Centres commerciaux, le début de la fin

Le contexte était déjà compliqué avant le Covid. Il s’est encore renforcé depuis. Il y aura de moins en moins de nouveaux projets de centres commerciaux à l’avenir. Seuls les projets mixtes subsisteront. Une évolution qui sonne la fin des “shoppings” et “retail parks” à l’ancienne. Reste à voir ce que l’on en fera.

L’avenir s’annonce sombre pour les promoteurs qui avaient des projets en matière d’immobilier commercial. Que ce soit à court ou à moyen terme. Dans le meilleur des cas, ils proposeront une version repensée de leur projet. Dans le pire, ils préféreront arrêter les frais et se contenter de régler l’addition, histoire de ne pas creuser leur propre tombe en s’arcboutant derrière la volonté de concrétiser coûte que coûte leur projet. Une chose est certaine: que ce soit pour les nouveaux centres commerciaux ou les retail parks (espaces commerciaux en plein air situés en périphérie), l’avenir s’écrira en pointillés. “Je ne pense pas que l’on verra de nouveaux centres commerciaux non mixtes sortir de terre de sitôt, estime François Honoré, CEO de GeoConsulting, société spécialisée en géomarketing et études de marché retail. Le contexte économique n’est pas favorable. Sans parler du fait que les permis seront particulièrement difficiles à obtenir à l’avenir. Les autorités souhaiteront avant tout renforcer les centres commerciaux existants et préserver leur centre-ville. On le voit, par exemple, à Mons où un moratoire commercial a été mis en place.” Et Pierre Grivegnée, le CEO d’Immoval, un développeur qui a pu passer entre les gouttes et qui est train de construire un nouveau projet commercial mixte à Seraing, d’ajouter: “Je suis en tout cas très heureux de ne pas me lancer dans un centre commercial classique. Sinon, j’arrêterais directement les frais”.

Pour les grands centres commerciaux, dans un secteur retail en pleine mutation écartelé entre l’e-commerce, le magasin physique et le digital, l’obligation de repenser les concepts apparaissait déjà comme une évidence ces dernières années. Augmenter la part de food and beverage à 20% du mix commercial était la première obligation. Y introduire un important volet loisirs est la seconde, de manière à inciter les visiteurs à parcourir ces espaces au moins une journée. Avec l’idée de transformer les shoppings en lieux de vie où l’on pourra s’amuser, se détendre, sociabiliser et manger plutôt que de les laisser demeurer de simples lieux de passage. “On dénombre 20 millions de mètres carrés commerciaux en Belgique, lance François Honoré. Un million va disparaître d’ici peu. Les pôles commerciaux les mieux localisés vont subsister. Notamment ceux qui investiront pour proposer une nouvelle expérience et s’adapter aux nouvelles tendances. Les centres-villes pourront résister uniquement s’ils renforcent leur hyper-centre. Il faut que les politiques se rendent compte que le commerce est une composante essentielle d’une ville. Il est nécessaire d’avoir une approche holistique du territoire en réfléchissant, par exemple, à déterminer des lieux accessibles pour les livraisons destinées à l’e-commerce. Trop de villes n’ont pas de vision commerciale de leur territoire. Comme La Louvière, par exemple. Alors qu’à Namur, c’est l’inverse.”

Le salut par le divertissement

Dans les projets actuellement en développement en Belgique, deux sortent du lot: Neo, sur le plateau du Heysel, et le Val Saint Lambert Free Time Park à Seraing. Leur point commun est d’avoir pris la tangente vers les volets loisirs et food and beverage. Le premier (72.000 m2) est maintenu jusqu’à nouvel ordre. Mais son avenir reste incertain. Son développeur, le numéro 1 mondial de l’immobilier commercial, le groupe français Unibail-Rodamco-Westfield, est en grande difficulté financière. Il espère pouvoir procéder à une augmentation de capital de 3,5 milliards d’euros le 10 novembre prochain lors de son assemblée générale. Et il s’apprête à céder une série d’actifs et de projets en développement pour un montant de 5 milliards. Bruxelles en fera-t-il partie? La liste n’est pas encore arrêtée, d’après nos informations. Reste que, s’il est maintenu, le projet pourrait être largement repensé.

A Seraing, la situation est moins complexe, d’autant que le promoteur Valinvest a déjà son permis en poche. “Le fait d’avoir imaginé un projet complètement différent des autres nous donne quelques longueurs d’avance et nous permet même de ne pas être sur la corde raide, fait remarquer Pierre Grivegnée, CEO de Valinvest. La programmation initiale était complètement décalée. Ce qui signifie que n’avons pas dû la revoir. On y retrouve des commerces, des petits artisans et un important volet loisirs (42.000 m2 de commerce, 19.000 m2 de loisirs intérieurs et 40 ha de loisirs extérieurs).” Les travaux d’assainissement et de réhabilitation du site ont débuté il y a peu. L’ouverture est prévue en 2023. De quoi disposer d’un peu de temps avant d’entrer dans le vif du sujet en matière de commercialisation. “Notre concept est simple: des loyers bas, des charges faibles, une vision écologique et un plan de merchandising spécifique, poursuit Pierre Grivegnée. Aucune enseigne n’a actuellement envie de signer des engagements fermes. Mais même sans le Covid, je ne m’attendais pas à être plus avancé en matière de commercialisation. Le seul changement que je perçois est que les grands acteurs ne prendront plus des baux de 3.000 m2 mais bien de 1.500 m2 avec des possibilités accrues d’e-commerce. Nous y avions songé car le site sera entièrement équipé en fibre optique.”

Incertitudes à Verviers et La Louvière

Quid des autres projets de centres commerciaux à Namur, Verviers et La Louvière? Celui de Namur a été entièrement repensé en un projet mixte mêlant des appartements et des bureaux aux étages, de même que des commerces au rez-de-chaussée. Sera-ce suffisant pour se lancer dans l’aventure, vu le contexte? Son promoteur, Besix Red, est soutenu par la Ville (moins par les riverains) et semble bien décidé à faire sortir de terre son projet.

A Verviers, Oquai a davantage de plomb dans l’aile. Les architectes n’ont aucune nouvelle du promoteur depuis un an. La Ville désespère de ne pas voir le développeur, City Mall, se positionner. Projet au rabais, programmation réorientée vers du résidentiel ou abandon définitif? Nul ne le sait vraiment. Quoi qu’il en soit, City Mall avait toujours affirmé qu’il ne se lancerait pas tant qu’il n’avait pas préloué 50% des 30.000 m2. On était loin du compte au printemps dernier. Et le Covid n’a rien arrangé. Le promoteur nous a toutefois affirmé maintenir son projet initial jusqu’à nouvel ordre. A La Louvière, la relation reste à couteaux tirés entre la Ville et le promoteur Wilhelm & Co. Ce dernier a tiré la sonnette d’alarme, procédure qui demande à un médiateur de renouer le dialogue entre les deux parties. Initiée en 2008, La Strada (33.000 m2) sera bien compliquée à faire atterrir. Enfin, l’idée de Klépierre de se lancer dans une extension de l’Esplanade à Louvain-la-Neuve comme imaginé au départ devient de plus en plus hypothétique, vu le contexte local. Par contre, Eurocommercial Properties est en train de finaliser sa demande de permis pour étendre le shopping center de Woluwe de 12.000 m2, y ajoutant 120 appartements (voir plus, vu le Covid). La commune y est favorable.

Quelle reconversion pour les “retail parks”?

Quant aux retail parks, la liste des projets est bien longue. On en recensait une dizaine l’an dernier. Un rapide coup d’oeil permet de constater que ceux de Bertrix (Frunshopping), Sambreville (Espace 98) et Waterloo (Mont-Saint-Jean et Place Richelle) ont ouvert entretemps, que les travaux de ceux de Dour (Espace C), Couvin (La Couvinoise), Lodelinsart (Bon Air Park) sont lancés, alors que ceux de Soumagne (Central Piaza), Mouscron (Mozaik), Péruwelz (Outre l’eau) et Awans (Roua 2.0) sont abandonnés ou toujours en réflexion. “Tous les retail parks, existants ou à venir, devront également se transformer, lance François Honoré. Il y a un travail énorme à réaliser sur ce plan, partout en Belgique. L’architecture et les aménagements ont trop souvent été délaissés. Un bon exemple est le site de la place Richelle à Waterloo. Son propriétaire, Redevco, a réussi à le transformer et à le rénover avec réussite. Sans ce type d’initiative, de nombreux chancres apparaîtront car la reconversion en résidentiel apparaît hypothétique, vu les situation de ces espaces, hors des villes.”