Bénéfice 2021 d’Atenor conforme aux attentes

Malgré un résultat en hausse, fruit de sa diversification en Europe, le promoteur peine à convaincre les investisseurs, alors que les perspectives pour l’immobilier de bureaux restent ternes. Son action pourrait selon nous se redresser dans les 12 à 24 mois qui viennent.

A la grande frustration de la direction d’Atenor, qui peine à comprendre pourquoi l’action stagne depuis l’éclatement de la pandémie, la publication des résultats de 2021 n’a pas provoqué d’envolée significative du cours. Le marché, qui doute toujours de l’avenir de l’immobilier de bureaux, ne s’attend pas à des transactions lucratives à brève échéance, puisque le calendrier de réalisation des projets du groupe est pour le moins incertain.

Grâce notamment à la vente des immeubles de bureaux Vaci Greens E + F (les deux qui lui restaient à Budapest), le promoteur a tout de même réussi à générer un résultat annuel de 38,07 millions d’euros en 2021 (dont 29,60 millions d’euros, déjà, au 1er semestre), soit près de 58% de plus qu’en 2020 (24,13 millions d’euros), année marquée par la pandémie. Le bénéfice par action passe dès lors de 4 à 5,66 euros (+41,5%).

En 2021, le groupe a cédé quatre projets (Vaci Greens, mais aussi HBC, Buzz et Dacia 1), pour un total de 317,1 millions d’euros, avec une marge brute moyenne de 785 euros par mètre carré, bien au-delà de l’objectif de 400 euros par mètre carré qu’il s’était fixé. Sur l’exercice, Atenor a par ailleurs acquis cinq nouveaux projets: Baker Street et Lake 11 à Budapest, rue Victor Hugo à Paris, Cloche d’Or au Luxembourg et Fleet House à Londres, pour un investissement record de 270,45 millions d’euros.

Au 31 décembre, le portefeuille d’Atenor comptait 32 projets (18 en 2016) dans 10 pays. Le Plan de croissance international (2022-2026) prévoit le renforcement des équipes dans les pays où le groupe est présent, en vue d’augmenter le nombre de projets et de positionner le groupe comme un acteur de référence dans le secteur. Depuis l’expansion du portefeuille à l’international, ce dernier est passé d’une moyenne de 600.000 mètres carrés à 1,3 million de mètres carrés.

Le plan stratégique a éloigné le promoteur de son axe historique Bruxelles-Luxembourg, moins rentable, au profit des marchés de croissance d’Europe centrale (Budapest, Bucarest et Varsovie), qui représentent aujourd’hui environ la moitié du portefeuille immobilier total, et pourraient encore gagner en importance ces prochaines années. Toujours dans le cadre de ce plan, Atenor s’est diversifié à Paris, Düsseldorf, Lisbonne, La Haye et, plus récemment, à Londres.

Cette stratégie de développement en Europe devrait contribuer à réduire de six à quatre ans et demi la durée moyenne de présence des projets en portefeuille. Le groupe pourra ainsi développer non pas 100.000 mètres carrés, comme de 2013 à 2016, mais 400.000 mètres carrés, de 2022 à 2026. L’objectif de 400 euros de bénéfice brut par mètre carré (dépassé par presque tous les projets) restant inchangé, il ambitionne de générer 160 millions d’euros de bénéfice brut sur la période 2022-2026, contre 40 millions d’euros sur une dizaine de projets en 2013-2016, sur la base d’un portefeuille de 1,8 million de mètres carrés, constitué à 54% de bureaux, à 40% d’appartements et à 6% de commerces. Comme à son habitude, Atenor a relevé le dividende de 5%, à 2,54 euros par action; le rendement brut du dividende avoisine par conséquent les 5%.

Conclusion

Au vu des doutes entourant toujours le calendrier de réalisation des projets d’immobilier de bureaux, le cours de l’action ne suit pas la trajectoire de croissance esquissée par la direction. Nous y voyons dès lors une bonne opportunité d’achat pour les 12 à 24 mois qui viennent. Notre conseil ne change pas. Au cours actuel, il s’agit d’un investissement défensif, offrant un bon rendement à un prix acceptable.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 59,00 euros

Ticker: ATEB BB

Code ISIN: BE0003837540

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 412,5 millions EUR

C/B 2021: 11

C/B attendu 2022: 9

Perf. cours sur 12 mois: +4%

Perf. cours depuis le 01/01: +3%

Rendement du dividende: 4,3%