Immobel: une croissance spectaculaire des bénéfices en 2019

La montée en puissance d’Immobel depuis l’arrivée de Marnix Galle (Allfin), désormais CEO du groupe, transparaît de plus en plus dans les résultats.

Le plus ancien promoteur immobilier belge (fondé en 1863) s’offre une deuxième jeunesse ces dernières années. Le 29 juin 2016, lors d’une assemblée générale extraordinaire, les actionnaires ont entériné la fusion entre Immobel et Allfin Group. L’architecte de ce rapprochement est l’homme fort d’Allfin, Marnix Galle, président du conseil d’administration et actionnaire de référence.

Le groupe s’est sérieusement attelé à développer son portefeuille immobilier sur le marché européen, comme en témoignent l’émission obligataire de 100 millions d’euros destinée aux investisseurs particuliers en 2017 (qui a permis au groupe de porter sa position de trésorerie à 170,9 millions d’euros fin 2018) et la création d’une joint-venture avec le promoteur américain Fort Partners pour développer un complexe de 65.000m² à Marbella, en Espagne. Pendant longtemps, les activités étaient restées concentrées en Belgique et au Luxembourg. Le groupe (avant même le passage de témoin à sa tête) avait ensuite ciblé le marché polonais, puis la France, en 2017.

A terme, Immobel entend faire de l’Hexagone son plus grand marché ; pour étayer ses belles ambitions, il a racheté Nafilyan & Partners. Ce promoteur immobilier fondé en 2014 est rapidement devenu une référence pour le développement d’appartements, de lotissements et de logements en résidences gérées, surtout en Ile-de-France. En vitesse de croisière, le groupe doit pouvoir commercialiser 1.500 à 2.000 logements par an (son chiffre d’affaires atteignait 68 millions au deuxième semestre de 2019). Immobel a tout d’abord pris une participation de 15%, avant d’accélérer la prise de contrôle au terme du premier semestre – le groupe belge possède désormais l’intégralité des parts de Nafilyan & Partners (la finalisation de l’opération était à l’origine prévue pour 2020). Immobel a mis sur la table quelque 52 millions d’euros pour la dernière tranche.

L’année 2019 avait à peine commencé qu’un sixième pays (après la Belgique, le Luxembourg, la Pologne, l’Espagne et la France) a été ajouté au portefeuille. Pour mener à bien sa stratégie d’expansion européenne, Immobel a jeté son dévolu sur un prestigieux projet à Francfort, capitale financière de l’Allemagne: le complexe Eden, dont la livraison est prévue en 2022, sera l’un des rares gratte-ciel de logement de la ville; d’une hauteur de 100 mètres pour une surface au sol de 20.000 m², il comptera 263 unités d’habitation réparties sur 27 étages.

2017 avait été une année de transition, mais le groupe avait promis qu’il récolterait les fruits de ses efforts en 2018, 2019 et 2020. Et les promesses ont déjà largement été tenues sur l’exercice 2018 et 2019. Le chiffre d’affaires du groupe a l’année dernière atteint 419,5 millions d’euros, soit une augmentation de 28,6% par rapport à 2018 (326,1 millions d’euros). Le cash-flow opérationnel (Ebitda) a donc enregistré une belle progression (66%), passant de 75,1 à 124,6 millions d’euros. L’avancée du bénéfice net a été encore plus spectaculaire: +80%, de 56,8 à 102,4 millions d’euros. Le résultat par action a bondi à 11,66 euros, soit une rentabilité des capitaux propres particulièrement réjouissante de 29,7%. 2019 a donc été de loin le meilleur exercice de l’histoire d’Immobel. En 2019, les revenus ont été portés par les ventes résidentielles en Belgique (projet O’Sea à Ostende notamment), en France, en Allemagne et au Luxembourg (Nova, un immeuble de bureaux, et Infinity Working Shopping). Comme attendu, le dividende a été relevé de 10%, à 2,66 euros brut par action.

Conclusion

L’objectif de 10% de rentabilité des capitaux propres a largement été dépassé. La hausse annuelle de 10% du dividende nous semble assurée pour les prochaines années et contribue à l’attrait de la valorisation, surtout avec le récent recul lié à la crise du coronavirus.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 63 euros

Ticker: IMMO BB

Code ISIN : BE0003599108

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 629 millions EUR

C/B 2019: 5,5

C/B attendu 2020: 6

Perf. cours sur 12 mois: +16%

Perf. cours depuis le 01/01: -4%

Rendement du dividende: 3,7%