Cofinimmo

Conserver

Ces derniers mois, l’action Cofinimmo a été portée par deux facteurs. Le premier, qui favorise par ailleurs toutes les actions, est la nouvelle baisse des taux d’intérêt à long terme. Les investisseurs recherchent activement des rendements plus élevés et les trouvent notamment dans des sociétés immobilières réglementées (ne dites plus SICAFI) comme Cofinimmo. Aux cours actuels, Cofinimmo offre un rendement de dividende brut de quelque 5%, à comparer à un coupon d’à peine 0,6% sur une obligation d’Etat belge à dix ans. Et dans la mesure où le dividende de Cofinimmo peut être considéré comme relativement stable, de plus en plus d’investisseurs optent pour le rapport risque/rendement le plus intéressant des actions générant des cash-flows stables. Le deuxième facteur positif se situe au niveau de Cofinimmo lui-même : en 2014, Cofinimmo a fait un énorme pas en avant dans sa réorientation stratégique. Son portefeuille de bureaux a été encore allégé avec la vente de North Galaxy. Les fonds libérés sont notamment affectés au renforcement du portefeuille d’immobilier de soins de santé, qui a un taux d’occupation nettement plus élevé et dont la valeur est donc plus stable. Cofinimmo a franchi une nouvelle étape importante aux Pays-Bas dans ce cadre, et une autre plus timide sur le marché allemand. D’autres opérations devraient suivre. Dans l’immobilier de soins de santé allemand et néerlandais, le rendement locatif net atteint 7,1%, ce qui est nettement supérieur au rendement du même segment en Belgique (6,2%), du portefeuille d’immeubles de bureaux (6,7%) et de l’immobilier de distribution (6,4%). La croissance rentable peut donc être trouvée aux Pays-Bas et en Allemagne, d’autant que le marché y est encore largement fragmenté. Grâce à la baisse du taux d’endettement à 48,1%, le bilan s’assainit progressivement, mais la force de frappe de Cofinimmo est encore limitée par la rénovation nécessaire du portefeuille d’immeubles de bureaux, qui absorbe encore l’essentiel des investissements prévus (236 millions EUR jusque fin 2017). Les perspectives sont donc meilleures, mais l’héritage du portefeuille d’immeubles de bureaux pèsera encore quelques années sur la croissance de Cofinimmo. En outre, l’an dernier, Cofinimmo a également restructuré ses dettes en rachetant – à prix élevé – sa couverture contre une hausse des taux d’intérêt. Cette opération a pesé lourd sur le bénéfice net de 2014, mais permet aujourd’hui de soutenir largement les cash-flows et le bénéfice, au travers de la baisse des charges d’intérêt. Le coût moyen de la dette a reculé à moins de 3% cette année. Cofinimmo nouvelle mouture porte donc peu à peu ses fruits. En 2014, les revenus locatifs comparables ont augmenté de 1%, et le portefeuille immobilier n’a pas dû être amorti de manière considérable. Ce qui a donné lieu l’an dernier à un résultat net courant de 6,7 EUR par action. Pour cette année, la direction anticipe un résultat net courant de 6,85 EUR par action, auquel le portefeuille d’immeubles de bureaux ne contribue plus qu’à hauteur de 35%. Le dividende restera également inchangé à 5,5 EUR par action, un montant qui est appelé à augmenter au cours des années à venir.

Conclusion

Compte tenu de la hausse de cours des dernières semaines, l’action s’échange bien au-delà de sa fair value de 85,8 EUR par action à la fin 2014. Le rendement de dividende brut relativement intéressant et stable de 5% et l’amélioration progressive des perspectives pour Cofinimmo justifient cette hausse de cours.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A