Cofinimmo

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Après la plus importante opération de capital de son histoire (285 millions EUR) et un placement privé d’obligations (190 millions EUR) plus tôt cette année, le groupe immobilier est financièrement armé pour écrire un nouveau chapitre de la réorientation stratégique en oeuvre depuis quelques années et qui devrait donner lieu à une augmentation de ses revenus locatifs à l’avenir. La société peut y consacrer 500 millions EUR. Pour la période 2015-2017, 250 millions d’investissements étaient déjà prévus, avec un accent particulier sur l’immobilier de soins de santé et la rénovation et/ou reconversion de bureaux en logements. Le groupe entend également investir 600 millions, surtout dans les soins de santé, un investissement qu’il financera en partie par la vente d’immeubles de bureaux pour 250 millions EUR. Dans ce cadre, Cofinimmo cherche à s’étendre sur les marchés allemand et néerlandais. D’ici à la fin 2017, le portefeuille doit être composé pour près de moitié d’immobiliers de soins de santé, et diversifié aux Pays-Bas et en Allemagne, pour 36% de bureaux et le solde en immobilier de distribution. Ces opérations devraient permettre de générer des cash-flows qui suivent au moins l’inflation et offrent un rendement minimum de 5,5% sur les investissements consentis. Ces 5,5% correspondent au coût de capital de l’entreprise, mesuré comme moyenne de coût des fonds propres et des fonds de tiers. Cofinimmo crée donc de valeur actionnariale si le rendement sur les nouveaux investissements s’élève à au moins 5,5%. Ce qui devrait être possible. Actuellement, le rendement net (pour un taux d’occupation de 100%) est supérieur à 6% dans l’immobilier de soins de santé comme dans l’immobilier de bureaux. Cofinimmo devrait donc être en mesure d’offrir un rendement à ses actionnaires grâce à cette augmentation de capital. Si la direction peut produire un rendement supplémentaire de 6%, à 500 millions EUR de plus, les revenus locatifs supplémentaires atteindront en rythme annuel 30 millions EUR, soit environ 15% de plus qu’aujourd’hui. Grace à la meilleure diversification géographique et surtout à l’allègement du portefeuille de bureaux, plus risqué, le portefeuille offre un meilleur rapport entre risque et rendement. Les chiffres semestriels de 2015 ont du reste surpris agréablement : le résultat net courant s’est élevé à 3,35 EUR par action alors que le marché espérait 3,13 EUR. Les perspectives pour cette année ont été légèrement relevées à 6,26 EUR par action. Notons que Cofinimmo tablait encore, avant l’augmentation de capital, sur un bénéfice net courant de 6,85 EUR par action, mais compte tenu de la hausse du nombre d’actions en conséquence de l’augmentation de capital, cet effet dilutif s’est traduit par un abaissement du bénéfice par action. Les investissements prévus doivent soutenir ce bénéfice au cours des prochaines années. Les revenus locatifs totaux ont encore reculé de 4% au 1er semestre, en conséquence surtout de la vente de l’immeuble North Galaxy, mais cette vente a également réduit les coûts financiers considérablement.

Conclusion

Cofinimmo génère des cash-flows stables et un rendement de 6,4%. Il a par ailleurs la possibilité d’accroître ces cash-flows au cours des prochaines années, de préférence dans les soins de santé, et de saisir des opportunités aux Pays-Bas et en Allemagne. Le dividende de 5,5 euros par action est probablement durable, et demeure donc intéressant dans un contexte de taux faibles.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A