Aedifica: souscrire

La rédaction de l’Initié répond à la question d’un abonné: “Aedifica organisera-t-elle une augmentation de capital? Faut-il y souscrire?”

La question porte en réalité sur le calendrier et l’ampleur de l’opération: elle serait pour dans quelques semaines, et l’on parle de 300 millions d’euros au bas mot. La levée est d’autant plus probable qu’en décembre, Aedifica a annoncé le rachat d’une filiale de Lone Star Real Estate Fund IV, pour un montant de 450 millions de livres sterling. La transaction porte sur 92 maisons de repos situées dans 90 villes du Royaume-Uni, qui accueillent plus de 5.700 résidents. Avec 14 exploitants, le portefeuille britannique est largement diversifié. D’un peu plus de 7%, le rendement locatif est supérieur à la moyenne. L’échéance résiduelle pondérée moyenne est supérieure à 22 ans. Le Royaume-Uni devient ainsi le 4e marché domestique d’Aedifica, qui se profile de plus en plus comme un acteur paneuropéen de l’immobilier de soins. Très fragmenté encore, le marché britannique est prometteur. La transaction porte le taux d’endettement de 47 à 57%.

La précédente augmentation (219 millions; la 3e en 5 ans) remonte à 2017. Elle avait permis à Aedifica de franchir la frontière belge. Ces deux dernières années, le groupe s’est surtout étendu en Allemagne et aux Pays-Bas. Mais l’acquisition place désormais le Royaume-Uni en 2e position, sur le plan géographique, derrière la Belgique.

Le portefeuille contient aussi des immeubles à appartements (principalement des meublés situés à Bruxelles, destinés à accueillir temporairement un public d’expatriés) et des hôtels (contrats de leasing à long terme). Le portefeuille d’appartements a été versé dans Immobe SA, une nouvelle filiale, et partiellement cédé. Au 31 décembre, la juste valeur des investissements immobiliers atteignait deux milliards d’euros. En un an, les revenus locatifs ont augmenté de 14%, à 50,8 millions. Le portefeuille d’immobilier de soins se composait fin décembre de 159 sites (68 fin juin 2015). La valeur de l’actif net basée sur la juste valeur des instruments de couverture s’établit à 53,92 euros par action (mais à 51,94 euros, si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les couvertures). Les précédentes augmentations de capital ont été opérées moyennant une décote, ce qui explique que la prime ait été légèrement réduite. Sur cette base, nous conseillons de souscrire à la prochaine (rating 2A).