Dividende inchangé chez Immobel

La direction du groupe s’attend pour le second semestre à un résultat comparable à celui du premier. On sait donc que le bénéfice annuel sera moins élevé qu’en 2016. Malgré cela, un dividende sera versé.

Fondé en 1863, Immobel est devenu le plus grand acteur du développement immobilier du pays (800.000 m² de projets). Il est actif en Belgique (67 %), au Luxembourg (19 %) et en Pologne (14 %). Ses derniers chiffres semestriels ont confirmé ce qui avait été suggéré à l’occasion de la présentation des résultats annuels 2016 : 2017 est une année de transition, où le groupe sème ce qu’il récoltera en 2018, 2019 et 2020. Ces années-là, les résultats s’annoncent prometteurs. Immobel développe en effet sept projets résidentiels d’envergure, pour un total de 154.200 m². Quatre à Bruxelles (Ernest the Park, Greenhill Park, Universalis Park et Parc Seny), un à Ostende (O’Sea), un à Luxembourg (Infinity sur la Kirchberg) et un en Pologne (Granary Island).

C’est classique chez les promoteurs immobiliers : les bénéfices fluctuent. Ils doivent vendre des projets pour dégager du bénéfice. Et celui de l’an dernier fut plantureux chez Immobel. Le groupe a signé un exercice 2016 record avec un bénéfice net de 52,5 millions d’euros ou 5,25 euros par action. Cependant, ce résultat inclut de nombreux éléments exceptionnels et purement comptables découlant de la fusion du groupe avec Allfin Group. Le 29 juin 2016, celle-ci avait été approuvée en assemblée générale extraordinaire. L’architecte de cette fusion est l’homme “fort” Marnix Galle (Allfin), l’actuel président du conseil d’administration et actionnaire de référence d’Immobel. Depuis le 1er décembre 2015, Alexander Hodac (auparavant chez Home Invest Belgium) est aux commandes (CEO) d’Immobel.

Le résultat net ” ajusté ” du groupe fusionné s’élève à 37,6 millions d’euros. À côté, les 5,3 millions d’euros ou 0,53 euro par action de résultat net au terme des six premiers mois de 2017 semblent bien maigres. Mais, c’est entendu, le grand nombre de projets lancés ne contribuent encore aux résultats que de façon très limitée, la marge sur un bâtiment augmentant à mesure que les travaux progressent.

Au premier semestre, Immobel a enregistré un chiffre d’affaires (CA) de 73,5 millions d’euros (en moyenne, 12,25 millions par mois) grâce à la vente de 30 appartements en moyenne par mois. En juin, le groupe a même battu son record de vente, avec plus de 20 millions d’euros. La grande diversité de son portefeuille de projets devrait rendre le profil du groupe moins cyclique. Au 30 juin, les fonds propres totalisaient 298,5 millions d’euros (contre 311 millions d’euros fin 2016 ; un repli dû au versement du dividende). Au regard de sa capitalisation boursière actuelle de 540 millions d’euros, c’est moins bien qu’avant. La direction prévoit pour le second semestre un résultat comparable à celui du premier. Globalement, le bénéfice sera donc nettement moins élevé qu’en 2016. Un dividende est cependant déjà prévu pour l’exercice 2017. Un montant identique à celui de 2016, de 2 euros par action, sera proposé à l’assemblée générale en mai 2018. La direction entend relever annuellement le dividende de 4 à 10 %.

Conclusion

La dynamique qu’assure Marnix Galle (Allfin) à Immobel devrait accroître la rentabilité des projets (10% de rendement sur fonds propres). Cette année, nous devrons nous contenter d’un bénéfice et d’une rentabilité limités. Le dividende presque prévisible et en hausse constante constitue un élément très positif pour le long terme.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Devise : euro

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 540 millions EUR

C/B 2016 : 10

C/B attendu 2017 : 41

Perf. cours sur 12 mois : +6 %

Perf. cours depuis le 01/01 : +2 %

Rendement du dividende : 3,7 %