Atenor fait le plein de capitaux pour accélérer sa croissance

Le promoteur immobilier Atenor a les reins solides, mais l’accélération des investissements de ces dernières années lui coûte très cher – d’où la récente augmentation de capital, pour financer sa diversification.

Atenor a récemment accru son capital de 77,4 millions d’euros, par l’émission de 1,41 million d’actions nouvelles à 55 euros l’unité, soit une décote de plus de 18% par rapport au cours de Bourse au moment de l’annonce (67,2 euros). Un droit de préférence était prévu pour les actionnaires existants (une action nouvelle pour quatre droits de préférence). Manifestement, le conseil d’administration voulait que les fidèles actionnaires de référence participent à l’opération, ce qu’ils ont fait. L’autre objectif était de diversifier l’actionnariat pour accroître la liquidité de l’action. Grâce à l’opération, la capitalisation boursière s’approchera de 500 millions d’euros – seuil d’entrée pour un certain nombre d’investisseurs européens.

Ces capitaux frais s’inscrivent très clairement dans le plan stratégique 2017-2021, qui vise à diversifier le groupe par rapport à l’axe historique Bruxelles-Luxembourg (ce dernier représentait encore 33% du portefeuille en 2019, mais n’offre plus les perspectives de rendements du passé). Dans un premier temps, cette diversification est intervenue en direction de marchés de croissance d’Europe centrale (Budapest, Bucarest et Varsovie), qui pèsent déjà 52% du portefeuille immobilier total. Pour de nombreuses multinationales occidentales, les grandes villes de ces pays d’Europe centrale sont des cibles privilégiées en matière d’investissements, avec une population jeune et qualifiée qui maîtrise bien l’anglais, mais des salaires nettement inférieurs à ceux d’Europe occidentale, et surtout des procédures d’approbation beaucoup plus courtes que chez nous pour les investissements. Mais Atenor a aussi pris pied dans d’autres pays européens: France, Allemagne (Düsseldorf) et Portugal (Lisbonne). Les 75 millions supplémentaires serviront en premier lieu à poursuivre l’expansion dans les villes existantes: peut-être Budapest, mais aussi Lisbonne et Düsseldorf, où la présence du groupe est encore trop modeste. Un nouveau pays (Pays-Bas), devrait être ajouté au portefeuille pour stimuler la croissance. L’expansion géographique a déjà porté le portefeuille de 630.000 m2 en 2016 (12 projets) à 1,2 million m2 (28 projets). De plus, elle doit réduire la durée moyenne de la présence d’un projet dans le portefeuille Atenor de 6 à 4,5 ans. Les bureaux représentent environ trois quarts du portefeuille, qui compte également 20% d’immeubles résidentiels (appartements) et plus de 5% de commerces. Or, le Covid-19 met l’immobilier de bureaux sous pression: le travail à domicile devient la nouvelle norme.

Mais Atenor oeuvre depuis longtemps à l’intégration des nouveaux modes de travail dans les concepts de bureaux. Et si les résultats d’un promoteur spécialisé dans les bureaux peuvent énormément fluctuer d’une année à l’autre, c’est de moins en moins le cas ces dernières années. 10 projets dans cinq pays ont contribué à la hausse du résultat opérationnel de 46 millions d’euros en 2018 à 52,9 millions d’euros l’an dernier. Le bénéfice net a progressé de 7,4%, à 37,78 millions d’euros (contre 35,18 millions en 2018), soit une hausse de 6,48 à 7,08 euros du bénéfice net par action. Comme prévu, le dividende a été relevé de 5%, de 2,20 à 2,31 euros bruts par action. La direction assure que l’augmentation de capital n’aura aucune incidence sur le dividende.

Conclusion

Nous en sommes convaincus: ces dernières années, le groupe est devenu plus résistant à une récession que ce qu’estime aujourd’hui le marché. L’augmentation de capital a ramené l’action loin sous sa valeur intrinsèque. Nous envisageons donc de reprendre celle-ci dans le portefeuille modèle.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 54,80 euros

Ticker: ATEB BB

Code ISIN: BE0003837540

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 426,5 millions EUR

C/B 2019: 8

C/B attendu 2020: 13

Perf. cours sur 12 mois: -22%

Perf. cours depuis le 01/01: -20%

Rendement du dividende: 4,2%