Immobel: dynamisme accru, résultats records

La dynamique que Marnix Galle insuffle à Immobel s’exprime pleinement dans les résultats de l’exercice 2018. Immobel devrait clore 2019 et les deux exercices suivants sur d’excellents résultats.

Le plus ancien promoteur immobilier belge (1863) vit une deuxième jeunesse. Le 29 juin 2016, une assemblée générale extraordinaire avalisait la fusion entre Immobel et le groupe Allfin. L’architecte de cette opération était Marnix Galle, président du conseil d’administration et actionnaire de référence d’Allfin. Immobel mène, depuis, une politique d’expansion européenne, comme l’ont démontré en automne l’émission obligataire de 100 millions d’euros à destination des investisseurs particuliers (ce qui a porté la trésorerie à 170,9 millions d’euros à fin 2018) et la signature d’une joint-venture avec le promoteur américain Fort Partners, en vue d’ériger une station balnéaire à Marbella (Espagne). Immobel et Fort Partners sont à cet effet en pourparlers avec la chaîne d’hôtels internationale Four Seasons.

Après avoir longtemps concentré ses activités en Belgique et au Luxembourg, Immobel s’est étendu à la Pologne, avant le changement de CEO encore, puis à la France, en 2017. L’Hexagone pourrait devenir à terme le premier marché du groupe – qui, on le voit, ne manque pas d’ambition. Immobel commence par y acquérir, en trois temps, l’immobilière Nafilyan & Partners, surtout active en Ile-de-France. Bien que toute jeune (2014), Nafilyan est d’ores et déjà une référence dans la promotion d’appartements, de maisons individuelles groupées et de logements en résidence gérée. Lorsqu’il aura atteint sa vitesse de croisière, le groupe devrait pouvoir écouler de 1.500 à 2.000 logements par an, pour un chiffre d’affaires (CA) escompté de 300 millions d’euros (169,7 millions en 2018). Immobel détient désormais 15% de Nafilyan; un système d’options croisées lui permettra d’accroître sa participation de 36% cette année et il devrait acquérir les 49% restants en 2020. L’opération coûtera 130 millions d’euros tout au plus (en fonction des flux de trésorerie opérationnels réalisés). L’année était à peine entamée qu’Immobel ajoutait l’Allemagne (où Atenor s’est, lui aussi, récemment installé) à son portefeuille de pays. Il a jeté son dévolu sur un prestigieux projet situé à Francfort; l’immeuble Eden, l’une des rares tours résidentielles de la capitale financière de l’Allemagne, dont la livraison est prévue pour 2022, aura 100 m de hauteur et 20.000 m² de superficie hors sol, pour 263 appartements répartis sur 27 étages.

L’exercice 2017 fut une année de transition, les trois suivants devaient être florissants: c’est résolument le cas pour 2018. Le CA s’est établi à 326,1 millions d’euros, soit une envolée de 219% par rapport aux 149 millions engrangés en 2017. Le résultat net atteint 56,8 millions d’euros (6,47 euros par action), en hausse de 514% après les malheureux 11 millions (1,26 euro par action) de 2017. En ajoutant plus de 189.200 m² de superficie, essentiellement résidentielle, à son portefeuille, Immobel a dépassé de 90% ses objectifs d’acquisitions pour 2018. La vente de l’immeuble de bureaux Cedet, à Varsovie, a rapporté 129,4 millions d’euros. Une fois encore, la direction prévoit, compte tenu des projets en cours et de sa stratégie d’expansion, d’achever 2019 et les deux prochains exercices sur d’excellents résultats.

Conclusion

L’objectif d’accroître la rentabilité des projets (10% de rendement sur fonds propres) que s’est fixé le groupe est largement dépassé. Le dividende est porté à 2,42 euros brut par action (+10%). Nous relevons, cela va de soi, notre conseil.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 59,80 euros

Ticker: IMMO BB

Code ISIN: BE0003599108

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 598 millions EUR

C/B 2018: 9

C/B attendu 2019: 8

Perf. cours sur 12 mois: +16%

Perf. cours depuis le 01/01: +19%

Rendement du dividende: 3,7%