Le Val Saint Lambert redevient précurseur

Le Val Saint Lambert Free Time Park entend bouleverser les certitudes de tout un secteur. Une reconfiguration entièrement repensée qui casse les codes habituellement en vigueur en matière de centres commerciaux. De quoi faire de Seraing, d’ici 2021, une ” lifeplace destination “. Une première belge, déjà saluée à l’international par le Mapic.

Les premières démolitions débuteront en novembre. Suivront la rénovation des anciens bâtiments industriels et la construction d’un nouveau bâtiment contemporain. De quoi y retrouver, au printemps 2021, une centaine de commerces, des pop-up stores et quantité d’espaces pour de petits designers, artisans et autres décorateurs. Soit un nouvel ensemble commercial de 42.000 m2, qui doit devenir le nouveau pôle majeur de Seraing et sa région. ” Mais attention, ce ne sera pas du tout un centre commercial, précise Pierre Grivegnée, CEO d’Immoval et propriétaire du site de 120 hectares, dont les 7 ha de l’ancienne cristallerie du Val Saint Lambert. La philosophie que nous développons est totalement différente. Nous inversons le modèle. Nous voulons privilégier les petites enseignes, les artisans et les designers par rapport aux enseignes que l’on retrouve habituellement dans tous les shoppings. Les loyers seront divisés par trois pour les attirer. L’idée est de proposer une offre alternative. Et cela dans un cadre patrimonial remarquable. ”

Plus de 10 ans après le rachat de la cristallerie du Val Saint Lambert, Pierre Grivegnée entame la seconde phase de l’impressionnante reconfiguration de ce site. Trente millions d’euros ont déjà été engloutis dans la première phase qui concernait la rénovation du château du Val Saint Lambert et de l’ancienne abbaye datant du 14e siècle et leur transformation en espaces de séminaires et d’événements. De même que dans diverses études urbanistiques. Tous les feux sont désormais au vert pour entamer le second chapitre, celui de l’aménagement d’un véritable village multipliant les fonctions. ” Nous venons de terminer huit années de procédures pour obtenir les différents documents nécessaires à la dépollution et à la réhabilitation du site, poursuit Pierre Grivegnée. Nous devrons simplement modifier le permis socioéconomique car de nouvelles orientations ont été prises ces derniers mois. ”

Des loyers divisés par trois

Ce dossier a en effet pris une nouvelle tournure l’an dernier. L’idée de reconfigurer les lieux en un ensemble mixte alliant commerces, loisirs, bureaux et espaces patrimoniaux était déjà sur la table. Le concept a toutefois été considérablement revu. ” Le secteur du retail est en plein bouleversement, analyse celui qui a assuré le développement de L’Esplanade à Louvain-la-Neuve et de Médiacité à Liège pour le compte de Wilhelm&Co. Entre le moment où nous avons imaginé un premier concept et les tendances actuelles, les évolutions sont marquantes. La manière de concevoir un centre commercial n’est plus du tout la même. Nous avons donc décidé de revoir notre copie et de proposer une autre stratégie. Les enseignes réclament des cellules commerciales plus petites, elles ont besoin de moins de stock, de davantage de connectivité et de facilités en matière d’e-commerce. Et puis, surtout, l’idée qu’un centre commercial ne peut plus vivre d’une manière indépendante est bien entrée dans nos têtes. Aujourd’hui, il doit ressembler à un parc d’attractions. Avec des concerts, des animations voire un marché couvert. Ces activités permettent de dynamiser le pôle commercial et les espaces de loisirs. Nous avons donc voulu anticiper les besoins de demain et se positionner en pôle up-to-date. ” Un choix qui a d’ailleurs valu au Val Saint Lambert Free Time Park d’être nommé aux Mapic Awards, une sorte d’Oscar qui récompense les projets commerciaux les plus innovants. Sans parler du fait qu’il est parfaitement dans la thématique annuelle de ce salon international de l’immobilier commercial qui se déroulera en novembre à Cannes, à savoir la création de véritables lieux de vie.

Le projet actuel comprend un volet commercial de 42.000 m2 accessibles – dont près de la moitié sont dédiés à une offre alternative – dans d’anciens bâtiments industriels du 19e siècle. Un positionnement novateur qui doit permettre d’étendre la zone de chalandise à l’Allemagne et aux Pays-Bas. ” Les enseignes ne peuvent plus payer des loyers de 380 euros/m2/an. Sans parler du fait qu’il faut encore rajouter 150 euros/m2/an de charges. Nous allons donc proposer aux enseignes d’avoir des commerces physiques et des facilités en matière d’e-commerce. Tout le site est connecté à la fibre optique. Ce qui est un énorme avantage. Un bâtiment contemporain va également être construit ( le volet retail est dessiné par l’architecte Christian Sauvage, Ndlr). Il fera office de lien entre le passé et le futur de même qu’entre le pôle commercial et le pôle de loisirs. Ce bâtiment sera dédié à l’apprentissage de l’e-commerce car certaines personnes y sont encore réticentes, notamment les plus âgées. Toutes les enseignes y disposeront également d’un point de contact. ”

Une première européenne en matière d’énergie

Si quelques locomotives liées au sport, à la décoration ou à la mode devraient bien être présentes, un axe fort du projet est la concentration dans les bâtiments industriels de pop-up stores, designers et créateurs belges. ” L’idée n’est pas de faire appel seulement aux enseignes mainstream mais de se différencier en rassemblant un grand nombre d’artisans, designers (mode, bijoux, décoration, etc.), des barbiers, des tatoueurs ou autres, insiste Pierre Grivegnée. Des commerces que l’on ne retrouve nulle part ailleurs d’une façon aussi concentrée. La clé, c’est de leur proposer un loyer divisé par trois et quatre millions de visiteurs par an. Des atouts qu’ils ne trouveront nulle part ailleurs. Il y a déjà de l’intérêt. Il n’y aura pas de supermarché ou de Primark. Priorité aux petits commerces avec une designer factory de 4.600 m2, une vintage factory de 3.500 m2 et une food factory de 2.000 m2. Nous nous sommes inspirés de la manière dont des sites industriels ont été réhabilités tels que LX Factory à Lisbonne, De Hallen à Amsterdam, Gasverkert à Stockholm, Docks Vauban au Havre ou encore Bercy Village à Paris. ”

A côté du volet commercial, on retrouvera un hôtel de 156 chambres (négociations en cours avec un développeur), 10 immeubles de bureaux totalisant 22.000 m2 (développés par Noshaq Immo) de même que 240 maisons et 202 appartements (négociations en cours avec des développeurs). Mais l’une des plus-values les plus importantes du projet semble être la création d’une zone de loisirs s’étendant sur 40 hectares et regroupant un Aquapark, un Ecopark Adventure, un Jump Park, des pistes de VTT, etc. ” Les bâtiments, qui totaliseront 19.000 m2, seront modulables, de manière à permettre de changer d’activités après deux ou trois années si elles ne donnent plus satisfaction ou ne sont plus dans l’air du temps. L’idée, à travers le développement de ce volet loisirs, est de permettre aux clients de rester une journée ou deux sur place. Le volet commercial n’est qu’un élément d’une offre bien plus large. Ce positionnement est une première belge. Le secteur est encore un peu frileux quand nous évoquons le projet. Mais les tendances internationales démontrent que nous sommes clairement dans le bon. ” Ajoutons qu’en partenariat avec John Cockerill (ex-CMI), le projet développera une centrale de cogénération sur tout le site. Ce qui sera une première européenne.

Rayon financement, Immoval a pour le moment apporté 30 millions sur fonds propres ou crédits d’actionnaires. Un fonds va maintenant être créé avec John Cockerill. L’idée est de se laisser le choix de faire appel à de nouveaux partenaires ou aux banques pour financer le solde des opérations. Un élément qui ne semble pas être un motif d’inquiétude.