée de 5 à 30 ans, avec une réduction annuelle de 0,40% sur le taux appliqué. Les taux varient de 2,7% à 4,25% en fonction de l’âge et des revenus de l’emprunteur.

Il y a quelques conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de ce crédit:

• l’emprunteur (18 ans minimum) doit être domicilié en Belgique
• il ne peut pas être plein propriétaire ou usufruitier d’un autre bien.
• les revenus du ménage ne peuvent pas dépasser 69.400 euros (net imposable), majorés de 5.000 euros par personne à charge.
• le bien acheté doit se situer en Wallonie
• sa valeur vénale ne peut pas excéder 277.000 euros (374.000 euros pour les biens situés en zone de pression immobilière).

2. Fonds du logement bruxellois

Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale accorde, elle aussi, des prêts hypothécaires à taux d’intérêt réduit qui peuvent atteindre jusqu’à 120% de la valeur du bien. Outre le prix de l’acquisition ou le coût de la construction de l’habitation, le crédit du Fonds peut également couvrir certains frais tels que les travaux de rénovation ou les frais d’actes.

En principe, la durée maximale du crédit hypothécaire est de 30 ans, contre 25 ans pour les prêts bancaires traditionnels. Les taux varient entre 3,25% et 5%. Ceux-ci sont fixes, mais, pour les primo-acquéreurs, il est possible d’avoir des mensualités progressives. Cela signifie que la mensualité (et non le taux!) augmente chaque année d’un pourcentage déterminé, par exemple 1%.

Les conditions pour l’obtenir:

• Vous devez résider de manière permanente en Belgique.
• Le montant des revenus imposables du ménage ne peut excéder 69.721€ pour les personnes isolées ou ménage monoparental et 88.736€ pour les autres ménages, le tout majoré de 5.000 euros par personne à charge.
• Vous ne devez pas être propriétaire d’un autre bien en Belgique ou à l’étranger.
• Vous devez fournir toutes les informations nécessaires permettant de statuer sur votre demande de crédit.
• Vous devez devenir plein propriétaire de votre bien et l’occuper pendant toute la durée du crédit.
• Vous devez vous engager à rendre et maintenir le logement conforme aux exigences d’habitabilité, de sécurité et de salubrité.

3. Affectation hypothécaire

Pour financer la totalité d’un bien, frais compris, il faut apporter une garantie au créancier afin qu’il accepte de prêter la somme nécessaire. Pour ce faire, il est possible de se servir d’un patrimoine immobilier existant. Mais que faire quand on est primo-acquéreur? L’affectation hypothécaire est une option possible. Dans ce cas, un tiers – généralement les parents – peut donner l’hypothèque d’un de ses biens immobiliers au profit de l’emprunteur – son enfant.

Si plus tard, l’enfant réalise des travaux qui augmentent la valeur de la maison, il pourra alors refinancer le bien sous de meilleures conditions et lever l’hypothèque des parents.

4. Faire un crédit à la consommation

Certains établissements financiers proposent aux parents de faire un crédit à la consommation pour payer par exemple les frais de notaire de leurs enfants. Dans certains cas, il serait même possible de financer jusqu’à 125% du prix d’achat.

Même principe que pour l’affectation hypothécaire: si l’enfant réalise des travaux et augmente ainsi la valeur du bien immobilier, il pourra le refinancer et rembourser ses parents.

5. Faire appel à un ami

Un ami peut prêter la somme manquante, moyennant un contrat, ou alors se porter garant auprès de la banque. Il sera alors inclus dans le prêt hypothécaire, avec un intérêt économique. Et deviendra propriétaire d’au minimum 25% du bien. Plus tard, lorsque le primo-acquéreur aura suffisamment d’argent, il pourra alors racheter la part à son ami.

6. Obtenir un bien à prix réduit

En Wallonie, et plus précisément dans le Brabant wallon, l’Agence de promotion immobilière du Brabant wallon (APIBW) propose des biens pouvant être jusqu’à 30% moins cher que les prix du marché immobilier actuel. Pour y avoir accès, les conditions sont assez strictes. Même principe à Bruxelles: dans certains quartiers, l’organisme Cidydev plafonne le prix à 1.500€ le m² et subsidie en moyenne 30% de la valeur du bien.