Aedifica & Immobel

Je trouve le rendement de dividende d’Aedifica assez modeste. Ne serait-il pas préférable d’opter pour une autre SICAFI ?

Il est exact qu’Aedifica propose un rendement de dividende plutôt chiche par rapport aux autres SICAF immobilières (rebaptisées ” sociétés immobilières réglementées “, SIR, depuis l’an dernier). Mais il reste nettement plus élevé que celui d’une obligation (publique). Sur l’exercice 2014/2015 clôturé le 30 juin dernier, Aedifica distribuera un dividende brut de 2 EUR par action. Soit, sur la base du cours actuel, un rendement net de 3,2%. Pour l’exercice en cours, on table sur 2,05 EUR brut par action. Un élément crucial qui suggère que ce dividende pourra être maintenu est la grande prévisibilité à long terme des revenus, grâce à des contrats de location à long terme indexés sur l’inflation, d’une durée moyenne résiduelle de 20 ans fin juin. Fin juin, 71% du portefeuille d’investissements était lié à l’immobilier de santé, connu pour ses contrats locatifs de longue durée. Grâce à une sensible hausse de 28% au cours de l’exercice passé, le portefeuille total a dépassé pour la première fois la barre magique du milliard d’euros fin juin. Après l’augmentation de capital et l’émission de 3,12 millions d’actions nouvelles à 49 EUR par action en juin dernier, le taux d’endettement est retombé à 37%, un niveau qui laisse suffisamment de marge pour une nouvelle extension du portefeuille. Aedefica n’a d’ailleurs pas caché son intention d’étudier des opportunités d’investissement dans d’autres pays voisins, outre le marché domestique belge (88% de l’actif) et l’Allemagne (12% ou environ 120 millions EUR; objectif fixé à 250 millions EUR). La prime par rapport à la valeur intrinsèque par action – 45,29 EUR fin juin, 42,59 EUR si l’on tient compte des moins-values non réalisées sur les couvertures – est retombée à 15%. Dans le même segment immobilier, il est également possible d’investir dans Care Property Invest. Mais nous ne le recommandons pas malgré un rendement de dividende plus élevé de 3,9%, en raison du profil de croissance moins marqué et de la prime de quelque 122% par rapport à la valeur intrinsèque. Une autre option est Cofinimmo, le plus grand acteur dans l’immobilier belge en Belgique. Cofinimmo investit beaucoup dans l’immobilier de santé depuis 2008 (désormais 40% de l’actif), mais 41% de l’actif est toujours exposé au marché des bureaux, plus sensible à la conjoncture. Le rendement de dividende net – en baisse depuis 2008 – s’élève à 4,4%, et l’action s’échange moyennant une prime de 10% par rapport à la valeur intrinsèque. Bien que ce ne soit pas à l’ordre du jour à court terme, un point important pour toutes les SIR est leur vulnérabilité à un relèvement des taux, compte tenu de leur endettement traditionnellement élevé. De plus, la réforme fiscale du gouvernement Michel abolirait le précompte mobilier avantageux de 15% dont bénéficient la plupart des SIR. Bien que nous ne voyions pas l’action Aedifica retomber sous les 49 EUR (niveau d’émission de l’augmentation de capital), nous confirmons la note ” conserver ” (2A).

Les changements à la tête d’Immobel m’inquiètent. Qu’en pensez-vous ?

Le plus grand promoteur immobilier de notre pays, actif en Belgique, au Luxembourg et en Pologne, a effectivement annoncé le 26 août plusieurs changements importants au sein de sa direction. Tout d’abord, Gaëtan Piret, directeur (CEO) depuis 10 ans, abandonnera son mandat au plus tard le 15 décembre. Son remplaçant sera désigné par le prochain conseil d’administration. En outre, le comte Paul Buysse, depuis huit ans président du conseil d’administration, quittera également son poste le 26 août (avant le terme de son mandat). Il sera remplacé par Marnix Galle. Galle a fait son apparition chez Immobel il y a un an, après le rachat par sa société Allfin Group de l’ensemble de la participation de Cresida Investment dans Immobel (29,85% du total). En juin 2015, des rumeurs ont fait état d’une fusion entre Allfin Group, autre promoteur immobilier belge, et Immobel. Le projet a finalement été abandonné (provisoirement ?). Nous ne sommes pas inquiets par la prise de pouvoir de Galle. On ne connaît pas encore ses intentions concernant Immobel, mais il a en tout cas annoncé vouloir en accélérer le développement. Avec 29,85% du capital, Allfin Group est resté juste en dessous du niveau légal de 30% qui l’aurait contraint à lancer une offre publique sur le reste des actions. L’an dernier a été un grand cru pour Immobel après la vente réussie, avec son partenaire Breevast (60% Breevast; 40% Immobel), de la participation dans RAC 1 NV – la société propriétaire de la première phase du projet Belair – à Hannover Leasing. Avec un bénéfice net de 20 millions EUR ou 4,86 EUR par action, Immobel a enregistré son meilleur résultat depuis 2007. Les actionnaires ont reçu un dividende de 2,40 EUR brut par action, après avoir été privés de dividende sur l’exercice 2013. Comme l’entreprise ne donne traditionnellement pas de prévisions pour l’exercice en cours, on attendra les chiffres semestriels (publication le 23 décembre) pour estimer les possibilités de bénéfices et de dividendes pour 2015. Nous confirmons notre conseil d’achat vu la valorisation proche de la valeur comptable (1A).