Repli excessif du cours d’Aedifica

Peu importent les crises et les scandales: la population européenne vieillit, une tendance qui soutiendra évidemment la demande d’immobilier de soins.

A l’onde de choc provoquée par la pandémie de Covid-19 dans le secteur de l’immobilier de soins (est-il utile de rappeler le tribut qu’ont payé nos aînés?) succède à présent celle due à l’enquête sur le prestataire français Orpea, accusé de négligence envers les résidents de ses maisons de repos. Le cours de l’action Aedifica en a été affecté, puisqu’il a cédé 20% environ en quelques semaines – une chute rarement vue chez cet acteur d’envergure européenne.

Or une fois de plus, le marché a réagi de manière excessive car à long terme, les perspectives pour le secteur restent résolument favorables. Entre 2008 et 2018, le nombre d’octogénaires et plus dans l’Union européenne a bondi de 25%, pour atteindre 25 millions de personnes; entre 2018 et 2050, il augmentera de 130% encore, à 57,5 millions de personnes, une tendance qui soutiendra évidemment la demande d’immobilier de soins. Du reste, lors de l’annonce de ses résultats annuels, le groupe belge a précisé qu’Orpea ne représentait que 5% de ses revenus locatifs (3% en Belgique, 1% en Allemagne, 1% aux Pays-Bas).

Crise sanitaire ou pas, scandale Orpea ou pas, la société immobilière réglementée entend toujours devenir un acteur paneuropéen de l’immobilier de soins. En plus de la Belgique (83 sites), elle est désormais active en Allemagne (101), aux Pays-Bas (72), au Royaume-Uni (102), en Finlande (198) et en Suède (22); elle vient en outre de faire ses premiers pas en Irlande (9). Au 31 décembre, la Belgique représentait 26% de son portefeuille, l’Allemagne, 23%, la Finlande et le Royaume-Uni, 18% chacun, les Pays-Bas, 12% et la Suède et l’Irlande, 2% chacune.

La pandémie n’a eu aucune conséquence significative sur les résultats de 2021. Le taux d’occupation global (appartements meublés non pris en compte) atteignait même 100% fin décembre. Tous les immeubles de soins résidentiels sont restés pleinement opérationnels et les paiements des loyers sont demeurés stables. Rien n’indique non plus que la surmortalité menacerait la capacité de paiement des loyers des exploitants. La juste valeur du patrimoine immobilier atteignait 4,9 milliards d’euros au 31 décembre (3,81 milliards un an plus tôt). Les revenus locatifs nets ont même augmenté de 24%, à 232,1 millions d’euros; à cela correspond un bénéfice de 4,35 euros par action, soit 3% de plus environ que le consensus. Les 587 sites (117 mi-2017) dont se composait fin juin le portefeuille d’immobilier de soins hébergeaient 44.000 résidents.

L’actif net hors variations de la juste valeur des instruments de couverture s’élève à 76,60 euros par action (77,35 euros, moins-values latentes sur les instruments de couverture comprises), contre 65,75 euros au 31 décembre 2020. Le dividende de 3,40 euros brut par action proposé pour l’exercice 2021 est confirmé; il devrait être porté à 3,70 euros pour cette année.

Conclusion

En moins de cinq ans, la société immobilière réglementée est passée du statut d’opérateur local à celui d’acteur d’envergure européenne de l’immobilier de soins, dont elle est de surcroît devenue la référence par excellence. Sa valeur repose sur la croissance de ses revenus, qu’elle doit à ses baux à long terme indexés sur l’inflation (durée résiduelle moyenne: 20 ans). Les chiffres sont meilleurs que prévu et l’action se remet de la commotion provoquée en début d’année par l’affaire Orpea. Le supplément de valeur boursière par rapport à la valeur intrinsèque ayant récemment chuté, pour ne plus atteindre que 30% environ, nous relevons notre conseil.

Conseil: acheter

Risque: faible

Rating: 1A

Cours: 109,90 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,65 milliards EUR

C/B 2021: 25

C/B attendu 2022: 23

Perf. cours sur 12 mois: +13%

Perf. cours depuis le 01/01: -5%

Rendement du dividende: 2,1%