Immobel

S’échange toujours sous sa valeur comptable

Immobel est le plus grand promoteur immobilier de notre pays. Depuis très longtemps. Le 19 septembre dernier, il a fêté 150 années de cotation en Bourse. La particularité des promoteurs immobiliers est que leurs bénéfices découlent de la réalisation de la vente de projets. En conséquence, les bénéfices fluctuent beaucoup au fil des ans. Ces dernières années l’ont démontré, et 2013 en offre une nouvelle preuve. A la fin du 1er semestre de l’an dernier, Immobel a fait parler de lui en annonçant une importante vente. Le groupe et son partenaire Breevast (60% Breevast; 40% Immobel) ont vendu la participation dans RAC 1 NV à Hannover Leasing. RAC 1 est la société propriétaire de la première phase du projet Belair. Ce projet repose essentiellement sur le redéploiement de l’ancien centre administratif au coeur de Bruxelles, entre la rue de la Loi et le boulevard Pacheco. Ce projet de rénovation porte sur 80.000 m², dont 65.000 m² d’espaces de bureaux et 15.000 m² de places de stationnement, notamment. La vente aurait dû permettre une sérieuse amélioration du bénéfice en 2013 par rapport à 2012. Les chiffres semestriels 2013 étaient en effet plutôt chiches, mais uniquement parce qu’aucun chiffre d’affaires (CA) n’avait pu être réalisé dans l’activité des immeubles de bureaux. A mi-parcours, le CA atteignait seulement 14,7 millions EUR, 63% de moins qu’au 1er semestre 2012. Le résultat opérationnel (EBIT) a diminué de moitié (de 8,84 à 4,29 millions EUR) et le résultat net est resté tout juste dans le noir : 0,12 million EUR contre 5,02 millions EUR (ou de 1,22 à 0,03 EUR par action). Le 23 décembre, un communiqué de presse a été publié, qui annonçait que la clôture définitive de la transaction autour de Belair ne serait plus pour 2013, et supposait que les chiffres annuels 2013 d’Immobel seraient plutôt maigres. Le CA a finalement diminué de moitié, de 126,8 à 53,8 millions EUR, l’EBIT a plongé de 12,6 à 1,3 million EUR et le résultat net est ressorti à 1,5 million EUR au lieu de 11,7 millions EUR. Par action, ce chiffre passe de 2,84 à 0,36 EUR. Et dans la mesure où Immobel base son dividende sur son résultat annuel, aucun coupon ne sera octroyé sur l’exercice 2013. Pour rappel, l’an dernier, les actionnaires avaient encore perçu 1,40 EUR brut par action. Heureusement, ce n’est que partie remise. La vente du projet Belair a entretemps été finalisée et assurera un excellent exercice 2014. Sur le seul 1er semestre, la direction prévoit de réaliser un bénéfice équivalent au double de celui de 2012 (11,7 millions EUR). Par ailleurs, en 2013, l’actionnariat a changé. Cresida Investment a racheté la presque totalité du lot de JER Audrey. Cresida Investment, une filiale de l’Eastbridge Group, a racheté près de 200.000 titres ou 4,85% supplémentaires, ce qui porte le total détenu par cette société à 1,23 million d’actions ou 29,85% des actions Immobel. Très récemment, Immobel a annoncé le renforcement de sa position en Pologne par l’achat de 25% du projet Osiedle Wilanow à Varsovie, avec une option lui permettant de relever encore cette participation à 50%.

Conclusion

L’exercice 2013 est une année de transition marquée par un bénéfice marginal et aucun dividende. Il est cependant clair désormais que l’année 2014 sera en revanche un grand cru, pour lequel un dividende intérimaire pourrait déjà être versé en septembre. De plus, l’action s’échange toujours sous sa valeur comptable (44,4 EUR par action). D’où notre relèvement de conseil.

Conseil: digne d’achat

Risque: faible

Rating: 1A