Unibail-Rodamco-Westfield toujours sous-valorisé

Le géant de l’immobilier néerlandais n’est plus acculé. Il continue à céder ses actifs, sans toutefois être condamné à les brader. Il recommencera à payer un dividende en 2023.

Les centres commerciaux d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW) se remettent plus rapidement que prévu de la crise sanitaire. Du tout bon pour la vente du portefeuille américain et pour l’action.

Le géant de l’immobilier a récemment cédé Westfield Santa Anita, son centre commercial californien, pour 537,5 millions de dollars. La décote (10,7%) par rapport à la valeur comptable n’est pas trop forte et la confiance dans la réussite du processus de désinvestissement croît. URW, qui veut se retirer du marché américain pour la fin de 2023, doit encore se défaire de 22% (12 milliards de dollars) de son portefeuille immobilier total. En Europe, il a déjà vendu pour 3,2 milliards, pour un objectif fixé à 4 milliards. Il n’a donc plus le dos au mur. Bien que son ratio d’endettement soit supérieur à la moyenne du secteur, il devrait pouvoir respecter ses covenants bancaires – il dispose après tout de 12 milliards d’euros de liquidités et a assuré son refinancement pour trois ans. Quant aux intérêts de la dette, ils sont fixés pour cinq ans. Le groupe n’est pas condamné à brader ses centres commerciaux américains; mais même si la décote devait atteindre 30%, son ratio d’endettement s’approcherait, tout simplement, de la moyenne du secteur.

Le CA des centres commerciaux américains est de 110% par rapport à la période pré-pandémie. Il progresse en Europe continentale également (104%); seuls les deux centres londoniens (94%) sont à la traîne.

Conclusion

Le taux de vacance diminue et les revenus locatifs progressent grâce aux importantes indexations. URW a relevé ses prévisions bénéficiaires pour l’exercice de 8,20-8,40 euros à 8,90 euros par action au moins. Il recommencera à payer un dividende en 2023; une fois toutes les cessions achevées, le dividende pourrait être fixé à 6 euros par action. Le cours peine à atteindre 67% de la valeur nette d’inventaire, ce qui traduit une très nette sous-valorisation. Nous recommandons donc toujours d’acheter.