Cofinimmo très active dans l’immobilier de santé

La ruée vers les actions à dividende a poussé le cours de Cofinimmo à la hausse ces dernières années. Les investisseurs sont cependant encore méfiants par rapport au portefeuille de bureaux, ce qui explique que la prime sur la valeur intrinsèque reste limitée à un peu plus de 10%.

En mars dernier, Cofinimmo a dépensé 30millions d’euros (EUR) pour un centre de revalidation à Bonn, en Allemagne. Le complexe a aussitôt été donné en location pour une durée de 25ans et produit un rendement locatif brut de 7,32%. C’est le type de transactions qu’on attend de Cofinimmo, car ces investissements en soins de santé offrent un cash-flow stable et un rendement attrayant pour les actionnaires, ce qui équilibre plus justement le rapport entre rendement et risque du portefeuille immobilier.

Le portefeuille de la SIR (société immobilière réglementée) Cofinimmo se compose déjà à environ 45% d’immobilier de santé. Il produit en outre, à 100% d’occupation, un rendement net de 6 à 6,5%. Grâce à un taux d’occupation de 99%, ce rendement net reflue presque totalement au niveau du compte de résultats. Le portefeuille de bureaux, qui représente actuellement encore 38,5% du portefeuille total, offre actuellement, à 100% d’occupation, un rendement net légèrement supérieur (6,6%), mais notons que le vide locatif était supérieur à 10% au premier semestre de cette année, par exemple. Par ailleurs, l’immobilier de santé est plus constant en termes de valeur. Au premier semestre de cette année, l’immobilier de santé a vu sa valeur augmenter de 2,7%, alors que celle du portefeuille de bureaux a reculé de 2,4%. La direction dispose donc de suffisamment d’arguments pour s’orienter plus clairement vers les soins de santé.

Le programme d’investissements à l’horizon 2018 comprend déjà pour plus de 300millions EUR de projets, même si l’accent y est davantage placé sur les bureaux (180millions d’euros) que sur les établissements de soins de santé (117millions EUR). En plus de ce programme, Cofinimmo promet de réaliser encore pour 250millions EUR d’acquisitions sur le marché domestique belge ainsi qu’en France, aux Pays-Bas et en Allemagne. Cette somme comprend 350millions EUR d’investissements en immobilier de santé et 100 millions EUR de désinvestissements dans le marché des bureaux. D’ici 2018, voire plus tôt, Cofinimmo entend composer son portefeuille d’au moins 50% d’immobilier de de santé. Dix ans plus tôt, ce pourcentage ressortait à peine à 5%. L’augmentation de capital de 285millions EUR en mai 2015 a accru les capacités d’investissement de l’entreprise, qui peut créer plus rapidement de la valeur en saisissant les opportunités.

Ces réorientations stratégiques doivent trouver écho dans les chiffres. En 2014, Cofinimmo avait dégagé un bénéfice net courant de 6,7EUR par action, en 2015 de 6,46 EUR, et cette année elle table sur 6,19EUR par action. Au premier semestre de cette année, le bénéfice net courant a même reculé à 2,86EUR par action, notamment en raison de coûts exceptionnels et du fait que le bénéfice a dû être réparti sur un plus grand nombre d’actions. Cet effet dilutif totalise 0,35EUR par action. Les revenus locatifs sont restés à peu près stables, avec des revenus en hausse sur l’immobilier de santé, qui ont compensé le repli des revenus locatifs du portefeuille de bureaux. À partir de l’an prochain, le bénéfice par action devrait à nouveau progresser légèrement. La direction conserve en tout cas le dividende de 5,5EUR brut par action, bien que le pay-out ratio se soit hissé à 89%. Notez du reste que la SIR a couvert le risque de taux pour plus de 75% jusqu’à la mi-2020. L’entreprise est actuellement en grande partie couverte contre le risque de hausse de taux.

Conclusion

Le rush sur les actions à dividende a poussé le cours de Cofinimmo à la hausse ces dernières années. Les investisseurs sont cependant encore méfiants par rapport au portefeuille d’immobilier de bureaux, ce qui explique que la prime sur la valeur intrinsèque reste limitée à un peu plus de 10%. La SIR oeuvre entretemps à l’allègement du portefeuille de bureaux au profit de celui des soins de santé, qui offre un meilleur équilibre entre rendement et risque. Le rendement de dividende de 5% reste intéressant.

Conseil : conserver

Risque : faible

Rating : 2A