Avec Tongres et Tournai, Arlon se revendique comme l'une des plus vieilles villes de Belgique. Ses origines remontent en effet à l'époque romaine et son centre-ville est aménagé sur la colline du Knippchen depuis le Moyen Age. Aujourd'hui, on connaît surtout Arlon comme chef-lieu de la province du Luxembourg, dont elle est la ville la plus peuplée. Plus que ce statut, c'est la proximité du Grand-Duché de Luxembourg qui attire désormais les résidents... et fait monter les prix. Les tarifs moyens restent cependant sans commune mesure avec les villes les plus chères de Belgique et avec le Grand-Duché voisin. " C'est pour cette raison que beaucoup de travailleurs transfrontaliers choisissent de s'installer à Arlon, explique Michaël Weiller, de l'agence W Immobilière. En dehors des prix, certains choisissent la ville car ils préfèrent garder un ancrage en Belgique. "
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Avec Tongres et Tournai, Arlon se revendique comme l'une des plus vieilles villes de Belgique. Ses origines remontent en effet à l'époque romaine et son centre-ville est aménagé sur la colline du Knippchen depuis le Moyen Age. Aujourd'hui, on connaît surtout Arlon comme chef-lieu de la province du Luxembourg, dont elle est la ville la plus peuplée. Plus que ce statut, c'est la proximité du Grand-Duché de Luxembourg qui attire désormais les résidents... et fait monter les prix. Les tarifs moyens restent cependant sans commune mesure avec les villes les plus chères de Belgique et avec le Grand-Duché voisin. " C'est pour cette raison que beaucoup de travailleurs transfrontaliers choisissent de s'installer à Arlon, explique Michaël Weiller, de l'agence W Immobilière. En dehors des prix, certains choisissent la ville car ils préfèrent garder un ancrage en Belgique. " Concrètement, la province de Luxembourg ne pèse que 3 % du marché au niveau des transactions immobilières belges et n'est clairement pas la plus prisée des acheteurs. Selon le baromètre des notaires 2016, les transactions sont toutefois à la hausse ces dernières années et, malgré une légère baisse en 2016, les volumes de vente restent supérieurs de 6,4 % par rapport à 2014. A Arlon en particulier, le prix moyen des maisons a augmenté de 13,6 % entre 2015 et 2016 pour atteindre 273.964 euros - contre 190.241 pour la moyenne provinciale. Ces chiffres doivent toutefois être mis en perspective car l'étroitesse du marché luxembourgeois entraîne des fluctuations assez importantes. Michaël Weiller observe ainsi que ces quatre dernières années, les prix sont globalement restés stables à Arlon. Comme cette dernière, les communes voisines proches du Grand-Duché de Luxembourg affichent pour la plupart des tarifs qui demeurent élevés pour les maisons, alors que les autres grandes villes de la province ont plutôt connu des prix à la baisse entre 2015 et 2016. Au niveau des appartements, le baromètre des notaires observe aussi de grosses variations de l'attractivité et des prix selon leur proximité ou non de la frontière grand-ducale. Mais alors que son marché est soutenu et que ses prix moyens de 171.919 euros sont presque supérieurs de 10.000 euros à ceux de la province, Arlon n'est pas la ville la plus onéreuse au niveau de ce type de biens dans le sud du pays. Elle est en effet devancée par des communes comme Hotton ou Paliseul, où les prix moyens des appartements dépassent les 200.000 euros. Le marché immobilier à Arlon est ainsi assez segmenté, mais moins en fonction des types de biens que de leurs caractéristiques. En ce qui concerne les maisons quatre façades, les acheteurs privilégient surtout le chemin des Espagnols ou la rue de l'Europe et leurs alentours. Ces quartiers sont quelque peu excentrés du coeur d'Arlon, mais l'environnement y est vert et calme, et la zone est surtout proche de la frontière grand-ducale. En dehors de la localisation, c'est aussi l'état des biens qui influence les acquéreurs. " La demande est très forte pour les habitations clé en main, c'est-à-dire du neuf ou des rénovations avec une touche contemporaine, remarque Michaël Weiller. Qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons, les gens sont prêts à payer un supplément pour cela. A l'inverse, les habitations correspondant plutôt aux anciens standards ont tendance à être moins bien cotées, à moins d'être particulièrement bien localisées. " En dehors des quartiers les plus chics et les plus proches de la frontière, le centre-ville attire aussi des habitants - surtout des seniors - qui souhaitent profiter de son offre de commerces et de facilités. Hélas, l'immobilier qui se trouve à l'extrême centre est plutôt vieillissant et sa situation géographique sur une butte limite l'implantation de projets de taille importante. " Actuellement, cette zone comprend essentiellement des commerces - qui ont perdu de la valeur au niveau immobilier - et de petites maisons de ville, alors qu'il existe une demande pour des appartements, remarque Michaël Weiller. Des initiatives sont en cours pour redynamiser le coeur d'Arlon mais il faudra du temps pour en venir à bout. " Depuis une dizaine d'années, les autorités locales investissent en effet dans l'animation du centre et dans la rénovation des grands bâtiments communaux qui y sont implantés. " La ville a racheté l'ancien palais de justice à l'Etat et développera tout autour un véritable centre culturel, illustre Anne-Catherine Goffinet, échevine de l'Aménagement du territoire à Arlon. Une procédure d'expropriations a aussi été lancée à la rue Paul Reuter en face de l'hôtel de ville afin d'y développer un espace avec des parkings, des services et des logements. Nous luttons également contre les logements inoccupés et les chancres en centre-ville, notamment via un suivi et des taxes. " Faute de pouvoir systématiquement s'implanter au coeur d'Arlon, les promoteurs développent leurs projets immobiliers dans la périphérie proche. Ces dernières années, plusieurs réalisations de grande ampleur y ont ainsi vu le jour. On peut notamment citer la réhabilitation des anciennes casernes du site Callemeyn - qui abrite désormais des centaines d'appartements, le campus de l'Henallux et qui devrait encore se développer - , le Clos de Neufchâteau, qui compte plusieurs blocs d'une dizaine d'appartements, ou encore le Domaine de l'Aurore, un petit quartier situé à Bonnert, à l'entrée de la ville. D'autres projets sont déjà sur les rails et verront le jour dans un avenir proche, comme les Terrasses du Luxembourg dont la première phase devrait être érigée pour fin 2018. Le chantier est géré par Houyoux Constructions, une entreprise qui a déjà quelques réalisations à son actif à Arlon - dont le célèbre Espace Didier, un projet mixte dans le centre. Dans le futur, Houyoux Constructions devrait également bâtir une centaine d'appartements sur l'ancien site Molitor que la société a acquis. " Nous sommes de retour à Arlon après quelques années, car il faut du temps pour développer les projets ", explique Sonia Houyoux, administratrice de l'entreprise. " Nous avons choisi le site des Terrasses du Luxembourg pour sa situation idéale au centre-ville et près de la gare (entre les rues de la Semois et Zénobe Gramme, Ndlr). Ce sera un éco-quartier faisant la part belle à la mobilité douce et, si nous parvenons à trouver un accord, il y aura également un passage souterrain pour rejoindre directement la gare. " Des biens neufs, avec de bonnes performances énergétiques et une localisation près des facilités : il n'en fallait pas plus pour attirer la clientèle. " Nos projets précédents sur Arlon ont déjà bien fonctionné et plusieurs clients reviennent parce qu'ils sont très satisfaits, assure Sonia Houyoux. En ce qui concerne plus précisément les Terrasses du Luxembourg, la commercialisation de la première phase est très bonne, puisque 30 % ont été vendus sur plans. " Le projet de 170 appartements attire pas mal d'investisseurs intéressés par les appartements une chambre, mais est aussi très prisé par les Arlonais. " On rencontre beaucoup de personnes un peu plus âgées qui quittent leurs villas et souhaitent vivre dans de grands appartements pour conserver un certain confort de vie ", constate l'administratrice de Houyoux Constructions. Si autant de projets immobiliers se développent à Arlon et rencontrent un succès commercial, c'est parce que les besoins de la ville sont conséquents. D'après les autorités communales, la ville accueille en effet 250 nouveaux habitants chaque année et doit trouver environ 150 logements supplémentaires par an. La ville n'en a donc pas fini avec les grues, et plusieurs projets sont d'ailleurs envisagés pour le futur. " Nous essayons de privilégier l'évacuation des chancres et de réviser les anciens schémas de structure pour les adapter avec une vision à moyen et long terme des besoins d'Arlon, souligne Anne-Catherine Goffinet. Les promoteurs veulent par exemple construire beaucoup d'appartements mais nous poussons pour davantage de diversité au niveau des logements, tout en surveillant l'aspect mobilité afin de garder une certaine sécurité et fluidité. " A ce niveau, Arlon est notamment influencée par le Grand-Duché de Luxembourg car la création d'une autoroute dans le pays peut par exemple impacter les itinéraires des nombreux travailleurs transfrontaliers qui habitent la ville. Dans les projets qui s'y développent, cette dernière encourage aussi la création d'espaces publics afin de ne pas créer des quartiers-dortoirs. " Nous essayons ainsi d'avoir une vision par quartier tout en conservant une bonne mixité sociale ", résume Anne-Catherine Goffinet. Même si elle peut imposer certaines choses, Arlon n'a toutefois pas un contrôle total sur son développement immobilier. Elle ne maîtrise par exemple pas complètement le délai entre l'octroi des permis et la réalisation finale des projets, qui prend souvent plusieurs années et peut entraîner un décalage avec les besoins actuels de la ville et ses habitants. " Nous veillons à anticiper cela en nous dotant de schémas de structure et en les révisant ", explique Anne-Catherine Goffinet. Toutefois, comme d'autres villes de Belgique, Arlon doit composer avec les desiderata de ses habitants. " Désormais, ils changent bien plus facilement d'habitation en fonction de leur situation de vie, explique Michaël Weiller. C'est le cas des seniors qui passent d'une maison à un appartement une fois les enfants partis, mais aussi des plus jeunes qui investissent d'abord dans un premier bien puis achètent autre chose lorsque la famille s'agrandit, lorsqu'ils divorcent ou encore lorsqu'ils créent des familles recomposées. " De l'avis de l'agent immobilier, ces mouvements fréquents stimulent le marché arlonais et limitent les grosses variations de prix. Il reste donc serein et s'attend à une situation relativement stable dans les prochains mois, d'autant plus que le marché d'Arlon vit beaucoup grâce au Grand-Duché de Luxembourg, et que celui-ci se porte plutôt bien en ce moment. Il faudra cependant voir dans quelle mesure l'offre et la demande de logements parviendront à s'équilibrer au regard du nombre de projets en cours ou prévus sur Arlon. Marie-Eve Rebts