Dans la banlieue de Tirlemont, Anemoon, un nouveau quartier résidentiel sur l'ancien terrain de l'Internat provincial de Tirlemont (PIT), s'agrandit. Il comptabilisera un total de 248 unités résidentielles et sera composé d'un mélange de maisons individuelles, de maisons jumelées et d'appartements. La zone dédiée au projet se situe entre le Vianderpark, le ring de Tirlemont et un lotissement existant datant d'après-guerre.
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Dans la banlieue de Tirlemont, Anemoon, un nouveau quartier résidentiel sur l'ancien terrain de l'Internat provincial de Tirlemont (PIT), s'agrandit. Il comptabilisera un total de 248 unités résidentielles et sera composé d'un mélange de maisons individuelles, de maisons jumelées et d'appartements. La zone dédiée au projet se situe entre le Vianderpark, le ring de Tirlemont et un lotissement existant datant d'après-guerre. Le quartier Anemoon dispose également de nombreux terrains à bâtir. " Mais d'une manière intelligente et contemporaine, souligne l'architecte Sven Grooten de B-architecten. L'emplacement est très intéressant. Les habitants du quartier peuvent facilement rejoindre le centre à pied. Et à vélo, les habitations sont à moins de 10 minutes de la Grand-Place de Tirlemont. " Dans le cadre du projet Anemoon, le promoteur Heeren Group travaille avec une formule de lotissement qui allie liberté de construction et urbanisme responsable. " Les personnes ayant acheté une parcelle dans le quartier Anemoon peuvent choisir leur propre entrepreneur et architecte, explique Sven Grooten. Le choix du budget, du calendrier, de l'organisation et de l'aménagement de leur habitation leur revient en grande partie. Mais ces libertés sont encadrées par un plan de qualité visuelle assez strict. Admettons qu'un lotissement jumelé ait opté pour de la brique grise. Tous les propriétaires doivent donc y construire leurs habitations dans une brique grise uniforme, tout en ayant le choix entre cinq types de briques différentes. " La toiture et la menuiserie sont également largement uniformes. Quant à la séparation entre les maisons, elle est garantie par un seul type de haie. Un certain nombre de règles similaires à celles-ci sont d'application pour chaque zone d'Anemoon, poursuit Sven Grooten. " Pourquoi nous imposons ces mesures ? Afin de créer des quartiers cohérents dotés de leur propre identité. C'est ce que les gens apprécient le plus dans les villages italiens ou français. Ces derniers sont également en plein essor, mais les maisons y partagent toutes le même style. Leur uniformité est une qualité que vous trouverez rarement sur un lotissement flamand classique, où vous verrez une maison espagnole côtoyer un presbytère et une maison moderne. " Anemoon s'écarte non seulement de la moyenne des quartiers flamands en termes de style et de qualité visuelle, mais aussi par son utilisation de l'espace organisée de manière radicalement différente. D'une part, les habitations sont situées sur des parcelles compactes aux jardins relativement petits. D'autre part, le parc existant a bénéficié d'un agrandissement substantiel. L'ancienne piste d'athlétisme de l'école a également été conservée pour intégrer le parc. " Le résultat est une zone résidentielle beaucoup moins encombrante que n'importe quel lotissement traditionnel, poursuit Sven Grooten. Et avec une relation beaucoup plus intéressante entre l'espace privé et l'espace public. Pour la plupart des lotissements, seules les rues sont des espaces publics. Or, le quartier Anemoon est doté d'un véritable parc pour ses habitants. Cela offre bien plus de valeur ajoutée que tous ces jardins individuels de 600 ou 700 m2 à peine utilisés. " Selon Peggy Totté, chef de projet Collective Living chez Architectuurwijzer, investir dans des espaces publics ou des espaces extérieurs collectifs plus nombreux et de meilleure qualité est une condition sine qua non pour atteindre une meilleure qualité de vie. " Si vous faites vivre les gens de façon plus compacte, vous devez leur rendre quelque chose en retour. Un espace extérieur privé plus petit peut être compensé par la proximité d'un parc ou d'un jardin partagé. " Cependant, Peggy Totté observe que sur le terrain ce genre de pratique est souvent malmené. " Beaucoup de projets d'appartements qui se réalisent de nos jours peinent à doter leurs habitations de terrasses décentes. Et quand ils y arrivent, elles donnent bien souvent sur les garages de l'immeuble. Une horreur ! " Peggy Totté fait référence à de petits ensembles d'appartements qui apparaissent désormais ici et là au centre des villages. Un promoteur achète trois maisons mitoyennes pour les raser et les remplacer par un immeuble de neuf appartements. " Ce phénomène s'appelle la densification, explique-t-elle. Et c'est bien ce que prévoit le plan d'aménagement du territoire de la Région flamande (le Ruimtelijk Structuurplan). Ces développeurs de projets l'ont très bien compris. Mais beaucoup de ces projets peinent à aboutir à un tout cohérent. " Elle souligne également que les petites communes ne sont pas suffisamment équipées pour résister à des promoteurs immobiliers trop enthousiastes. " Les communes manquent souvent d'expertise et de main-d'oeuvre, ajoute-t-elle. L'unique responsable public de la commune doit tout mettre en oeuvre pour garantir une utilisation optimale de l'espace. " A cet égard, Peggy Totté considère que l'autonomie accrue des communes en matière d'urbanisme est une sorte de cadeau empoisonné. " Les responsables politiques et l'administration locale sont parfois trop proches des citoyens. En ce sens qu'ils connaissent parfois les parties impliquées personnellement ou par l'intermédiaire de proches. Ce n'est pas sain. Par le passé, il était encore possible de se cacher derrière une décision de l'autorité supérieure. " Ann Pisman, professeure invitée en urbanisme à l'université de Gand, reconnaît qu'il s'agit d'un effet secondaire indésirable de l'autonomie communale. " Mais une commune qui réfléchit à sa future politique d'aménagement du territoire peut, par exemple, définir dans un règlement les endroits où l'aménagement d'appartements est ou n'est pas autorisé. De cette façon, elle crée également un cadre précis dans lequel les demandes et les évaluations personnelles ont moins de chances de s'imposer. L'autonomie communale présente tout de même un avantage important : l'administration a une excellente connaissance du terrain. Auparavant, beaucoup de décisions étaient prises depuis Bruxelles. Cela aussi a été critiqué - souvent à juste titre. " Dans les communes de la ceinture verte de Bruxelles, la construction d'appartements se heurte à l'opposition des riverains. On se plaint souvent que la construction incontrôlée d'appartements affecterait le caractère champêtre des villages. Pour Sven Grooten, il ne s'agit pas d'une opposition insurmontable à la densification. Il considère les emplacements et les infrastructures disponibles comme des critères beaucoup plus importants. " Dans certaines communes rurales où il n'y a pratiquement pas d'équipements et où l'offre de transports en commun est limitée, la densification est une très mauvaise idée. Cependant, je ne vois pas de problème à l'adopter dans les communes bien développées en périphérie des grandes villes. Et oui, cela se fera parfois au détriment du caractère champêtre de ces communes. Il s'agit là d'une conséquence inévitable. Mais c'est de cette façon que nous préserverons le caractère bucolique des vrais villages. Le contraste entre zones urbaines et villages n'en sera que renforcé. " Johan De Vlieger, CEO du constructeur Bostoen, prône un discours similaire. " Le losange flamand, la zone entre les villes d'Anvers, Louvain, Bruxelles et Gand, est déjà largement urbanisé aujourd'hui, affirme-t-il. Pourquoi essayer de revenir en arrière ? Il vaut mieux se concentrer sur le renforcement du tissu urbain dans cette région. En densifiant la zone davantage, mais aussi en investissant dans une offre de transports en commun plus généreuse. Et pas seulement entre ces quatre villes, mais aussi dans les centres névralgiques qui les relient. " Avec Bruxelles et Louvain comme villes angulaires, une grande partie du territoire du Brabant flamand fait partie du losange flamand. Dans une récente mise à jour de ses perspectives démographiques, Statistics Flanders note également que la plupart des communes à très forte croissance démographique sont situées dans le Brabant flamand. Vilvorde et Machelen sont en tête du classement, avec une croissance démographique prévue de respectivement 10 et 13,3% d'ici 2028. Qu'est-ce que cela réserve au marché de l'immobilier dans cette région ? Johan De Vlieger est déjà convaincu que la " région intermédiaire délimitée par le losange flamand " est extrêmement intéressante pour les nouveaux développements immobiliers et pour les acheteurs d'immobilier résidentiel. " Aujourd'hui, les prix de la région demeurent relativement modérés, avoue-t-il. Mais la pression démographique finira inévitablement par augmenter et cela se traduira par une hausse des prix. C'est donc là que réside le plus haut potentiel de croissance, et non dans les grandes villes elles-mêmes. Je ne pense pas qu'il y ait de bulle immobilière en Belgique. Mais dans des villes comme Bruxelles, Louvain, Anvers et Gand ? Oui, je pense qu'il faut rester attentif. "