Direction les quartiers périurbains: la poule aux oeufs d’or d’Immobel

Le plus important promoteur immobilier belge a décidé d’enfin valoriser l’important patrimoine foncier qu’il a accumulé ses 40 dernières années. Via Immobel Home, il va développer des nouveaux quartiers dans une quinzaine de villes de Wallonie et de Flandre. Près de 2.800 maisons et appartements sont prévus dans les prochaines années.

Ses concurrents redoutaient ce moment. Ils vont désormais devoir s’accrocher pour suivre le rythme. Immobel, promoteur belge coté en Bourse, a décidé d’enfin valoriser le trésor de guerre sur lequel il est assis depuis 40 ans et qu’il s’est constitué via sa filiale Lotinvest, aujourd’hui disparue. A savoir des centaines d’hectares de terrain à bâtir situés en Flandre et en Wallonie. Une époque où Immobel achetait du foncier à tour de bras et revendait dans la foulée des terrains à des particuliers désireux de construire la maison de leur rêve via un architecte. Une politique de lotissement ( landbanking) qui a bien vécu. Et qui est désormais inadaptée aux besoins actuels.

Pour valoriser les 346 hectares qui restent dans son portefeuille (dont deux tiers situés en Wallonie), Adel Yahia, le CEO d’Immobel Belgium, a été cherché un ancien collègue croisé chez Matexi, Eric Schartz. Sa mission: dépoussiérer ce portefeuille, éliminer les terrains mal situés et développer une stratégie de valorisation pour le foncier sélectionné. Elle passera principalement par l’aménagement de nouveaux quartiers (de 50 à 200 logements) comprenant maisons individuelles (deux et trois façades) et petits immeubles à appartements. Le tout localisé dans une quinzaine de communes de taille moyenne. Une ambition qui se concrétisera via la création d’un nouveau département (Immobel Home). “Pendant de longues années, Immobel a vendu des terrains à des particuliers sans être concerné par la construction, explique Eric Schartz, entré en fonction en février 2020. Le marché a toutefois évolué vers des achats clé sur porte auprès d’un promoteur qui maîtrise tout de A à Z. Sans parler du fait que la réticence des autorités à délivrer des permis sans une approche urbanistique globale n’aide pas à poursuivre dans cette voie. On remarque aussi que, malgré les politiques d’aménagement du territoire, il y a une poursuite inexorable de l’exode urbain des grandes villes vers les zones péri-urbaines et rurales par la classe moyenne. Avec un grand intérêt pour les maisons. Cette situation s’est encore accentuée avec la crise du Covid, ce qui a renforcé notre vision. Pour toutes ces raisons, nous avons décidé de passer du métier de lotisseur à celui de développeur de lieu de vie.”

Miser sur les maisons

Immobel Home part en tout cas avec un avantage indéniable: il est propriétaire de tous ses terrains. Une force de frappe importante, surtout dans un contexte où le foncier se raréfie. Et où l’acquisition de terrains ne doit pas être conditionnée à l’obtention d’un permis d’urbanisme, comme c’est le cas dans pratiquement tous les projets immobiliers. Très peu de promoteurs disposent en effet d’un large portefeuille de terrain à bâtir. “Il s’agit d’un atout qui doit nous permettre d’aller bien plus vite dans nos démarches”, relève Eric Schartz. Un avantage financier aussi puisqu’un terrain acheté il y a 20 ou 30 ans et valorisé au prix de vente actuel constituera une solide plus-value. Un bénéfice d’autant plus important qu’Immobel Home pilotera également les missions de construction, ce que Lotinvest ne faisait pas.

La petite équipe d’une dizaine de personnes récemment constituée a en tout cas cravaché ferme ces derniers mois. Soit pour faire atterrir certains dossiers déjà en préparation, soit pour en développer de nouveaux. Au total, 2.800 logements sont actuellement en vente ou en développement (dont 45% de maisons). Et parmi eux, 550 unités ont reçu ou vont recevoir leur permis en 2021. “Notre core business, ce sont les développements résidentiels axés sur les maisons individuelles et les petits immeubles à appartements, poursuit l’ancien directeur de Matexi Brabant wallon/Bruxelles. Ils sont situés dans des espaces périurbains ou en seconde couronne de petites villes. Les terrains au milieu de nulle part ont été éliminés. Un critère important était d’être situé à proximité de lieux de services (écoles, commerce, transports, etc.). Nous avons en tout cas du travail pour 10 ans avant de développer tous ces nouveaux lieux de vie.” Parmi les terrains retenus, on en retrouve à Tielt, Deinze, Gand, Beveren, Nivelles, Wavre, Verviers, Eupen, Ciney, Blégny, Chaudfontaine, Chaumont-Gistoux ou encore Eghezée. Le solde, soit environ 200 hectares, sera plus que probablement vendu dans les prochains mois.

Et preuve que cela s’accélère, le premier permis d’Immobel Home vient de tomber: il concerne 111 unités développés à Eghezée Nozille. Le permis du futur quartier de Tielt (202 unités dont 100 maisons) est attendu en 2021 alors que les permis à Gand (117 unités à Oostakker), Beveren (37 unités) et Chaumont-Gistoux (91 unités dans l’écoquartier Tout-Vent) seront déposés cette année. A moyen terme, suivront Ciney Crahiat (200 unités en 2022), Eupen Noreth (84 en 2023), Eupen Quomago (234 en 2023) et Nivelles Grand Marquais (850 en 2025).

Maintenir le standing maison

“Immobel possède une image de développeur urbain, actif dans les grandes villes, relève Eric Schartz. L’idée, c’est que, à côté du département Développement qui poursuivra les projets d’envergure à Bruxelles et ailleurs, on élargisse notre palette d’activités à des villes plus petites. De manière à être présent un peu partout.”

Cette diversification pousse en tout cas Immobel à désormais marcher sur les plates-bandes d’acteurs comme Thomas & Piron, Matexi, Durabrik ou encore Equilis, tous particulièrement actifs sur le segment des maisons. “Nous avons toutefois l’ambition de nous positionner sur un volet plus qualitatif du marché. Tant en matière de construction que d’aménagement de quartier. Immobel dispose d’un standing qu’il faut faire perdurer. Les matériaux utilisés pour les maisons seront de grande qualité, d’une gamme supérieure à ce que l’on voit ailleurs. Le cahier des charges est d’ailleurs très complet avec des finitions élevées. Alors que les quartiers ont été sélectionnés sur base de 25 critères du référentiel wallon “Quartier durable” et qu’ils posséderont une densité faible de 20 logements/hectare. On peut d’ailleurs déjà relever le succès de ce positionnement dans le cadre de notre projet Astene Lalys à Deinze, qui est un véritable carton. Les constructions n’ont pas encore commencé que 62 maisons des 192 logements sont déjà vendues.”

Deux autres projets sont actuellement en cours de commercialisation, à Blégny (90 unités) et Wavre 5 Sapins (60 unités). Les prix qui y sont pratiqués seront sensiblement les mêmes dans les autres projets. A savoir, pour une maison finie de trois chambres (175 m2) avec un grenier aménageable et un garage, 325.000 euros hors frais à Deinze, 275.000 euros à Liège et entre 450.000 et 600.000 euros à Wavre. “Nous visons la classe moyenne qui cherche davantage d’espaces verts, un maillage de mode doux et des équipements collectifs de qualité, détaille Eric Schartz, qui va désormais internaliser la commercialisation des logements. Les terrains oscillent entre trois et cinq ares. La demande est en tout cas énorme.”