Texaf: une expropriation bien accueillie

Le rapport annuel 2017 livre un nouveau calcul de la valeur du patrimoine immobilier de Texaf, estimé à 313 millions d’euros, pour une valeur comptable de 99,1 millions d’euros sur la base de 800 dollars par m² de terrain constructible au centre de Kinshasa.

L’expropriation est la hantise de tout propriétaire, a fortiori dans un pays comme la République démocratique du Congo (RDC). La direction de Texaf a pourtant le sourire: l’Etat lui offre en effet 5,4 millions de dollars (1 million immédiatement et le reste, par tranches jusqu’à la fin de 2018) en échange de 10.637 m² de terrain, constructible en partie seulement, en bordure du site d’Utexafrica, au centre de Kinshasa.

En plus de démontrer la valeur élevée des terrains, ces 500 dollars par m² prouvent que l’Etat prend Texaf au sérieux et reconnaît son importance pour le développement immobilier à Kinshasa. La situation est du reste un peu moins sombre qu’auparavant. Les chiffres du 1er trimestre sont conformes aux prévisions: 4,2 millions d’euros (+6%) de revenus locatifs et réduction de moitié des pertes de Carrigrès (carrière de grès à Kinshasa; 40 ans de réserves encore au bas mot). Le chiffre d’affaires (CA) a certes dégringolé à 0,32 million d’euros (-43%), mais il est conforme à celui du 2e trimestre de 2017. Le rapport annuel 2017 livre un nouveau calcul de la valeur du patrimoine immobilier de Texaf, estimé à 313 millions d’euros (89,4 euros par action), pour une valeur comptable de 99,1 millions d’euros sur la base de 800 dollars par m² de terrain constructible au centre de Kinshasa. Ce même rapport donne une image très contrastée du holding, principalement tourné vers l’immobilier en RDC. L’activité immobilière de Texaf n’en continue pas moins d’afficher de solides performances; elle porte sur des immeubles et terrains situés dans des quartiers de premier ordre de Kinshasa, qui sont de surcroît – c’est crucial – bien sécurisés.

Les revenus locatifs ont continué à progresser, pour s’établir à 16,7 millions d’euros (+10%). Le résultat d’exploitation (Rebit) récurrent (hors éléments exceptionnels) a augmenté de 12,3%, à 8,85 millions d’euros. La conjoncture pèse en revanche sur les résultats de Carrigrès, dont le CA a chuté de 51%, à 1,6 million d’euros, en 2017. Pour la première fois depuis des années, le résultat d’exploitation récurrent a plongé dans le rouge, à -0,89 million d’euros. En l’absence de perspectives d’amélioration à brève échéance, Carrigrès a acté l’an dernier une réduction de valeur de 3,36 millions d’euros, si bien que son résultat d’exploitation (Ebit) a dévissé, à -4,45 millions d’euros. Le bénéfice net a cédé 17%, pour s’établir à 4,54 millions d’euros, soit une diminution de 1,54 à 1,28 euro par action. Le dividende s’établit néanmoins à 0,81429 euro brut par action (0,57 euro net), en hausse de 19%. Le groupe dispose en effet d’un potentiel de croissance considérable pour la prochaine décennie, grâce notamment à la construction de 1.500 à 2.000 maisons sur les 104 ha de terrain qu’il possède en dehors de la capitale (Kinsuka), et de bureaux et logements dans Kinshasa. Il a entamé dans le centre-ville le projet Bois Nobles, qui comporte 84 logements, dont les 36 premiers (12 villas et 24 appartements, pour un revenu locatif potentiel de 1,6 million d’euros) seront mis sur le marché cet été. Pour 2018, la direction table, pour l’immobilier et l’exploitation du grès, sur un Rebit comparable au précédent.

Conclusion

A long terme, le potentiel de cours demeure élevé, et intact. L’instabilité politique, caractéristique du gouvernement Kabila, est comptabilisée dans le cours. Si elle devait peser davantage sur le titre, l’investisseur en quête de valeur qui dispose d’un horizon long pourrait y voir une belle opportunité.

Conseil : acheter

Risque : moyen

Rating : 1B

Cours : 29,4 euros

Ticker : TEXF BB

Code ISIN : BE0974263924

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 104 millions EUR

C/B 2017 : 23

C/B attendu 2018 : 21

Perf. cours sur 12 mois : -8 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -2 %

Rendement du dividende : 2,8 %