Fiscalité de l’épargne et SICAFI Qrf

Faut-il s’inquiéter des propositions du ministre des Finances Koen Geens concernant la fiscalité de l’épargne ?

Les discussions sont toujours en cours au moment d’écrire cet article mais, fondamentalement, la proposition du ministre Koen Geens vise l’élargissement des sources de revenus mobiliers susceptibles de bénéficier d’une exonération fiscale. Vous ne serez pas étonné d’apprendre que nous sommes partisans d’incitants fiscaux en faveur du capital-risque. Pour l’instant, seuls les revenus mobiliers provenant des comptes d’épargne sont exonérés du précompte mobilier de 15% à concurrence de maximum 1880 EUR par personne et par an. A partir de 2015, les revenus mobiliers provenant des comptes à terme, bons de caisse, obligations et actions pourraient également bénéficier d’une exonération du précompte mobilier de 25%. Les débats actuels tournent surtout autour des conditions à remplir pour bénéficier de cette exonération fiscale. Dans la proposition initiale, le contribuable aurait dû justifier ses revenus mobiliers par la déclaration fiscale, ce qui ouvrait la porte à la création d’un cadastre des patrimoines mobiliers. Dans la dernière proposition, il est question de laisser le choix aux contribuables de demander ou non la réduction fiscale – pour les revenus non acquis par le compte d’épargne – via la déclaration fiscale. En échange, le contribuable devrait alors déclarer sur l’honneur que la somme de ses revenus mobiliers – y compris ceux acquis par les comptes d’épargne – ne dépasse pas le plafond légal de 1880 EUR. La proposition intervient à quelques mois de l’entrée en service (le 1ermai 2014) du Point de contact central (PCC) au sein de la Banque nationale qui centralisera tous les comptes bancaires et contrats souscrits par les personnes physiques et morales (rétroactivement à partir de 2010) auprès des banques belges. Même si les banques ne transmettront aucun montant au PCC et si les fonctionnaires du fisc ne pourront consulter le PCC qu’en cas de présomption de fraude, cette initiative de 2011 pose de facto les bases d’un cadastre des patrimoines mobiliers.

L’ouverture de l’exonération du précompte mobilier à toutes les formes de revenus immobiliers est un pas dans la bonne direction et réduit le caractère fiscalement avantageux du compte d’épargne. Nous regrettons cependant que la proposition ne prévoie pas d’uniformisation (au moins) des taux du précompte mobilier. Pourquoi, par exemple, ne pas instaurer un seul taux libératoire de 21% ? Pourquoi ne pas introduire une nouvelle version de la loi Cooreman-De Clercq ? Seules de telles mesures pourraient réellement stimuler le capital-risque et apporter à l’économie belge la bouffée d’oxygène dont elle a cruellement besoin.

Trouvez-vous opportun d’investir dans la nouvelle SICAFI Qrf?

Avec Qrf (25,44 EUR; NYSE Euronext Bruxelles, code ISIN : BE0974272040), une nouvelle SICAFI a en effet fait son apparition sur la Bourse belge le 18 décembre dernier. L’entrée en Bourse (IPO) de cette SICAF spécialisée dans l’immobilier commercial lui a permis de récolter 75,38 millions EUR par l’émission de 3.015.200 actions à 25 EUR chacune. En combinaison avec le financement bancaire, ces fonds seront affectés à l’acquisition d’un total de 29 immeubles, répartis sur 19 sites en Belgique. La valeur totale du portefeuille immobilier s’élève à 114,2 millions EUR (la moitié dans la province d’Anvers, le reste étant réparti dans presque toutes les provinces belges). Le portefeuille combine des immeubles commerciaux situés en centre-ville (66%) et en périphérie (sur les voies d’accès aux grandes villes, 34% du portefeuille). Le plan financier prévoit l’achat d’encore un ou plusieurs portefeuilles immobiliers au 1er semestre 2014 pour un montant total de 35 millions EUR. Qrf prévoit également le versement d’un premier dividende brut de 1,30 EUR par action (rendement brut de 5,2%; 0,975 EUR net par action, soit un rendement net de 3,9%) en 2015, sur l’exercice 2014. En cas d’échec de l’extension du portefeuille immobilier en 2014, le dividende brut sera sans doute ramené à 1,11 EUR par action (rendement net de 3,33%). La SICAF mise sur l’augmentation attendue de la population dans les grandes villes et dans les villes régionales. Elle privilégie des emplacements de qualité qui garantissent d’excellents taux d’occupation (actuellement 96,6%). Une étude de Cushman & Wakefield révèle que les loyers de ces immeubles résistent bien à la crise, même s’ils ont cessé de croître ces dernières années. En outre, l’étude affirme que les rendements locatifs sont finalement restés assez stables depuis le début de la crise, avoisinant les 4,6%.

Qrf est destinée avant tout aux investisseurs particuliers, qui se sont vu attribuer 46% (alors qu’elle prévoyait 30%) des actions lors de l’IPO. Un cours d’introduction supérieur de 10,8% à la valeur nette des investissements est acceptable. Le taux d’endettement de Qrf – 46% fin 2014 – laisse de la marge pour des investissements supplémentaires, puisque la SICAFI s’est fixé un taux d’endettement maximum de 55%. Le dividende exige un ratio de distribution très élevé de 97% du résultat distribuable, ce qui exclut pratiquement toute bonne surprise. Au sein des SICAFI, nous avons cependant une préférence pour les investissements dans le segment des seniors (Aedifica, Orpéa). Nous proposons pour Qrf le conseil ” ne pas acheter/attendre ” (3B). Retail Estates (immobilier commercial aussi) est assorti de la même note.