WDP: un très bon investissement, mais cher!

Au 31 décembre 2018, le cours de Warehouses De Pauw intégrait une prime de 85%. Le titre s’échange pour l’heure à la valeur intrinsèque attendue… en 2023.

La société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les bâtiments logistiques achève une fois encore l’exercice sur des résultats en hausse. Elle est également une habituée des plans de croissance (à l’horizon 2023, cette fois) applaudis par les analystes et les investisseurs. Son modèle d’affaires coïncide depuis de nombreuses années avec celui des autres acteurs de l’immobilier logistique. Le succès du commerce virtuel, entre autres, dope la demande structurelle de capacités de stockage. La faiblesse persistante des taux d’intérêt permet de surcroît au groupe de s’étendre à bon compte et rend les actions de rendement que sont les SIR (ex-SICAF) particulièrement attrayantes. Ajoutez à cela une direction expérimentée et vous aurez tous les ingrédients d’un investissement réussi.

Cela fait 20 ans que Warehouses De Pauw (WDP) est coté. Son rendement (évolution du cours + dividende) surclasse très largement celui de l’indice Bel 20: de 180% sur ces cinq dernières années (rendement de 224%, contre 40% pour l’indice), de 480% sur 10 ans (662%, contre 183%) et de 1.760% sur 20 ans (1.885%, contre 126%). Lors de son entrée en Bourse, sa capacité de stockage avoisinait les 400.000 m², contre 4.000.000 m² aujourd’hui. La croissance s’est confirmée en 2018, exercice que le cours a une fois encore achevé nettement devant le Bel 20. Le bénéfice par action (BPA) est passé de 5,6 euros en 2017 à 6 euros en2018, soit un bond de 7%. Le taux d’occupation demeure très élevé (97,5% fin 2018, 97,4% un an auparavant) et le taux de renouvellement des contrats sur les cinq dernières années s’établit à 90%. La combinaison de croissance organique et de croissance externe explique l’envolée de 21%, à 173,8 millions d’euros, des revenus locatifs. Les dettes financières ont un coût de 2,4% en moyenne, pour un taux d’endettement qui n’atteint pas 52%.

Compte tenu de l’augmentation du BPA, la direction porte le dividende de 4,50 à 4,80 euros brut pour l’exercice 2018 (+6,7%). Le plan de croissance 2019-2023 prévoit un accroissement de 6% l’an du BPA (passage de 6 à 8 euros), un relèvement, de 4,8 à 6,5 euros, du dividende brut par action et une nouvelle croissance de la valeur du portefeuille (de 3,5 milliards fin 2018 à 5 milliards en 2023, soit +1,5 milliard d’euros). Dans ce dernier, ce sont les parts des marchés principaux de la SIR – la Belgique (et, dans une moindre mesure, le Luxembourg et le nord de la France), les Pays-Bas et la Roumanie – qui seront accrues, dans des proportions à peu près égales. L’ajout d’une région, voire d’un pays (l’Allemagne ?), n’est pas à exclure.

La direction a l’intention de faire passer cette année le bénéfice de 6 à 6,50 euros (+8%) et le dividende, de 4,80 à 5,20 euros, par action. A la fin de l’an dernier, la valeur intrinsèque par action s’établissait à 71,2 euros, soit une augmentation de 12,9 euros en un an (58,3 euros), ce qui signifie que le cours intègre une prime de 85%. En 2009-2010, lorsque l’immobilier logistique était beaucoup moins “sexy”, l’idée d’une prime n’aurait jamais été évoquée.

Conclusion

A l’instar d’Aedifica, par exemple, WDP est un excellent investissement, qui mérite un suivi (plus) actif. Mais tout comme pour Aedifica, le prix à payer est exorbitant. Il s’élève aujourd’hui à la valeur intrinsèque escomptée au terme du plan de croissance. Porté par l’évolution du cours, le rendement du dividende brut visé (3,6%) est loin d’être indigne d’intérêt, mais il ne figure plus parmi les plus élevés du secteur.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 133,20 euros

Ticker: WDP BB

Code ISIN: BE0003763779

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,07 milliards EUR

C/B 2018: 20

C/B attendu 2019: 19

Perf. cours sur 12 mois: +42%

Perf. cours depuis le 01/01: +16%

Rendement du dividende: 3,6%