Une surprise bien agréable: Immobel relève le dividende

Le groupe avait prévenu depuis longtemps déjà que 2017 serait une année de transition, durant laquelle il sèmerait les graines en vue d’assurer une récolte fructueuse en 2018, 2019 et 2020. En dépit de ce contexte, les actionnaires se verront proposer, lors de l’assemblée générale de mai, un dividende en hausse de 10%.

Début décembre, Immobel déclarait qu’il acquerrait en trois phases le groupe immobilier Nafilyan & Partners, qui se concentre surtout sur l’Ile-de-France. L’annonce a suscité l’intérêt des investisseurs. Fondée en 2014 seulement, cette société de promotion immobilière est devenue une référence en développement d’appartements, de maisons individuelles groupées et de logements en résidences gérées. En vitesse de croisière, le groupe doit pouvoir commercialiser 1.500 à 2.000 logements par an, et vise un chiffre d’affaires (CA) de 300 millions d’euros. Immobel a tout d’abord pris une participation de 15%. Par le biais d’options croisées, il procédera à l’acquisition de 36% supplémentaires du groupe français au cours de l’exercice 2019, et en deviendra l’actionnaire majoritaire. Les 49% d’actions restantes pourront être acquis au cours de l’exercice 2020. Le coût d’acquisition pour Immobel s’élèvera au maximum à 130 millions d’euros; il dépendra des cash-flows d’exploitation (Ebitda) de l’entreprise. Il s’agit d’un projet ambitieux: le communiqué de presse publié à l’occasion des résultats annuels indique qu’à terme, la France pourrait devenir le plus grand marché d’Immobel.

Le plus ancien promoteur immobilier belge (fondé en 1863) s’offre véritablement une nouvelle jeunesse en s’attelant à développer son portefeuille immobilier sur le marché européen. Outre ses activités en Belgique, au Luxembourg et en Pologne, Immobel ajoute désormais le marché français à son portefeuille. Dans le secteur immobilier, les bénéfices fluctuent fortement car ils dépendent principalement des ventes de projets. L’année 2016 a été une ” année record ” pour Immobel, avec un ” excellent ” bénéfice net de 52,5 millions d’euros, soit 5,25 euros par action. La fusion entre Immobel et Allfin Group, entérinée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2016, a toutefois joué un rôle important dans ce bénéfice record, avec de nombreux effets uniques ou purement comptables. L’architecte de cette fusion est Marnix Galle, le président du conseil d’administration et actionnaire de référence d’Allfin. Depuis le 1er décembre 2015, Alexander Hodac, un ancien de Home Invest Belgium, occupe le poste de CEO. Le résultat net ” apuré ” du groupe après la fusion s’élève à 37,6 millions d’euros. A 11,03 millions d’euros (soit 1,10 euro par action), le résultat net d’Immobel pour 2017 semble donc bien faible.

Au cours de l’exercice 2017, Immobel a réalisé un CA de 222,2 millions d’euros. L’immobilier résidentiel y a contribué à hauteur de 135 millions ou 61%, l’immobilier de bureaux à hauteur de 65 millions ou 29% et les lotissements à hauteur de 22,2 millions ou 10%. La Belgique garde la part du lion, avec 89% du CA; les 11% restants ont été réalisés au Luxembourg. La grande diversité des projets devrait limiter le caractère cyclique de l’activité du groupe. La direction table sur un bénéfice nettement plus élevé à partir de 2018, comme en témoigne la proposition de dividende. Avant le rachat par Marnix Galle, une année moyenne se serait forcément traduite par une nette baisse du dividende. Cette époque est révolue. Malgré l’année de transition, les actionnaires se verront proposer, lors de l’assemblée générale de mai, un dividende en hausse de 10%, à 2,20 euros bruts par action.

Conclusion

La poursuite de la diversification, avec l’implantation sur le marché français, souligne encore la nouvelle dynamique insufflée par Marnix Galle à Immobel. L’objectif du groupe demeure une forte rentabilité des projets (10% de rendement sur les capitaux propres). En augmentant progressivement le dividende, Immobel espère fidéliser les actionnaires.

Conseil : conserver/attendre

Risque : moyen

Rating : 2B

Cours : 53,60 euros

Ticker : IMMO BB

Code ISIN : BE0003599108

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 536 millions EUR

C/B 2017 : 48

C/B attendu 2018 : 8

Perf. cours sur 12 mois : -5 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -3 %

Rendement du dividende : 3,7 %